南昌房地產(chǎn)新政“一日游”，再次釋放明確監(jiān)管信號！

南昌剛剛發(fā)布的房地產(chǎn)新政，還沒開始實(shí)施就結(jié)束了。

近日，南昌市人民政府辦公室印發(fā)了《做大全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量的若干政策措施》等5個(gè)行業(yè)做大經(jīng)濟(jì)總量政策措施的通知。其中，在《促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干政策措施》中，分別對“住宅用地政策、購房政策、人才住房支持、住宅銷售限價(jià)定價(jià)機(jī)制、商品房預(yù)售資金監(jiān)管”等方面列出九項(xiàng)措施。

政策原定于2021年4月20日起執(zhí)行，有效期至2023年12月31日。目前，該政策已被撤銷。

政策適度放寬引發(fā)社會關(guān)注

實(shí)際上，此次撤銷的新政，下面幾條措施爭議頗多。

一是，推進(jìn)大南昌都市圈居民購房同權(quán)進(jìn)程。大南昌都市圈中南昌市，九江市，撫州市的臨川區(qū)、東鄉(xiāng)區(qū)，宜春市的豐城市、樟樹市、高安市和靖安縣、奉新縣，上饒市的鄱陽縣、余干縣、萬年縣等地戶籍居民互為享受本地戶籍人口購房政策；在大南昌都市圈內(nèi)等地繳納的個(gè)稅或社保證明互為本地繳納證明，非本地戶籍居民可憑納稅或社保證明按當(dāng)?shù)刭彿空哔彿俊?/p>

二是，改變“限房價(jià)、競地價(jià)”單一土地出讓方式?！耙虻厥┎摺?，采取多種土地出讓方式進(jìn)行供地。對“限房價(jià)”出讓的土地，實(shí)行“限地價(jià)”出讓機(jī)制；嘗試部分住宅用地出讓約定中只明確項(xiàng)目首次上市樓盤住宅銷售最高限價(jià)出讓方式，樓盤去化率超過50%的，可申請年度5%以內(nèi)的價(jià)格調(diào)整；在南昌市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域（高鐵東站、經(jīng)開、臨空區(qū)、高新區(qū)等）視情公開出讓不限房價(jià)、地價(jià)地塊。

三是，進(jìn)一步完善住宅銷售限價(jià)定價(jià)機(jī)制。將項(xiàng)目周邊二手住房價(jià)格納入新房定價(jià)規(guī)則參考指標(biāo)體系；對“非三限房”項(xiàng)目房價(jià)的管控，在符合條件下，可申請年度5%以內(nèi)的價(jià)格調(diào)整空間。

四是，完善商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度。對暫時(shí)放寬新建商品房住宅預(yù)售條件的，其預(yù)售資金監(jiān)管比例由原來的50%、60%，分別調(diào)整為20%、30%。

上述政策發(fā)布后，一度引發(fā)了“放松調(diào)控”的解讀，部分條款被認(rèn)為與“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的要求不符，并引起了主管部門的重視。

據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，江西省立即采取措施，約談了南昌市政府主要負(fù)責(zé)同志，責(zé)令立即糾正，消除負(fù)面影響，確保市場穩(wěn)定。南昌市政府表示，將深刻吸取教訓(xùn)，立即收回文件，并舉一反三，堅(jiān)決貫徹黨中央國務(wù)院決策部署，按照江西省委省政府要求，切實(shí)落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控主體責(zé)任，著力解決好住房突出問題，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。

同日，住建部與江西省政府通過視頻會議進(jìn)行了會商，要求江西省和南昌市切實(shí)提高政治站位，牢牢把握房子是用來住的、不是用來炒的定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，確保實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)，努力解決好大城市住房突出問題。

政策監(jiān)管信號明確

南昌政策的適度寬松，實(shí)屬無奈之舉。

2020年下半年以來，南昌樓市持續(xù)低迷，傳統(tǒng)的“金九銀十”成交面積比去年下降20%以上，僅在12月輕微好轉(zhuǎn)。

易居研究院此前發(fā)布的《全國40城新建商品住宅成交報(bào)告》顯示，南昌2020年新房成交面積降幅最為明顯，僅次于西安。另據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，2020年全年南昌新房成交37887套，同比下降28.78%。

二手房方面，也存在去化承壓的現(xiàn)象。有數(shù)據(jù)顯示，南昌2020年二手房成交22027套，同比下降19.33%。根據(jù)易居研究院發(fā)布的《22城二手房去化周期報(bào)告》，2020年南昌無論是二手房月均成交量，還是月均成交量同比增速，都排在22個(gè)城市的倒數(shù)第三位。

如果從二手房去化周期來看，南昌時(shí)間最長，高達(dá)42.7個(gè)月。這足以說明當(dāng)?shù)厥袌龉┐笥谇?，二手房庫存需要較長的時(shí)間來消化。

盡管南昌樓市存在較大的去化壓力，但本次監(jiān)管層及時(shí)叫停新政的信號意義非常明顯。

事實(shí)上，在監(jiān)管約談與市場出現(xiàn)過熱苗頭等因素的疊加影響之下，全國多個(gè)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)調(diào)控全面升級。根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)的不完全統(tǒng)計(jì)，2021年以來全國各地發(fā)布的房地產(chǎn)調(diào)控政策高達(dá)110次。

從這些已經(jīng)出臺調(diào)控措施來看，嚴(yán)查各類違規(guī)資金流入樓市是監(jiān)管的重中之重。購房首付的資金來源成為各大城市的嚴(yán)查對象，居民部門也將轉(zhuǎn)向穩(wěn)杠桿，甚至是去杠桿。

據(jù)悉，住建部已將南昌市列入房地產(chǎn)市場監(jiān)測重點(diǎn)城市名單，加強(qiáng)對南昌市房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理，并已派出督導(dǎo)組赴南昌市現(xiàn)場督導(dǎo)。

加上此前的上海、深圳、北京、杭州、無錫、成都和西安，今年以來住建部已對8個(gè)城市的房地產(chǎn)工作進(jìn)行調(diào)研督導(dǎo)。