樓市降價后的思考“后降價”時代樓市將何去何從

　　當樓市降價預(yù)期已經(jīng)在全國蔓延，下行周期已經(jīng)毫無疑問地到來。此時也是我們思考“后降價”時代的時候了，這包括：降價幅度會擴大到什么程度？降價周期會持續(xù)多久？保障房與商品房的雙軌制發(fā)展會有怎樣的趨勢？房價會不會反彈？而近期一系列現(xiàn)象已經(jīng)為我們提供了一些思考的方向。

　　先說降價潮的蔓延。也不過十天左右的時間，我們看到以上海為先導(dǎo)，一線城市普遍出現(xiàn)降價趨勢。部分樓盤降價幅度超過30％，引發(fā)上百位老業(yè)主圍攻售樓處。一位有政府背景的人士稱上海將要求降價20％以上的樓盤及時備案。盡管這一說法不過是對原有政策的另外一種解讀，但也可以看出，政府對樓市如此快速的大幅度降價始料未及。

　　而根據(jù)我們的調(diào)查，除了一線城市外，大量二三線城市開發(fā)商普遍感到銷售壓力，降價動力正在加大。

　　數(shù)據(jù)顯示，包括四個一線城市，以及成都、杭州、大連、石家莊、青島、合肥、長沙、南寧、西安、長春、蘭州等20個典型城市，上周商品住宅成交面積總量為217.25萬平方米，環(huán)比下降5.3%，其中長沙下降53.7%。南京、武漢等城市降幅也在21％至35％之間。

　　房子賣不出去是開發(fā)商降價的最大動力，而這一現(xiàn)象已經(jīng)在二、三線城市出現(xiàn)。“現(xiàn)在不是我們不想降，是有關(guān)部門并不想讓我們降。因為這些小城市房地產(chǎn)業(yè)才剛剛發(fā)展起來，地方政府擔心，一旦大面積降價會使這個產(chǎn)業(yè)一蹶不振，所以從目前來看價格雖然沒降，但這種下行趨勢已經(jīng)形成。今年冬天會有越來越多的城市房價下降。”一位在山東開發(fā)房地產(chǎn)的浙商稱。

　　根據(jù)我們的判斷，除了降價潮會在全國蔓延外，降價幅度還將繼續(xù)擴大。因為有龍湖、中海這樣的大開發(fā)商做先導(dǎo)，更多企業(yè)或?qū)⒉扇?0％以上的降價幅度，以吸引資金入市。不過，降價周期也許沒有很多人預(yù)期的那么長。開發(fā)商此輪降價主要是為年底的資金缺口解決問題。如龍湖這樣的企業(yè)，一旦華東等地數(shù)十億的資金回籠打平了現(xiàn)金需要，可能就會停止降價，以等待新的出貨窗口。

　　相比之下，政策周期最難預(yù)測。經(jīng)濟學家樊綱曾公開表示“開發(fā)商多哭一陣子是好事”。在他看來，中國宏觀政策已進入“防泡沫”周期，不可能半途而廢，前幾年出現(xiàn)的房價在調(diào)控下跌后就反彈的現(xiàn)象很難再次出現(xiàn)。但是，如果降價速度過快，市場反應(yīng)過于激烈，政府決策部門也一定會有所表現(xiàn)。畢竟，房地產(chǎn)市場對中國銀行(601988,股吧)業(yè)的影響是宏觀經(jīng)濟不可回避的重大問題。中國銀行業(yè)協(xié)會近日發(fā)布的《2011年中國銀行家調(diào)查報告》顯示， 67.2%的銀行家認為“房地產(chǎn)市場大幅度調(diào)整帶來的風險”是其面臨的最主要風險。具體來說，銀行業(yè)認為，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的密集出臺，房地產(chǎn)市場的不確定性增加，其關(guān)聯(lián)的眾多上下游產(chǎn)業(yè)都會受到影響。倘若未來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大幅調(diào)整，會給中國銀行業(yè)帶來較大風險。

　　“中國房地產(chǎn)市場形勢依然十分復(fù)雜，這期間不排除開發(fā)商仍有翻盤機會。我們只是不建議開發(fā)商過度指望這種機會。”一位房地產(chǎn)代理業(yè)巨頭非常委婉地說。

　　所謂的翻盤機會是樓市到底在何時會出現(xiàn)反彈。有一種說法是，在目前商品住宅用地供給大幅下降的情況下，在2013年會因為供給減少而出現(xiàn)房價反彈。比如，今年前5個月，北京通過招拍掛方式出讓住宅用地87.4公頃，不足年度計劃供應(yīng)量的一成。這種趨勢也已經(jīng)引起中央政府重視。10月21日，國家領(lǐng)導(dǎo)人在廣西南寧考察時表示，目前，房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性住房建設(shè)處于關(guān)鍵時期，各級政府要進一步鞏固調(diào)控成果。一方面要抓好保障性住房建設(shè)，另一方面也要增加普通商品房的用地供給，促進普通商品房市場健康發(fā)展。