“收成慘淡”存房量激增 上市公司恐先“割肉”

　　北京庫存逼近12萬套

　　上市公司率先降價(jià) 開發(fā)商稱———

　　2011年的“金九銀十”不出意外地在“寒冷”中結(jié)束，飽受著資金重壓的開發(fā)商們加速出貨，無奈在價(jià)格優(yōu)惠有限的情況下，“市場(chǎng)收成慘淡”。開發(fā)商的放量也演變成了庫存的激增，一些開發(fā)企業(yè)也陷入了資金的危機(jī)。先是綠城被爆322億銀行貸款壓頂，而后又是龍湖、綠地、中海等上市房企在上海、杭州多地6-7折甩房。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，市場(chǎng)的冷淡，項(xiàng)目間競(jìng)爭(zhēng)的加劇導(dǎo)致房企的拐點(diǎn)率先到來，尤其是上市房企，為了在年底曬出漂亮的“成績(jī)單”將加大推盤力度和促銷幅度，提前進(jìn)入割肉放血的階段。

　　●傳統(tǒng)旺季成交3年來最低

　　開發(fā)商表示“底價(jià)”將提前

　　“我們動(dòng)用了幾乎所有的銷售手段，但10月份以來只賣了3套房，甚至不如9月最低的5套。”位于順義的一住宅項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人告訴記者，從8月份一開始，該項(xiàng)目就確定了以價(jià)換量的策略，除了常規(guī)的折扣優(yōu)惠以外，根據(jù)購買的戶型不同還給予最高減10萬元的優(yōu)惠。無奈在“金九銀十”的兩個(gè)月時(shí)間里，成交依然沒到兩位數(shù)。

　　上述開發(fā)商的一籌莫展，也正是當(dāng)下多數(shù)項(xiàng)目不得不面臨的難題。根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，十月前20天里，北京商品房住宅簽約為2762套，二手房住宅簽約僅3776套，合計(jì)僅為6538套，比去年同期十月中上旬的13165套下調(diào)幅度達(dá)到了50.3%。相比本就是低點(diǎn)的9月份同期的7596套再次下調(diào)了13.9%。整個(gè)“金九銀十”期間也刷新了樓市3年以來的新的低成交記錄。

　　盡管前景慘淡，開發(fā)商在十月的放盤量仍達(dá)到了今年調(diào)控來的新高。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，僅在上周，北京就有13個(gè)項(xiàng)目取得了預(yù)售許可證，提供的住宅套數(shù)高達(dá)4624套，疊加之前取得預(yù)售證的17個(gè)項(xiàng)目，本月供應(yīng)純商品房住宅套數(shù)已經(jīng)超過了8500套，相當(dāng)于新房成交量的2倍多。樓市住宅庫存也激增到117673套，創(chuàng)造了29個(gè)月以來的最高點(diǎn)。

　　對(duì)于成交慘淡房企仍集中推盤的反常現(xiàn)象，金融街控股有限公司副總經(jīng)理王志剛表示，對(duì)于房企來說，已經(jīng)提前進(jìn)入了拐點(diǎn)的階段。限購政策、取消首套房貸優(yōu)惠利率等措施導(dǎo)致市場(chǎng)上有資格買房、買得起房的人大幅減少。而前兩年大肆拿地的開發(fā)商，手中仍有大量庫存，不得不盡快推向市場(chǎng)，爭(zhēng)搶購房人。對(duì)于樓市的底價(jià)，王志剛還認(rèn)為，“如今的市場(chǎng)對(duì)于開發(fā)商而言，哪兒還敢把”底“放在12月份，從現(xiàn)在起就已經(jīng)進(jìn)入了底價(jià)放盤的階段。”

　　●上市房企壓力大恐先“割肉”

　　常規(guī)看來，大型房企都是年成交額數(shù)百億元的大鱷，在“冰凍季”更能抗寒。但事實(shí)上，大型房企多數(shù)都是上市公司，年底需要拿出漂亮的數(shù)據(jù)，給股民以信心。因此這類企業(yè)反而最有可能“割肉”賣房。

　　另外“從時(shí)間節(jié)點(diǎn)上來看，開發(fā)商的工程款、土地出讓金都將在年底結(jié)算，現(xiàn)在離結(jié)算窗口僅有2個(gè)多月，抓緊促銷是當(dāng)下之急。”王志剛告訴記者。

　　最近，上海的龍湖、中海、綠地這樣的龍頭房企甩出了6-7折的購房?jī)?yōu)惠，引發(fā)了上海的成交潮，僅一個(gè)星期，龍湖就認(rèn)購回款20億元，“搶跑”意圖明顯。不僅如此，北京的遠(yuǎn)洋、珠江、合生等房企也先后將旗下某些項(xiàng)目降價(jià)數(shù)千元開售。像遠(yuǎn)洋位于朝陽區(qū)管莊的遠(yuǎn)洋一方降價(jià)3000元/平方米后，銷售了389套，回款超過6億元。

　　不過，這種降價(jià)只是開始，上市房企領(lǐng)頭“搶跑”的趨勢(shì)在年底更加明顯。據(jù)消息人士透露，龍湖在北京近期將推出其在大興的龍湖時(shí)代天街項(xiàng)目，該項(xiàng)目將會(huì)以“平價(jià)入市”。價(jià)格對(duì)比周邊房?jī)r(jià)一定會(huì)有不小的競(jìng)爭(zhēng)力。一上市房企在東三環(huán)的高端住宅項(xiàng)目也打算推出部分特價(jià)房，刺激銷售。目前該項(xiàng)目在售的均價(jià)超過了45000元/平方米，而醞釀中的特價(jià)房很可能以最低29000元/平方米的價(jià)格入市。

　　此外，保利位于昌平沙河城鐵站附近的項(xiàng)目——羅蘭香谷也在10月22日開盤，吸引了數(shù)百名購房人。該項(xiàng)目均價(jià)17000元/平方米，加上辦卡減總價(jià)和團(tuán)購1萬抵3萬的活動(dòng)，最低價(jià)格甚至達(dá)到14000元/平方米。而周邊的在售項(xiàng)目如珠江摩爾國際中心的售價(jià)則高達(dá)21000元/平方米。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，目前樓市的降價(jià)大體分為兩種情況，一種是本土開發(fā)商，銷售慘淡和民間的高利貸融資使其現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)加劇，但降價(jià)又怕引起老業(yè)主不滿，所以優(yōu)惠幅度有限；另一種是布局全國的房企，出于長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的考慮，快推快銷成為主要手段，甚至不惜“割肉”，重現(xiàn)供銷兩旺。

　　●退房潮開始涌現(xiàn)

　　上市房企在“割肉”換成交的同時(shí)，一些項(xiàng)目的降價(jià)行為也引發(fā)了類似于2008年的退房聲音。上周，上海幾個(gè)名盤打折開賣不久，就出現(xiàn)了老業(yè)主“沖擊”售樓處的一幕。

　　而北京通州的華業(yè)東方玫瑰、珠江拉維、京貿(mào)國際城等項(xiàng)目的降價(jià)促銷也都出現(xiàn)了前期業(yè)主集體要求退房或退差價(jià)的現(xiàn)象，但是最后的結(jié)果是其中大部分都以開發(fā)商讓利補(bǔ)償為主。給市場(chǎng)帶來了不好的例證。很多意圖降價(jià)的項(xiàng)目也開始擔(dān)心退房糾紛可能導(dǎo)致的影響。

　　北京中原地產(chǎn)認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)情況下，樓市銷售接近拐點(diǎn)，市場(chǎng)供應(yīng)已經(jīng)過剩，不降價(jià)促銷，成交量肯定難有起色。而因?yàn)榻祪r(jià)就鬧糾紛則明顯不符合契約精神。并且使房?jī)r(jià)降下來也是政府調(diào)控的意圖所在，為避免調(diào)控再次成為空調(diào)，房?jī)r(jià)再次反彈。只有開發(fā)商降價(jià)到合理的水平，才能使得房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)回到理性發(fā)展的道路。