開發(fā)商要為此承擔責任，廣州治理虛假宣傳學位房

從炒作學區(qū)房到虛假宣傳學位房，不少開發(fā)企業(yè)都有過不良記錄與被處罰歷史，其引發(fā)的社會事件與造成的影響，不僅很不好，還讓城市政府面臨很大的維穩(wěn)壓力。

5月24日，廣州市教育局、廣州市住建局、廣州市規(guī)劃與自然資源局、廣州市市場監(jiān)督管理局聯(lián)合發(fā)布《關于規(guī)范房地產(chǎn)配套教育設施廣告宣傳的意見》的通知。

這份意見明確規(guī)定以下四類情況，都屬于無中生有、夸大事實、信息不完整以及告知缺位的宣傳。

商品房項目實際并無名校入駐或者市、區(qū)教育部門并未明確商品房項目對口學校，但開發(fā)企業(yè)在廣告中使用“××學校入駐”“××學校旁”“入讀××學?！钡饶：盅坶_展宣傳，誤導消費者。

商品房項目建設過程中，市或區(qū)教育部門、開發(fā)企業(yè)、大型教育集團先行簽訂合作協(xié)議，或者開發(fā)企業(yè)與教育集團簽訂框架協(xié)議后，開發(fā)企業(yè)對此進行夸大宣傳或在宣傳中偷換概念。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對學位安排等招生政策進行選擇性宣傳或誤導性宣傳，導致部分消費者收樓入住后子女因不符合招生政策不能對口入學。

部分商品房住宅小區(qū)內(nèi)的配套教育設施未按土地出讓合同和規(guī)劃要求建設移交，導致購房業(yè)主子女入學問題難以就近解決，但開發(fā)企業(yè)未提前告知業(yè)主，或有些項目配套教育設施招生政策發(fā)生變化，但項目宣傳沒有相應調(diào)整，或售樓現(xiàn)場信息公示不到位，未全面詳細公示配套教育設施規(guī)劃報建、地塊位置等情況。

廣州市四大政府部門表示，在銷售過程，監(jiān)管部門聯(lián)合執(zhí)法，規(guī)范新建居住區(qū)銷售宣傳行為，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在樓盤銷售現(xiàn)場顯著部位如實公示本項目配套教育設施建設相關信息，并明確提示配套教育設施開辦及相關政策以所在區(qū)教育局公布為準。暢通虛假廣告宣傳投訴舉報渠道，鼓勵消費者通過法律手段維護合法權益；將虛假廣告宣傳納入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評價體系……遏制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)虛假宣傳的發(fā)生。

學區(qū)房、學位房宣傳一直是樓市銷售的利器，引入重點中小學成為當下很多樓盤打出的銷售最大賣點，效果也最好。

這其中隱藏的風險，開發(fā)企業(yè)并不是沒有意識到。所以，銷售時不會將學位、學區(qū)的承諾寫進購房合同，這樣就可以辯解對樓盤的廣告宣傳資料僅供參考。

從法律層面看，根據(jù)最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：

商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

問題是，購房人如果沒有保存開發(fā)商明確的承諾證據(jù)，權利維護注定難上加難。

國家社科基金在一份“我國剛性社會矛盾趨勢分析與化解對策研究”的課題研究結果中稱，處于強勢交易地位的房地產(chǎn)商與經(jīng)紀人，常常采取隱瞞回避、虛假宣傳、夸大承諾等促成交易的手段，進行成交。在不平等、不透明的市場交易條件下，住房消費者常常被置于各種合同陷阱、欺詐圈套中，成為風險最終承受者。

回到現(xiàn)實，無論是一線城市還是二三線熱點城市，都面臨一個同樣的情況，即人口在不斷持續(xù)流入，適齡入學學生越來越多，學位尤其是好學校的學位十分緊張。例如此次出臺政策的廣州，第七次全國人口普查結果顯示，10年以來廣州凈流入人口597萬，排廣東省第二，人口年齡偏輕，導致學前教育和義務教育需求強勁。今年廣州市天河、南沙、番禺等行政區(qū)相繼發(fā)布了學位預警。

在廣州之前，北京、上海已經(jīng)對學區(qū)房問題展開治理。今年4月22日，北京在新一輪房地產(chǎn)專項整治中提出，對炒作學區(qū)房等違法行為要嚴厲處罰。