多數(shù)房企第三季度存貨量猛增近四成 負(fù)債率高達(dá)78.97%

　　三季度75家A股上市房企平均資產(chǎn)負(fù)債率再度攀升2.75個(gè)百分點(diǎn)。其中，龍頭房企、以資金周轉(zhuǎn)快速著稱的萬(wàn)科，三季度資產(chǎn)負(fù)債率也高達(dá)78.97%

　　截至10月27日，WIND數(shù)據(jù)對(duì)78家上市房企三季度報(bào)表進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)整理。在使用上述數(shù)據(jù)時(shí)，《證券日?qǐng)?bào)》記者剔除了三家數(shù)據(jù)異常以及重組房企：ST中房。

　　數(shù)據(jù)顯示，75家A股上市房企無(wú)論是在庫(kù)存還是資產(chǎn)負(fù)債率，都在節(jié)節(jié)攀升。相應(yīng)的，75家開(kāi)發(fā)商本已為負(fù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量?jī)纛~繼續(xù)擴(kuò)大;但其賬面上所持的貨幣資金卻在減少。

　　即便是業(yè)內(nèi)以高周轉(zhuǎn)、工業(yè)化著稱的萬(wàn)科，三季度的資產(chǎn)負(fù)債率也逼近80%，高達(dá)78.97%，這是2008年以來(lái)的最高值。

　　存貨有望刷新最高紀(jì)錄

　　75家A股上市房企存貨高達(dá)7258.78億元，逼近去年同期A股全體房企庫(kù)存總量。

　　根據(jù)WIND數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上述75家A股上市房企庫(kù)存總額高達(dá)7258.78億元，去年同期這一數(shù)字為5119.72億元，同比增幅41.38%。

　　其中，庫(kù)存最高的前10名房企分別為：萬(wàn)科、金地、招商、首開(kāi)、濱江集團(tuán)(002244,股吧)。這10家房企的庫(kù)存總額就高達(dá)4540.70億元，占比75家上市房企庫(kù)存總量的62.55%。與此同時(shí)，上述10家房企庫(kù)存總量同比增幅高達(dá)46.87%，快于行業(yè)整體水平。

　　事實(shí)上，WIND數(shù)據(jù)顯示，去年三季度A股市場(chǎng)119家上市房企全部庫(kù)存不過(guò)7913.05億元;而去年全年，119家A股市場(chǎng)上市房企庫(kù)存總量也不過(guò)8446.59億元也即，今年已公布三季報(bào)的75家上市房企手中所持庫(kù)存總量，就已經(jīng)逼近去年同期整個(gè)開(kāi)發(fā)商所持的庫(kù)存總量。

　　資產(chǎn)負(fù)債率節(jié)節(jié)攀升

　　平均資產(chǎn)負(fù)債率同比攀升2.75個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量?jī)纛~與貨幣資金齊下降。

　　WIND數(shù)據(jù)顯示，上述75家上市房企負(fù)債總額與資產(chǎn)總額比為72.79%，去年同期這一數(shù)字則為70.18%。而75家上市房企資產(chǎn)負(fù)債率平均值則為65.58%，去年同期這一數(shù)字則為62.83%，攀升了2.75個(gè)百分點(diǎn)無(wú)論是總量還是均值，上市房企的資金狀況都在惡化。

　　其中，資產(chǎn)負(fù)債率最高的TOP10房企分別為：ST園城。

　　值得一提的是，因工業(yè)化、高周轉(zhuǎn)而著稱的萬(wàn)科，其資產(chǎn)負(fù)債率險(xiǎn)險(xiǎn)入圍資產(chǎn)負(fù)債率前10名榜單截至3季末，萬(wàn)科資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)78.97%這一數(shù)字是2008年以來(lái)、近4年期間里的最高值。

　　相應(yīng)的，上市房企的所持的現(xiàn)金流在持續(xù)減少：經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為-452.30億元，去年同期這一數(shù)字為-360.86億元，降幅為25.34%。與此同時(shí)，上市房企手中所持的貨幣資金規(guī)模也有所降低。WIND數(shù)據(jù)顯示，75家A股上市房企所持貨幣資金總量為1327.71億元，去年同期這一數(shù)字為1407.79億元，同比降幅為5.69%。

　　其中，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額倒數(shù)前10名分別為：首開(kāi)股份。

　　負(fù)債高企卻利潤(rùn)大增

　　少數(shù)股東權(quán)益大幅增加，房企利潤(rùn)誰(shuí)在分一杯羹?

　　截至三季末，75家A股上市房企平均銷售凈利率為14.69%，去年同期這一數(shù)字為10.20%;相應(yīng)的，75家房企平均銷售毛利率水平為41.20%，而去年同期這一數(shù)字則為39.55%雖然面臨嚴(yán)厲的調(diào)控，但是房地產(chǎn)行業(yè)的銷售凈利率水平依舊表現(xiàn)良好。

　　去年以來(lái)，貨幣政策從緊致使房地產(chǎn)自籌資金占比在節(jié)節(jié)攀升。然而，在資本回報(bào)率如此之高的房地產(chǎn)行業(yè)，想吸引非銀行信貸資金進(jìn)入并非難事。而房企以各種渠道和手段進(jìn)行融資更是常態(tài)。一個(gè)值得關(guān)注的數(shù)據(jù)在于，少數(shù)股東權(quán)益一項(xiàng)的變化這一項(xiàng)從某種程度是反映了上市公司吸引社會(huì)各類股東投入資金的變化情況。

　　市場(chǎng)人士對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，因銀行貸款收緊，因此房企以合作的形式進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的數(shù)量日益增多。而這些新引進(jìn)來(lái)的資金伙伴，往往以少數(shù)股東的身份存在，并要求固定比例的報(bào)酬。在這種情形下，一旦開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)入到結(jié)轉(zhuǎn)階段，這些少數(shù)股東往往會(huì)獲得巨大的投資權(quán)益。

　　雖然，此時(shí)尚未到年底結(jié)算高峰期，歸屬于少數(shù)股東權(quán)益亦相對(duì)有限。不過(guò)，WIND數(shù)據(jù)顯示，歸屬于75家A股上市房企少數(shù)股東權(quán)益總額為462.08億元，同比增幅為45.11%;相應(yīng)的，歸屬于上市公司股東的權(quán)益總額為2562.57億元，同比增幅為17.59%可以從數(shù)據(jù)中看出，少數(shù)股東權(quán)益在增長(zhǎng)速度以及整體規(guī)模上都有顯著增加，且高于資本市場(chǎng)上股東所獲權(quán)益的增長(zhǎng)幅度。