廣州亞運城“穩(wěn)房價”實踐：從逐利到走量

?4月8日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹約談了廣州、合肥、寧波、東莞、南通5個城市的政府負責(zé)人，核心精神就是要他們充分認識房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要性，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，切實扛起城市主體責(zé)任，確保實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期目標。

第二天，廣州亞運城的一個銷售群發(fā)了一條信息，“亞運城天瓏，三面環(huán)江，單價2.6萬元帶裝修”。這是亞運城最新的一期產(chǎn)品，銷售說，好一點的戶型能到3萬元/平方米，普通的還是2萬多元/平方米。這是什么概念？2010年這個項目第一次開賣的均價是1.25萬元/平方米左右，11年時間漲幅1倍多，妥妥的業(yè)界良心、穩(wěn)房價典范。

11年來，6家房企在廣州亞運城不斷變換組合，項目也由早期的逐利初衷變成了走量，連續(xù)3年銷售額破百億元、連續(xù)4年登上廣州銷冠寶座?！拔覀儙准议_發(fā)商跟他們溝通了好幾次，希望亞運城的價格能夠調(diào)一調(diào)，跟上整個番禺的節(jié)奏?！狈晃婚_發(fā)商透露。很明顯，這個提議沒有被采納，但眾多備受高房價困擾的剛需們卻也因此獲得了安身之所。

全國總價地王花落民企聯(lián)合體

2009年12月23日，廣州誕生了全國總價地王。占地2.73平方公里的廣州亞運城項目被富力、碧桂園、雅居樂組成的民企聯(lián)合體競得，總價高達255億元。當(dāng)時參與競價的還有保利、萬科、中海組成的國企聯(lián)合體，以及獨自舉牌的中信地產(chǎn)。

民企聯(lián)合體的虎口奪食一時被傳為美談。競拍亞運城的想法是李思廉與陳卓林在一次飯局上趁著酒意提出來的，但這個項目光競買底價就高達165億元，他們想再拉個人入伙，第一個想到的就是楊國強。楊老板早就對亞運城動了心，而且“感覺他們很成功，聽他們沒有錯的”，于是三人一拍即合，組成了聯(lián)合體。

這只是明面上的陣營。暗地里，中信和世茂也早就是民企聯(lián)合體的盟友了。中信當(dāng)時說，對亞運城的估算非常有信心的，“不管用怎樣的形式都希望加入到組團里面去”。

2010年6月，這五家房企組建了一家名為廣州利合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的項目公司，各持20%的股份。其中，中信負責(zé)融資、富力負責(zé)報建規(guī)劃、世茂負責(zé)設(shè)計、碧桂園負責(zé)工程和物管、雅居樂主管營銷。

李思廉曾透露，亞運城最吸引他的地方就是規(guī)模，建筑面積高達400多萬平方米。他時常偷偷過去看項目，越看越開心，“我想再也找不到這么一片漂亮的土地”。

當(dāng)然，商人做生意最重要的還是算賬。李思廉說亞運城總價雖高，但算上政府投放的基礎(chǔ)設(shè)施和已經(jīng)建好的80多萬平方米，還是打了一場勝仗。陳卓林也表示，亞運城項目平均地價在4000元/平方米左右，而周邊拍的地都是6000元-8000元/平方米?！拔覀兯銇硭闳ィ彩遣畈欢?，目前亞運城合理的利潤大概就是15%左右?！?/p>

開發(fā)進度和銷售價的權(quán)衡

在廣州亞運會結(jié)束后，亞運城的運動員村、技術(shù)官員村、媒體村共8078套住宅便開始對外發(fā)售，2010年的均價大概在1.25萬元/平方米左右，一年賣了3900套。李思廉還抱怨過第一期賣得太便宜了，因為成本價就要1.18萬元/平方米。

在那之后的4年，因為調(diào)控和項目決策等原因，亞運城的成交量越來越少，2014年甚至不足千套。成交價格也幾乎沒漲，2015年的均價依然是1.2萬元/平方米左右。按這個價格賣，沒錢賺是必然的，一直到2015年，項目公司都還處于虧損狀態(tài)。

有些股東已經(jīng)沒有耐心等下去了。據(jù)聞，在2016年初，5家開發(fā)商就已開始探討亞運城的出路。方案有兩個，一是把地塊一分為五，大家獨立開發(fā)，方案最后沒被通過。二是富力、中信都想退出，把股權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他股東。后來因為中信地產(chǎn)被中海收購，中海因為在廣州存貨不多而決定留下來。因此，最終離場的只有富力一家。

李思廉解釋過退出的原因。他說，這個項目股東太多，大家都不會花精力在上面，你指望我，我指望你，不如少一點股東，這樣比較好。坊間也有傳言印證這個說法，大意就是股權(quán)太平均了，誰也做不了主，任何決策都要5個股東審批，股東們的意見又經(jīng)常不統(tǒng)一，這就影響了項目的開發(fā)進展。

在2017年的年報里，富力披露了亞運城20%股權(quán)的轉(zhuǎn)讓價格——2.4億元，并指出這筆交易將錄得虧損。富力轉(zhuǎn)出的股權(quán)被其余4家房企平分了，最終，世茂與碧桂園均持有亞運城項目公司26.67%股權(quán)，雅居樂持有26.66%股權(quán)，中海則持有20%股權(quán)。

吸取了教訓(xùn)后，新股東組合積極了很多，給亞運城安排了新的管理方式。這種“董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負責(zé)制”給予項目公司總經(jīng)理更大權(quán)限，旨在簡化內(nèi)部管理，避免股東各自為政。世茂和碧桂園擔(dān)起了較多的職責(zé)，前者負責(zé)工程開發(fā)和運營、后者主管營銷，遇到大的決策和資源整合就4位股東一起決策。產(chǎn)品定位不夠精準，以及商業(yè)配套建設(shè)落后的短板也被補了上來。

在那之后，亞運城的開發(fā)速度以肉眼可見的速度提升，每年推售一個新組團，幾千套貨量上市。2018年-2020年，該項目每年的成交金額都破百億元，2019年還是全國單盤成交第一名。為了跑量，亞運城的價格漲幅一直低于區(qū)域內(nèi)的其他在售樓盤，番禺不少項目去年就已沖上5萬元/平方米的新高度，而2020年亞運城的成交均價仍只在2.7萬元/平方米左右。今年，廣州的在售樓盤更是漲勢兇猛，番禺一些項目已經(jīng)突破了6萬元/平方米，但亞運城依然保持著自己的節(jié)奏，全年能否突破3萬元/平方米的成交均價還是未知數(shù)。

盛大開場，草草收場

由于常年保持價格小幅上漲，番禺的其他開發(fā)商都對亞運城頗有微詞。其他區(qū)域的房企時常抱團抬高售價，番禺的價格聯(lián)盟每每到了亞運城這就自動瓦解。番禺有個開發(fā)商說，過去幾年，同行們曾與亞運城交流過數(shù)次，暗示項目配套、交通那么成熟，賣那么低的價格會影響片區(qū)漲勢，希望該項目能漲漲價，共同營造區(qū)域內(nèi)的良好價格上漲氛圍，但都被婉拒了?！跋啾壤麧?，他們更看重銷售業(yè)績?！?/p>

亞運城的股東們已有很多年沒在財務(wù)報表上披露亞運城的盈利情況，從這11年來的價格走勢看，雖然銷售額很高，但即便能賺錢可能也只是微利。

開發(fā)商的讓利令大批購房者在房價飛漲的時期得以上車安居，也讓產(chǎn)業(yè)鏈上的參與者受益良多。亞運城售樓部門外的大街上，密集分布著十多家中介門店，有個中介說，他從2013年就開始賣亞運城的房子了，看著這里從杳無人煙到如今入住幾萬人，“規(guī)劃是要住20萬人的，房屋交易很活躍”。

有位售樓小哥2014年到亞運城做銷售，他說加上渠道，亞運城差不多有200個銷售，這幾年每年都能賣幾千套房子，“我算銷售業(yè)績比較突出的，一年能賣50套”。賺到錢后，他也在亞運城買了一套房子。

如果從當(dāng)前的投資角度看，拿下亞運城未必是一筆很劃算的買賣，幾位行業(yè)翹楚在這個超大項目中的合作實踐也不算太成功。只不過，眼下股東們的銷售規(guī)模少的也已經(jīng)破千億元，多的超7000億元，對于亞運城這個歷史遺留問題的關(guān)注度自然也大不如前。據(jù)銷售透露，亞運城已開發(fā)大半，只剩少量住宅及商業(yè)用地，未來大概率還是平穩(wěn)走量。12年前的盛大開場，用不了幾年也將悄然劃下句點。