人來(lái)了！房?jī)r(jià)地價(jià)保障房三大壓力，西安需回答

?過(guò)去一年西安房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅位居全國(guó)百城第三。外界有人就很困惑，西安房?jī)r(jià)地價(jià)這四年來(lái)怎么就突然連升了？當(dāng)?shù)赜腥耸縿t覺(jué)得這并不奇怪，他們認(rèn)為西安這個(gè)城市的潛力在2017年3月落戶放開(kāi)之前被低估了。

李琪，在西安一家事業(yè)單位從事行政工作。她覺(jué)得西安的房?jī)r(jià)已經(jīng)讓不少人感到焦慮?！熬腿缤o跑加慢跑卻總趕不上飛機(jī)似的，趕上的人花的買(mǎi)票錢(qián)也貴得驚人?！?李琪說(shuō)。

記者觀察發(fā)現(xiàn)，3月第1周，西安土地拍賣(mài)速度突然加快，以65億元位居當(dāng)周重點(diǎn)城市土地出讓金榜首，幾乎追平其今年前兩個(gè)月的土地出讓總金額。據(jù)測(cè)算，與四年前相比，目前西安部分區(qū)域的住宅用地價(jià)格已經(jīng)漲了3倍。

地價(jià)上漲會(huì)直接反映在房?jī)r(jià)上?！胺?jī)r(jià)幾乎每一年都在漲。西安主城區(qū)均價(jià)超過(guò)1.5萬(wàn)元/平方米，周邊區(qū)域也普遍均價(jià)過(guò)萬(wàn)。”3月9日，西安的一名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人李軍向記者表示，“金三銀四”背景之下西安樓市去化很快，新盤(pán)存量很少。

2020年西安樓市供求關(guān)系一直處于緊平衡狀態(tài)。即便到了今年，西安樓市供需矛盾也仍然突出，再次出現(xiàn)了“萬(wàn)人搖”現(xiàn)象。

接受記者采訪的中指研究院西安分院研究總監(jiān)支家駿等業(yè)內(nèi)人士分析稱，短期內(nèi)西安樓市仍將存在缺口，火爆搖號(hào)場(chǎng)景恐會(huì)再現(xiàn)。長(zhǎng)期看，隨著土地供應(yīng)量上漲和新項(xiàng)目入市，供不應(yīng)求情況會(huì)得到平抑，但由于土地等成本價(jià)格上升，住宅平均價(jià)格仍將會(huì)繼續(xù)上行。

追漲心理

“今年以來(lái)，西安9個(gè)城區(qū)的房?jī)r(jià)有漲有跌，但整體看西安房?jī)r(jià)每一年都在上漲?！狈慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人李軍說(shuō)，目前西安主城區(qū)新房均價(jià)已超過(guò)了1.5萬(wàn)元/平方米，其中有不少項(xiàng)目單價(jià)達(dá)到2萬(wàn)~4萬(wàn)元/平方米甚至更高。就算是位置稍遠(yuǎn)的西咸新區(qū)，新房均價(jià)也普遍超過(guò)1.2萬(wàn)元/平方米，“房?jī)r(jià)越漲，看房的人越多” 。

??對(duì)于新房?jī)r(jià)格，安居客數(shù)據(jù)顯示，去年4月西安新房均價(jià)12501元/平方米，截至統(tǒng)計(jì)日（2021年3月10日）西安新房均價(jià)14081元/平方米，不到一年時(shí)間價(jià)格上漲超過(guò)1500元/平方米。

二手房?jī)r(jià)格方面，李軍稱，由于新房市場(chǎng)拉高了二手房市場(chǎng)預(yù)期，加上二手房普遍配套較好，西安二手房?jī)r(jià)格最近這些年不斷抬升。

與李軍略顯樂(lè)觀的態(tài)度不同，李琪覺(jué)得西安的房?jī)r(jià)讓她感到焦慮，相比動(dòng)輒單價(jià)過(guò)萬(wàn)的房?jī)r(jià)，大學(xué)畢業(yè)留在西安工作的李琪收入并不高，一個(gè)月下來(lái)滿打滿算也就4000元出頭。

“我和老公結(jié)婚三年，有點(diǎn)積蓄，但是日常開(kāi)支加上撫養(yǎng)孩子的開(kāi)支，想買(mǎi)房可能也就是想想罷了。”李琪稱，去年和今年她先后兩次參與搖號(hào)，但是“中簽率很低，就算中簽了也不見(jiàn)得有那么多錢(qián)去買(mǎi)，可是不去搖一下又覺(jué)得不死心?！?/p>

李軍和李琪截然不同的想法實(shí)則是西安樓市的縮影，那就是房?jī)r(jià)堅(jiān)挺態(tài)勢(shì)已不是一天兩天。

數(shù)據(jù)顯示，2019年西安新建商品房?jī)r(jià)同比漲幅高達(dá)14.2%，在重點(diǎn)城市中排名第二。2020年西安房?jī)r(jià)漲幅同樣排名靠前，在重點(diǎn)城市中排名第三。

“去年新冠肺炎疫情西安樓市也受到波及，但和多數(shù)城市相比西安樓市充滿韌性?！?西安一家本地房企的項(xiàng)目副總經(jīng)理翟輝說(shuō)，去年年初他所在的項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)不久就被迫按下了暫停鍵，但隨著疫情好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)很快就恢復(fù)過(guò)來(lái)了，“對(duì)房企來(lái)說(shuō)，去年西安樓市表現(xiàn)不輸于往年”。

對(duì)于過(guò)去一年的西安樓市，支家駿總結(jié)稱：西安住宅市場(chǎng)整體量縮價(jià)漲，供求關(guān)系長(zhǎng)期處于緊平衡狀態(tài)。

土地拍賣(mài)價(jià)格強(qiáng)勁    

房?jī)r(jià)上漲的背面，西安土地市場(chǎng)表現(xiàn)同樣搶眼。

最新的一個(gè)現(xiàn)象是，雖然今年以來(lái)西安土地成交總額不足200億元，但地王頻出，出現(xiàn)了曲江二期、西咸能源金貿(mào)區(qū)、浐灞等多宗高價(jià)地，眾多頭部房企參與競(jìng)拍。

2020年，西安共成交295宗、共計(jì)1947萬(wàn)平方米開(kāi)發(fā)用地，同比增加14.6%；土地收入共計(jì)1058億元，同比增長(zhǎng)32.6%，全國(guó)排名12（另有機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示排名第7）。其中，土地出讓面積、土地出讓金均達(dá)到近五年新高。在樓面價(jià)方面，據(jù)業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，截至目前西安住宅用地在四年多時(shí)間里上漲了近3倍。

于土地市場(chǎng)而言，品牌房企是在西安溢價(jià)拿地的主力軍。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2020年年底，百?gòu)?qiáng)房企中已有50家房企進(jìn)入西安，綠地、融創(chuàng)、華潤(rùn)等在西安都積極拿地，規(guī)劃建筑面積接近或者超過(guò)百萬(wàn)平方米。高溢價(jià)土地更頻頻出現(xiàn)，2020年有10多宗住宅用地溢價(jià)率超100%。

某品牌房企西安公司副總經(jīng)理稱，各大房企爭(zhēng)相補(bǔ)倉(cāng)西安、不惜高溢價(jià)增儲(chǔ)的直接原因就是房?jī)r(jià)上漲、人口增長(zhǎng)以及今年西安舉辦全運(yùn)會(huì)等利好。

數(shù)據(jù)顯示，2020年融創(chuàng)、萬(wàn)科在西安銷(xiāo)售額超200億元，碧桂園、綠地、金輝、中南、綠城等五家房企銷(xiāo)售額超100億元。

“地價(jià)上漲很明顯，本土房企和頭部房企相比，資金上不占優(yōu)勢(shì)，拿地難一些。”翟輝透露，目前西安主城區(qū)開(kāi)發(fā)土地趨于飽和，房企更多的會(huì)聚焦港務(wù)區(qū)、西咸新區(qū)和經(jīng)開(kāi)區(qū)，改善類(lèi)產(chǎn)品市場(chǎng)占比持續(xù)提升，產(chǎn)品趨向中高端化發(fā)展。

據(jù)他們介紹，在西安有不少品牌房企和本地房企在今年春節(jié)期間售樓處不放假或少放假，一方面是搶抓就地過(guò)年所帶來(lái)的購(gòu)房需求，備戰(zhàn)“金三銀四”；另一方面則積極尋找土地、增加儲(chǔ)備、補(bǔ)充貨值。

供應(yīng)跟不上需求

樓市和地市強(qiáng)勁，直接助推了西安經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。2020年西安全年GDP突破萬(wàn)億元大關(guān)，以5.2%的增速位居全國(guó)萬(wàn)億城市第一名。雖受到疫情影響，但房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)不賴。2020年西安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比上年增長(zhǎng)6.5%；商品房銷(xiāo)售面積2559.79萬(wàn)平方米，僅下降3%。

有時(shí)候，李琪心里想，高房?jī)r(jià)是不是正在扼殺新西安人的夢(mèng)想？

今年2月23日，西安航天新城攬?jiān)麻w板塊的山水美樹(shù)項(xiàng)目開(kāi)放購(gòu)房意向登記?！斑@個(gè)樓盤(pán)相比周邊價(jià)格很低，有種買(mǎi)到就賺到的感覺(jué)，首付不夠就只能找父母借了。”李琪參與了這個(gè)樓盤(pán)的搖號(hào)，她表示：“和我情況類(lèi)似的人不少，但最終要么是沒(méi)通過(guò)，要么直接放棄了。”

這個(gè)項(xiàng)目最終有23791個(gè)家庭參與登記，18596個(gè)家庭核驗(yàn)通過(guò)，5051個(gè)家庭撤銷(xiāo)或未核驗(yàn)。成為了繼去年7月西安首現(xiàn)“萬(wàn)人搖”之后的第二個(gè)“萬(wàn)人搖”樓盤(pán)。

“這個(gè)樓盤(pán)的出現(xiàn)與一二手房?jī)r(jià)格倒掛有關(guān)。春節(jié)之后西安僅有2個(gè)項(xiàng)目獲證銷(xiāo)售，使得購(gòu)房者產(chǎn)生了一定要參與搖號(hào)的心理，認(rèn)為即使沒(méi)有搖中也不會(huì)耽誤?！敝Ъ因E認(rèn)為，該項(xiàng)目剛需家庭僅4.09%的中簽率、普通家庭僅1.15%的中簽率，實(shí)則反映出西安樓市突出的供需矛盾。

體現(xiàn)在去化率上也是如此緊俏狀況。數(shù)據(jù)顯示，2021年1~2月西安限購(gòu)區(qū)內(nèi)共推出23個(gè)項(xiàng)目（13個(gè)項(xiàng)目搖號(hào)銷(xiāo)售），房源5969套，登記核驗(yàn)通過(guò)總?cè)舜胃哌_(dá)51939人，市場(chǎng)開(kāi)盤(pán)去化率達(dá)94.19%。

“有選擇愿意買(mǎi)保障房”

西安樓市的火熱使得調(diào)控也不斷。近四年以來(lái)西安共9次調(diào)控樓市，交易端除限購(gòu)、限貸等傳統(tǒng)手段外，近兩年還增加了如搖號(hào)、分層限制首付比例、監(jiān)管資金等政策，但和其他城市不同，西安仍然處于城市快速擴(kuò)張階段，人口流入產(chǎn)生的新增需求龐大。目前還沒(méi)有2020年人口新數(shù)據(jù)，但記者查閱數(shù)據(jù)顯示，2017年3月西安實(shí)現(xiàn)戶籍新政以來(lái)，戶籍人口從2016年底的883萬(wàn)人增長(zhǎng)到2019年底的1020萬(wàn)人。

翟輝表示，西安是重要的中心城市，是國(guó)家重要的科研、教育、工業(yè)基地，高校林立，醫(yī)療資源豐富，交通發(fā)達(dá)，2021年，西安還將舉辦全運(yùn)會(huì)。這對(duì)西安的住房需求具有長(zhǎng)期的可持續(xù)性。

有當(dāng)?shù)厝耸空f(shuō)，西安對(duì)西北五省有較強(qiáng)的吸納力，四年來(lái)戶籍新政帶來(lái)至少200多萬(wàn)新西安人，他們遲早會(huì)在西安買(mǎi)房安家。

接受采訪的人士分析稱，租賃型保障房、共有產(chǎn)權(quán)住房以及商品住宅用地供應(yīng)逐年增大，這會(huì)從根本上解決供求矛盾問(wèn)題。

對(duì)于未來(lái)，李琪說(shuō)：希望房?jī)r(jià)不要漲得太快。如果有選擇且符合條件，愿意去購(gòu)買(mǎi)保障房。