政策風(fēng)險(xiǎn)嚇退投資客 深圳"小產(chǎn)權(quán)房"成交慘淡

　　樓市宏觀調(diào)控之下，深圳新房和二手房成交慘淡。近日有媒體報(bào)道，“小產(chǎn)權(quán)房”業(yè)主大量拋售。市場實(shí)際情況怎么樣？近日，記者走訪多個(gè)片區(qū)時(shí)發(fā)現(xiàn)，深圳“小產(chǎn)權(quán)房”賣者少，買者寥，市場行情同樣慘淡。

　　專家表示，民間所俗稱的“小產(chǎn)權(quán)房”這一稱謂并不科學(xué)，其規(guī)范化的稱謂應(yīng)該是“非法銷售的違法建筑”，因?yàn)檫@一類房子既無產(chǎn)權(quán)，也違反了有關(guān)建筑、房地產(chǎn)銷售和土地等方面的相關(guān)法規(guī)，政策風(fēng)險(xiǎn)極大，其本質(zhì)就是一種違法建筑。但是，為了行文方便，記者還是使用了“小產(chǎn)權(quán)房”這一提法。

　　高企價(jià)格逼走投資客

　　昨日，記者來到了龍崗布沙路旁的玉嶺花園，據(jù)了解，玉嶺花園共23棟，約8000多套住房，容積率很高，都是“小產(chǎn)權(quán)房”。一進(jìn)小區(qū)，迎面看到高高的居民樓，上面掛著“業(yè)主直銷”、“業(yè)主賣房”等字樣的條幅。隨后，記者來到玉嶺花園中一家中介了解情況。

　　據(jù)該中介負(fù)責(zé)人張先生介紹，最近的“小產(chǎn)權(quán)房”市場十分冷淡，過年市場還不錯(cuò)。他說，春節(jié)前后的幾個(gè)月，他的營業(yè)部每個(gè)月都會有七八套“小產(chǎn)權(quán)房”成交。而現(xiàn)在這幾個(gè)月則慘淡得很，10月份只成交了一套。

　　什么原因?qū)е率袌鰬K淡？張先生認(rèn)為，玉嶺花園并沒有出現(xiàn)所謂的“拋售潮”，業(yè)主們并不著急低價(jià)拋售。

　　他說，這段時(shí)間在他的營業(yè)部里掛牌想賣的小產(chǎn)權(quán)房大約為100套，有的放了幾個(gè)月都賣不動，“現(xiàn)在小產(chǎn)權(quán)房基本上處于一種有價(jià)無市的情況。”

　　而買家不看好當(dāng)前的“小產(chǎn)權(quán)房”市場，是導(dǎo)致目前市場成交清淡的主要原因。

　　專家表示，“小產(chǎn)權(quán)房”市場成交滲淡，其根本原因還是它屬于違法建筑，沒有房產(chǎn)證，政策風(fēng)險(xiǎn)極高。

　　而從市場本身來說，買家不愿出手的第一個(gè)原因是現(xiàn)在“小產(chǎn)權(quán)房”過高的價(jià)格已經(jīng)沒有吸引力。來自市場的信息顯示，由于價(jià)格高企的因素，現(xiàn)在“小產(chǎn)權(quán)房”市場上的投資客已經(jīng)十分少。以玉嶺花園為例，這個(gè)小區(qū)的房子價(jià)格普遍在每平方米4000～5000元之間，樓層和朝向好的房子達(dá)到了每平方米6000元。信息顯示，現(xiàn)在布吉有一些商品房價(jià)格有的已經(jīng)在每平方米1萬元左右。在這樣的價(jià)格對比之下，與原特區(qū)外的一些商品房相比，“小產(chǎn)權(quán)房”的誘惑力已經(jīng)不大。

　　張先生說，“如此之高的價(jià)格，使小產(chǎn)權(quán)房炒到了頂峰，上升的空間已經(jīng)不大。”

　　“小產(chǎn)權(quán)房”市場上投資客退去，現(xiàn)在剩下的都是一些自住客。一些經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限而需要解決剛性需求的購房者，為了解決居住問題購買“小產(chǎn)權(quán)房”過渡一下，成為當(dāng)前“小產(chǎn)權(quán)房”市場的主要特點(diǎn)。玉嶺花園現(xiàn)在成交的多為三房，從這一點(diǎn)即可以看出“小產(chǎn)權(quán)房”市場已經(jīng)以自住為主導(dǎo)。

　　買家不愿出手的第二個(gè)原因是，在樓市宏觀調(diào)控之下，特別是在限價(jià)的形勢下，如果商品房與“小產(chǎn)權(quán)房”在價(jià)格上已相差無幾，人們必定會首選商品房，“畢竟小產(chǎn)權(quán)房是沒有房產(chǎn)證的。”

　　張先生表示，市場清淡還有第三個(gè)原因，即“小產(chǎn)權(quán)房”無論在環(huán)境、周邊配套、實(shí)用率等等方面，都沒有商品房優(yōu)越和完善，而且容積率高，這一點(diǎn)也使“小產(chǎn)權(quán)房”失分很多。

　　“商品房限購有利于小產(chǎn)權(quán)房，會促進(jìn)小產(chǎn)權(quán)房的市場。”商品房的價(jià)格居高不下，一些人開始關(guān)注“小產(chǎn)權(quán)房”，或投資，或居住。據(jù)了解，外來務(wù)工人員對長期持有住房的需求不高，更多關(guān)心的是租金，和穩(wěn)定的住處，因此小產(chǎn)權(quán)房對有安家需求的外來務(wù)工人員具有不小的吸引力。

　　此外，投資客也成為“小產(chǎn)權(quán)房”交易的主力買家。據(jù)了解，玉嶺花園購房的投資和居住的比例大概是6比4。

　　然而，限價(jià)政策卻對“小產(chǎn)權(quán)房”是一大利空，它在使新房價(jià)格降下來的同時(shí)，也讓“小產(chǎn)權(quán)房”的價(jià)格不再具有誘惑力，風(fēng)光不再。“商品房限價(jià)，很多人都去買商品房了。”張先生說。

　　市場成交風(fēng)光不再

　　其實(shí)，我市二手房行業(yè)主管部門已經(jīng)明令禁止地產(chǎn)中介從事“小產(chǎn)權(quán)房”業(yè)務(wù)，即使“小產(chǎn)權(quán)房”買賣，也不能在市產(chǎn)權(quán)登記部門辦理過戶手續(xù)。但是，由于二手房市場清淡以及原特區(qū)外“小產(chǎn)權(quán)房”遍布，大多數(shù)地產(chǎn)中介都做著“小產(chǎn)權(quán)房”的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

　　在一家地產(chǎn)中介的帶領(lǐng)下，記者來到了大芬橘子坑小區(qū)。小區(qū)人很多，經(jīng)過一個(gè)上坡路段進(jìn)入了住宅區(qū)，由于沒有物業(yè)管理，所以周圍環(huán)境較差，垃圾隨處可見。

　　穿過一棟棟密集的居民樓，記者一行人來到了一棟樓前，門上貼著“房東售房”的通知。據(jù)中介業(yè)務(wù)員劉先生介紹，此處的房屋大約建成于2005年。

　　據(jù)了解，這里的二手“小產(chǎn)權(quán)房”價(jià)格大概在每平方米4500元左右。“買的人多數(shù)都選擇投資。”劉先生說。

　　劉先生向記者介紹，一周前，一位業(yè)主向中介放盤，一整棟對外出售，總數(shù)將近50套。

　　“一戶約20萬元左右，可以單買一戶，也可整層整棟購買，多買也會有優(yōu)惠，都是帶租約的，方便了投資客。”劉先生介紹。記者看到，這一棟樓共9層，每層4至5戶，都是50多平方米的小戶型，也有兩間合成一間的。

　　就在記者看房的時(shí)候，正巧也碰到了一批同樣去看房的購房者。

　　劉先生表示，這個(gè)月他們營業(yè)部才成交了一套小產(chǎn)權(quán)房。他說，“這里大約有40家地產(chǎn)中介，以此計(jì)算，整個(gè)片區(qū)這個(gè)月二手小產(chǎn)權(quán)房估計(jì)只有50套左右，完全沒有了前兩年的風(fēng)光。”

　　相關(guān)鏈接

　　“小產(chǎn)權(quán)房”

　　分布范圍廣

　　有關(guān)人士介紹，深圳“小產(chǎn)權(quán)房”問題由來已久，目前小產(chǎn)權(quán)房土地屬性主要有三種，即村民宅基地、村民工商用地及村集體道路市政等公共用地。

　　“小產(chǎn)權(quán)房”的開發(fā)方式主要由村委會或村民個(gè)人或聯(lián)合開發(fā)商建設(shè)，其中距市中心較近地區(qū)由于土地資源稀缺，樓盤規(guī)模較小，基本由村民個(gè)人或村民聯(lián)合投資方開發(fā)建設(shè)，建筑質(zhì)量參差不齊。距市中心較遠(yuǎn)地區(qū)樓盤規(guī)模普遍較大，多由村委牽頭聯(lián)合開發(fā)公司建設(shè)，部分樓盤建筑質(zhì)量和小區(qū)規(guī)劃均可以媲美大型商品房住宅區(qū)。深圳“小產(chǎn)權(quán)房”銷售合同方式主要采用《合作建房合同》或《房產(chǎn)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，房屋使用年限從50年、70年至永久使用權(quán)不等，部分“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)商自己發(fā)放房產(chǎn)證，不僅有開發(fā)商編的房產(chǎn)證號，同時(shí)也標(biāo)上了使用年限，為了保證買房人的利益，交易中引入律師見證，部分樓盤還實(shí)現(xiàn)了“小產(chǎn)權(quán)房”交易的分期付款。

　　深圳究竟有多少小產(chǎn)權(quán)房？2009年，地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)一份《小產(chǎn)權(quán)房專題研究》報(bào)告給出了相關(guān)數(shù)據(jù)：深圳住宅總面積約為4.08億平方米，其中“小產(chǎn)權(quán)房”高達(dá)1.6億平方米。深圳“小產(chǎn)權(quán)房”分布范圍廣，沙井、布吉等地?cái)?shù)量都十分大。

　　律師提醒

　　“小產(chǎn)權(quán)房”

　　買賣風(fēng)險(xiǎn)大

　　【深圳商報(bào)訊】（實(shí)習(xí)生 尹璐 記者 董超文）廣東星辰律師事務(wù)所梁剛律師昨日向記者表示，“小產(chǎn)權(quán)房”買賣存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，購買時(shí)需十分謹(jǐn)慎。

　　梁剛說，“小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個(gè)法律上的概念，它只是一種約定俗成的稱謂。所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“農(nóng)民房”，是指村民或村集體在原集體用地進(jìn)行建設(shè)，但國家國土部門不發(fā)放產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。由于“小產(chǎn)權(quán)房”不用繳納土地出讓金和稅款等費(fèi)用，加上建設(shè)密度很高和配套設(shè)施不完善，所以，“小產(chǎn)權(quán)房”和同地段的商品房價(jià)格存在巨大的落差，造就了其廣闊的市場需求。

　　他表示，“小產(chǎn)權(quán)房”買賣存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)，具體表現(xiàn)在：

　　1.違法建筑的風(fēng)險(xiǎn)

　　“小產(chǎn)權(quán)房”如沒有依法辦理建設(shè)規(guī)劃許可和施工許可等相關(guān)審批手續(xù)，屬于違法建筑，有可能面臨被強(qiáng)制拆除、沒收、罰款等行政處罰。

　　2.買賣無效和產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)

　　“小產(chǎn)權(quán)房”不具備普通商品房的法律性質(zhì)。現(xiàn)行法律法規(guī)是禁止小產(chǎn)權(quán)房的對外轉(zhuǎn)讓。因此，買賣“小產(chǎn)權(quán)房”的合同是無效的。由于合同無效，購買人的權(quán)益將無法得到保障。如果購房人明知所購房屋是“小產(chǎn)權(quán)房”仍然購買的，由于己方有過錯(cuò)，法院判決一般只能退還購房款而不會支持購房人要求賠償損失的請求。“小”其實(shí)是“無”，購房者無法辦理合法的房屋產(chǎn)權(quán)登記，也無法領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書，小產(chǎn)權(quán)事實(shí)上是無法律認(rèn)可的產(chǎn)權(quán)。

　　3.拆遷的風(fēng)險(xiǎn)

　　如果政府部門對“小產(chǎn)權(quán)房”進(jìn)行改造、征地或其他建設(shè)，可能就會導(dǎo)致房產(chǎn)停建甚至拆除。由于“小產(chǎn)權(quán)房”沒有合法產(chǎn)權(quán)，購房人很可能無法得到拆遷補(bǔ)償。

　　4.房屋爛尾和質(zhì)量安全的風(fēng)險(xiǎn)

　　“小產(chǎn)權(quán)房”的開發(fā)建設(shè)缺乏政府和銀行的有效監(jiān)管，主要依靠村集體或委托合作開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，一旦資金或其他環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，極有可能變成爛尾工程，“小產(chǎn)權(quán)房”在設(shè)計(jì)、工程施工和監(jiān)理方面通常不夠?qū)I(yè)性，是否能夠按質(zhì)按時(shí)交付房屋存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)，特別是在質(zhì)量安全和消防合格方面。

　　5.保修、配套設(shè)施和物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)

　　由于“小產(chǎn)權(quán)房”建設(shè)的非專業(yè)性以及物業(yè)通常自行管理，導(dǎo)致房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。而且，入住后的物業(yè)管理也極易出現(xiàn)問題。

　　6.再轉(zhuǎn)讓或出租等流通的風(fēng)險(xiǎn)

　　由于沒有得到國家國土部門的批準(zhǔn)，“小產(chǎn)權(quán)房”無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，得不到法律的認(rèn)可和保護(hù)。因此，“小產(chǎn)權(quán)房”購買后也不以合法轉(zhuǎn)讓過戶和繼承進(jìn)行流通，也不能辦理抵押貸款等手續(xù)，對房屋的保值和升值也有很大影響。另外，“小產(chǎn)權(quán)房”的出租也因?yàn)榉慨a(chǎn)無合法的產(chǎn)權(quán)而導(dǎo)致出租無效。