專家稱房價下降四成太不靠譜 調(diào)控政策將長期深化

    生存還是死亡？這是個問題?！豆防滋亍分械呐_詞用于眼下樓市的尷尬恐怕再合適不過了……由于調(diào)控政策的深入以及“堅(jiān)決不松口”的執(zhí)行力度，使以價換量成為開發(fā)商的共識，因此，各地品牌開發(fā)商紛紛舉起降價大旗，在“維權(quán)”、“搶購”聲中回籠過冬的儲備。但仍有人在問：房價降多少幅度才應(yīng)該出手置業(yè)？近日，銀監(jiān)會某高層“銀行可承受40%房價降低帶來的后果”給了持幣待購的買房人更堅(jiān)決的等待決心。事實(shí)是這樣嗎？一些專家、學(xué)者、包括買房人紛紛提出了自己的質(zhì)疑和意見。

    ●本期嘉賓

    知名財(cái)經(jīng)評論人 葉檀

    中央民族大學(xué) 經(jīng)濟(jì)學(xué)院博士 張興無

    中國房產(chǎn)信息集團(tuán)研究中心總經(jīng)理 陳嘯天

    同策咨詢高級分析師 張佳浩

    業(yè)內(nèi)資深置業(yè)專家 舒可心

    張興無

    40% 是數(shù)據(jù) 更是政策信號

    有的財(cái)經(jīng)人士對劉明康的40%表示質(zhì)疑，認(rèn)為其根據(jù)不夠充分，甚至指其不靠譜，太低估風(fēng)險。判斷銀行業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險固然需要更多的具體數(shù)據(jù)和對制度環(huán)境等的分析，但針對劉明康主席的講話，我認(rèn)為與其質(zhì)疑這個數(shù)據(jù)產(chǎn)生的具體依據(jù)，不如把它看成是一種政策信號，就是政府對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策不會放松。

    房地產(chǎn)企業(yè)在銀行的貸款一般以短期貸款為主，年底是房地產(chǎn)企業(yè)的還款高峰。就目前來看，房地產(chǎn)業(yè)的金九銀十已成泡影。房地產(chǎn)企業(yè)面臨很大的還款壓力，降價售房將是無可奈何的選擇。

    根據(jù)最新公布的國民經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，進(jìn)入三季度，中國的CPI漸呈下降趨勢，通貨膨脹有所緩和；而GDP增速下降，從前兩個季度的9.7%、9.5%下降到9.1%，宏觀經(jīng)濟(jì)呈下行趨勢；同時國際金融市場動蕩，世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇進(jìn)程艱難，作為開放度很高的中國經(jīng)濟(jì)必然受其牽累，出口下滑很難避免。民營企業(yè)，尤其是小微型企業(yè)經(jīng)營困難，對就業(yè)的影響有可能在明年顯現(xiàn)。當(dāng)前形勢下，貨幣政策不宜再進(jìn)一步收緊，防止經(jīng)濟(jì)掉頭下滑也成為宏觀調(diào)控應(yīng)考慮的內(nèi)容。

    業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計(jì)年底房價會出現(xiàn)明顯拐點(diǎn)。按照順市售房，逆市拿地的一般經(jīng)營規(guī)則，有的房企已經(jīng)準(zhǔn)備把在京郊和唐山的售房價格降價10-15%，同時為未來經(jīng)營儲備土地。在此背景下，日子難過的一些房企自然希望借機(jī)發(fā)聲，要求政策松綁。住房作為投資品，一旦價格下跌成為定局并持續(xù)下跌形成下跌預(yù)期，市場崩潰就并非杞人憂天。但在目前樓市情形下論及崩盤還為時過早，其對銀行業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險影響不會是劉明康主席關(guān)注的真正焦點(diǎn)。有個別企業(yè)抱著政策放松的幻想是不現(xiàn)實(shí)的。劉明康主席的一席話可以解讀為，對樓市的嚴(yán)厲調(diào)控所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)后果，不會給銀行業(yè)帶來系統(tǒng)性風(fēng)險，也不會使中國經(jīng)濟(jì)在目前輕微下行的趨勢下出現(xiàn)斷崖式的下跌。

    陳嘯天

    房價下降四成 會擾亂保障房市場

    根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京、上海等一線城市的整體房價仍然保持穩(wěn)定，出現(xiàn)降價幅度較大的項(xiàng)目目前未對整體市場造成太大的影響，不過估計(jì)今年可能出現(xiàn)10%-15%的降幅。此外，從現(xiàn)有降價項(xiàng)目分析，除了一些小型開發(fā)商需要資金回流降價銷售外，75%的房地產(chǎn)企業(yè)都擁有資金保障，在目前的市場環(huán)境下以價換量，一方面是在限購條件下爭取更多有購房資格的買房人，另一方面上市房企也需要在年底向股民有所交代。而更重要的一點(diǎn)是，從近期的土地成交看來，以前動輒百分之四五十甚至更高的土地溢價率已經(jīng)不存在了，對于要擴(kuò)張的企業(yè)來說是個很好的購地時期，因而，不少房企會采用策略性降價的方式回收資金，用于購地?cái)U(kuò)張，這也將進(jìn)一步推動房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰和整合。

    可以說，雖然調(diào)控在深入，但房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展預(yù)期并沒有發(fā)生改變，倘若現(xiàn)在房價下降四成，很有可能會動搖一大部分人的信心，不僅是購房人，也包括開發(fā)商，屆時將會徹底扭轉(zhuǎn)人們對市場發(fā)展的預(yù)期。而和房地產(chǎn)市場密切相關(guān)的上下游行業(yè)也會受到連累，房地產(chǎn)業(yè)對鋼鐵、水泥、建材、家紡等其他行業(yè)的慣性推動作用將可能導(dǎo)致這些行業(yè)發(fā)展停滯。

    目前，房地產(chǎn)的上下游行業(yè)得益于保障房建設(shè)，發(fā)展沒有受到巨大的沖擊。不過，一旦房價下降四成，與商品房市場密切相關(guān)的保障房市場也可能因此受到影響。最直觀的就是價格沖擊，商品房房價下降四成，或可導(dǎo)致市場中商品房與保障房的價格等同或接近，而這也將擾亂保障房市場的健康發(fā)展。

    葉檀

     “40%的言論”不靠譜

    銀行可抗房產(chǎn)貸款抵押品跌40%的觀點(diǎn)可能對風(fēng)險過于樂觀。房地產(chǎn)是投資品種，出現(xiàn)40%的下跌，基本可以說明房地產(chǎn)市場出現(xiàn)崩潰現(xiàn)象，此時必然會導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押品更大幅下挫，在極端情況下甚至價格跌到零，資不抵債，從而引爆債務(wù)危機(jī)。到那時，信用市場必然凍結(jié)，甚至企業(yè)債、優(yōu)質(zhì)證券都無法發(fā)行，資產(chǎn)價格難以啟動，一直在低谷徘徊。東南亞金融危機(jī)與美國次貸危機(jī)，已經(jīng)向我們兩次預(yù)演了房地產(chǎn)泡沫崩潰后的信用凍結(jié)慘狀。

    銀監(jiān)會高層稱，10.7萬億的地方政府債務(wù)中80%是銀行貸款，房地產(chǎn)貸款余額10.4萬億，一旦房地產(chǎn)作為地方政府最重要抵押物失去價值，房貸風(fēng)險與地方債風(fēng)險會如雙子星座聯(lián)袂而來，因?yàn)閮烧咄ㄟ^土地財(cái)政與地方投資，密切地捆綁在一起。中國的房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)在銀行貸款中所占的比例絕不應(yīng)小視。

    銀監(jiān)會認(rèn)為，房地產(chǎn)貸款安全還表現(xiàn)在，從房地產(chǎn)貸款具體結(jié)構(gòu)看，目前約98%的個人按揭貸款“貸款房價比(LTV)”低于80%，按揭貸款平均“償債收入比”為33%，超過1/2的按揭貸款和開發(fā)貸款都是在2009年二季度房價重新高企之前發(fā)放的，開發(fā)貸款的平均押品比例也達(dá)到 189%，即使房地產(chǎn)抵押品重度壓力測試下跌40%，覆蓋率仍高于國際通行的110%標(biāo)準(zhǔn)。

    貸款房價比在市場急速下行時波動，當(dāng)房價節(jié)節(jié)下降時，貸款房價比將迅速惡化，最后出現(xiàn)資不抵債的情況，一些業(yè)主選擇放棄還債，讓銀行充當(dāng)房東。至于按揭貸款的平均償債收入比為33%，實(shí)在是過于健康，看來“房奴”完全是子虛烏有。每個按揭購房的人都清楚，在房地產(chǎn)穩(wěn)定時，個人按揭被視為銀行的最佳資產(chǎn)，審批手續(xù)非常松弛。購房時，與開發(fā)商合作的銀行急于完成貸款手續(xù)，此時，購房者的收入填寫基本是按照貸款來倒推，收入證明形同虛設(shè)，就像二手房的陰陽合同一樣，已經(jīng)是市場潛規(guī)則。不料，監(jiān)管部門居然以此為據(jù)，證明中國房地產(chǎn)貸款風(fēng)險不高，這根本不是專業(yè)問題，而是常識問題。如果償債收入比為33%，說明中國的房地產(chǎn)市場非常健康，說明購房者的收入非常之高，還有什么必要調(diào)控房地產(chǎn)，控制按揭貸款呢？

    中國確實(shí)不會出現(xiàn)地方債與房地產(chǎn)貸款的崩潰，但理由不是基于銀監(jiān)會所說的銀行壓力測試，而是基于中國70萬億人民幣以上的銀行存款，3萬億美元以上的外匯儲備，以及國有企業(yè)可以變賣的諸多資源，這都是財(cái)富數(shù)十年積累所致，才能讓我們禁受住沖擊。

    張佳浩：

    暗示調(diào)控將長期深化

    我認(rèn)為，根據(jù)銀監(jiān)會近期給出的數(shù)據(jù)推斷，銀行體系對房價下跌是有相當(dāng)大的抵抗能力的。簡單算了一筆賬：首先，數(shù)據(jù)顯示土地儲備、開發(fā)、個貸三項(xiàng)貸款合計(jì)僅占貸款總量的1/5，說明銀行并沒被房地產(chǎn)綁架；第二，數(shù)據(jù)中指出貸款房價比低于80%，這就說明房價跌幅只要在20%以內(nèi)，就不會發(fā)生因貸款余額高于房產(chǎn)現(xiàn)值而產(chǎn)生的大規(guī)模斷供潮；第三，個貸償債收入比為33%，加上現(xiàn)行的個人征信制度，一旦斷供個人在金融體系的資信就毀了，所以貸款人既有能力用1/3的收入繼續(xù)還貸，也不敢輕易毀掉自己的個人信用，貸款人會愿意忍受短期的、即使是有一定幅度的房價下跌。

    另一項(xiàng)指標(biāo)也值得被看重，就是超過1/2的個貸和開發(fā)貸是在2009年二季度之前發(fā)放的，因此抵押品是按照房價還沒漲起來的時候估值的，經(jīng)過這兩年房價的大漲，這些抵押品也就至少有了50%的增值，也就是說，從現(xiàn)在的價格開始下跌三分之一才跌回其原始估價，即使到了原始估價，貸款額還是經(jīng)過估值再打6到8折的，因此銀行壞賬風(fēng)險又小了許多。

    總體來看，我認(rèn)為銀監(jiān)會表達(dá)了兩層意思，一是銀行并未被房地產(chǎn)綁架，經(jīng)濟(jì)全局穩(wěn)定沒有顧慮。二是房地產(chǎn)調(diào)控會持續(xù)進(jìn)行，銀行體系進(jìn)一步參與、甚至是為調(diào)控加碼也是可以的，不存在因維護(hù)金融穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定放松調(diào)控的可能。

    不過我認(rèn)為，銀監(jiān)會仍然少算一個問題，就是成交量的極度萎縮。一旦房價下跌幅度較大，比如20%的跌幅，即使抵押品資產(chǎn)上沒風(fēng)險，但在追漲殺跌的民眾購房觀念下，房價不論是暴跌還是陰跌，民眾購房意愿都會銳減，此時個貸不會有大問題，但房企的開發(fā)貸款會因銷售回款銳減而無法及時償還，即使銀行沒收了土地和在建工程進(jìn)行拍賣，價格上，資產(chǎn)不虧損，但弱勢行情下也很難有企業(yè)接盤，有價無市，資產(chǎn)無法變現(xiàn)流轉(zhuǎn)，銀行雖然不割肉，卻也噎著了。銀行噎著總比虧損好，只是損失流動帶來的利潤而已，至少金融、經(jīng)濟(jì)依然穩(wěn)定，所以即使算上了成交量銳減問題也不影響調(diào)控的持續(xù)和深入。

    舒可心：

    房地產(chǎn)暴利不再

    已經(jīng)買房的人分為兩類。一類人買房為了自住、養(yǎng)老，對這部分人來說，沒有任何影響。另一類買房的人是為了投資，這部分人會拋售房子。本來就有限購，不是有錢就能買房，銀監(jiān)會傳達(dá)出來的信息會加劇房價下跌。談到對買房人的影響，關(guān)鍵是要看買房子的目的，與擁有房子的數(shù)量無關(guān)。有的人手里有兩三套房子，是想要方便養(yǎng)老，暫時不住的用以出租。剛好租金上漲，觀望的人數(shù)又增多，這對于他們來說是利好的消息。對我個人來說，也沒有影響，因?yàn)槲屹I房子是用來出租的。如果手里有幾十套房子，不是為了出租，而是要搏差價，那就有影響了，因?yàn)樗麄兒芸赡芤媾R還貸款的問題。

    對于準(zhǔn)備買房的人，只要國家不取消調(diào)控政策，觀望的人數(shù)就會增多，因?yàn)橹袊讼嘈耪?。政府要限富?jì)貧，地產(chǎn)商就要減少收入。買房想要用以投資的人希望在半年、一年內(nèi)把房子賣出去，如今買房又有那么多限制，買房投資不太容易變現(xiàn)了。再加上投資渠道有很多，像是黃金、期貨，所以買房投資的人會減少。

    在全國范圍，房價總體會下降。但北京有其特殊性，因?yàn)楸本┎皇潜本┤说谋本侨珖?、全世界的北京。一手房有降價的，可能有資金鏈的問題。事實(shí)上是商人綁架了銀行，貸款期限可以延長，商人不怕降價，他們寧肯不賣，只能說房地產(chǎn)不再是暴利的行業(yè)了。二手房降到一定程度，就會有人買房，因?yàn)樾枨髷[在那里，具體降到什么程度，就要依據(jù)成交量的變化。