外資看空中國(guó)內(nèi)地樓市 房企海外債遭拋售暴跌

　　“近期部分海外債券大跌，如果投資這些債券，是不是意味著投資空間較大呢？”最近一朋友向記者問(wèn)道。這一情況也引起了記者的關(guān)注，而隨即展開(kāi)的調(diào)查也令記者大吃一驚：內(nèi)地房企的海外債券在近幾個(gè)月內(nèi)整體呈快速下跌趨勢(shì)，有的跌幅甚至超過(guò)了30％。“債券價(jià)格暴跌，從另一個(gè)角度說(shuō)明外資不看好內(nèi)地樓市，因此紛紛拋售所持有的債券，造成債券價(jià)格持續(xù)下跌。”某銀行高級(jí)投資經(jīng)理向記者表示。標(biāo)普近期也發(fā)布一份報(bào)告顯示，如果市場(chǎng)繼續(xù)疲軟，部分房企的償債風(fēng)險(xiǎn)將加大，或?qū)⑾萑肓鲃?dòng)性危機(jī)。

　　房企海外債遭拋售價(jià)格暴跌

　　為應(yīng)對(duì)持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控，眾多房企紛紛轉(zhuǎn)向境外融資。數(shù)據(jù)顯示，內(nèi)地房企2010年全年發(fā)債融資規(guī)模為560億元人民幣，而2011年上半年時(shí)該數(shù)字為1073億元人民幣。今年3月份以來(lái)，世茂[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]房地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、合景泰富[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、仁恒置地、龍湖地產(chǎn)、雅居樂(lè)等房企紛紛在境外發(fā)行各種債券或優(yōu)先票據(jù)融資，在港上市內(nèi)地房企幾乎都發(fā)了一輪債。

　　然而，如此巨量的海外債券正日益受到海外投資者的拋棄。美銀美林?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月30日以來(lái)的三個(gè)月時(shí)間內(nèi)，內(nèi)地房企發(fā)行的公司債券整體跌幅高達(dá)19.9%，而金融市場(chǎng)上被列為垃圾級(jí)的美國(guó)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商發(fā)行的公司債券今年第三季度整體跌幅僅7%。

　　據(jù)招商證券發(fā)布的海外債券報(bào)價(jià)周報(bào)信息，該周報(bào)統(tǒng)計(jì)的11個(gè)內(nèi)地房企海外債券價(jià)格自下半年以來(lái)就不斷下降，而大幅度下降是從9月份開(kāi)始，最高的下降了30％多。其中絕大部分下降的幅度在20％左右。今年年中時(shí)，穆迪和標(biāo)普相繼將中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的評(píng)級(jí)前景由“穩(wěn)定”下調(diào)至“負(fù)面”， 傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季的“金九銀十”遭受滑鐵盧，更加劇了海外投資者的擔(dān)憂(yōu)。

　　業(yè)績(jī)欠佳或現(xiàn)降價(jià)促銷(xiāo)潮

　　上市房企9月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)相繼公布，從公告來(lái)看，萬(wàn)科、中海等龍頭房企業(yè)績(jī)出現(xiàn)不同程度下滑。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)的15家上市房企，僅有恒大、中海、碧桂園在前三季度完成全年目標(biāo)超過(guò)75％。照此速度，今年意欲沖擊千億俱樂(lè)部的多家房企無(wú)望完成目標(biāo)。

　　恒大全年目標(biāo)完成率最高

　　據(jù)悉，今年前9個(gè)月，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額970.8億元，同時(shí)，截至10月18日萬(wàn)科新增銷(xiāo)售額超過(guò)30億元。也就是說(shuō)，到目前為止萬(wàn)科今年銷(xiāo)售額已經(jīng)突破1000億元。而去年，萬(wàn)科公布銷(xiāo)售額首破千億是在11月底。全年目標(biāo)完成率最高的是恒大，該公司今年前三季度銷(xiāo)售額達(dá)692.3億元，占全年700億元目標(biāo)的近99％，可見(jiàn)恒大完成年度目標(biāo)沒(méi)有懸念。

　　在去年萬(wàn)科進(jìn)入千億俱樂(lè)部后，今年年初，多家房企揚(yáng)言要進(jìn)入千億俱樂(lè)部。但從前三季度銷(xiāo)售來(lái)看，銷(xiāo)售額排名第二的恒大沖擊千億目標(biāo)仍有難度，中海、保利今年實(shí)現(xiàn)千億大關(guān)已基本無(wú)望。

　　多家房企四季度業(yè)績(jī)壓力較大

　　從所監(jiān)測(cè)的15家房企業(yè)績(jī)達(dá)成率來(lái)看，如果最后三個(gè)月的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)沒(méi)有明顯改善，包括合景、雅居樂(lè)、遠(yuǎn)洋、綠城、越秀、金地等在內(nèi)的多家房企均面臨相對(duì)較大的業(yè)績(jī)壓力。后續(xù)時(shí)間其推貨意愿也會(huì)相對(duì)較強(qiáng)。

　　合富輝煌市場(chǎng)部有關(guān)人士也表示，就廣州的部分房企而言，城建、富力等全年業(yè)績(jī)壓力較大的開(kāi)發(fā)商，在國(guó)慶黃金周已經(jīng)率先對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行一定的調(diào)整。從當(dāng)前開(kāi)發(fā)商完成業(yè)績(jī)情況以及廣州市場(chǎng)四季度的預(yù)計(jì)要推出貨量來(lái)看，各大房企都存在不同程度的業(yè)績(jī)壓力，不排除某些開(kāi)發(fā)商采取以?xún)r(jià)換量的措施，部分項(xiàng)目下調(diào)價(jià)格促銷(xiāo)。

　　資金困局或“掛掉”一批房企

　　“海外債券暴跌對(duì)發(fā)行債券的房企來(lái)說(shuō)是個(gè)贖回的好機(jī)會(huì)，但是房企對(duì)此普遍有心無(wú)力，原因就是融不到資金。”經(jīng)常接觸房企的某金融機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人曹先生對(duì)記者表示。據(jù)介紹，國(guó)內(nèi)外金融市場(chǎng)上的信貸、信托、海外債的收緊，加上樓市銷(xiāo)售低迷，年底房企面臨的資金壓力會(huì)更加嚴(yán)重。據(jù)悉，標(biāo)普點(diǎn)了綠城中國(guó)、上海證大、盛高置地、上置集團(tuán)等6家企業(yè)的名，認(rèn)為如果市場(chǎng)繼續(xù)疲軟，這些企業(yè)的償債風(fēng)險(xiǎn)將加大，或許成為最先“倒下來(lái)”的一批。

　　投資者紛紛加速出脫手中的海外債券，令這類(lèi)債券的價(jià)格大跌的同時(shí)，也讓收益率之高令人吃驚。一張100元面值的債券，現(xiàn)在在二級(jí)市場(chǎng)跌到70元。如果以70元的價(jià)格買(mǎi)入，該債券到期贖回時(shí)，除卻利息，僅票面價(jià)值的差價(jià)就達(dá)30元，這也是令一些內(nèi)地投資者心動(dòng)不已的原因。據(jù)招商證券的信息，11家房企海外債券在10月24日價(jià)格下，年收益率多在20％左右，高的達(dá)到26％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)債券票息。

　　然而風(fēng)險(xiǎn)是和收益對(duì)等的。“這么高的收益率的確具有吸引力，但最大的風(fēng)險(xiǎn)就在于企業(yè)違約到期無(wú)法償本付息，甚至出現(xiàn)破產(chǎn)無(wú)法償還債務(wù)的情況。”某銀行理財(cái)經(jīng)理表示，巨大的收益中也蘊(yùn)含著血本無(wú)歸的風(fēng)險(xiǎn)。