政策 資金等多重壓力 降價將成為開發(fā)商的唯一出路

一線城市房價停漲 降價或成開發(fā)商惟一選擇

　　北京地區(qū)的樓市漲價先鋒通州區(qū)，去年來經(jīng)歷了新政調(diào)控后的僵持，率先刮起降價風(fēng)，領(lǐng)跌樓盤直降萬元。今年，“京十五條”細(xì)則出臺后，通州又出多個降價熱盤。

　　據(jù)媒體4月18日報道，北京通州樓盤京洲世家每平方米直降6000元。該樓盤3月份前的均價為22000元/平方米，現(xiàn)起價14300元/平方米，均價16000元/平方米，全款98折。 項目售樓員表示，這是順應(yīng)市場需求。此外，北京其他一些熱盤也開始掀起降價熱潮。

　　筆者以為，在中國樓市調(diào)控的空前壓力下，已經(jīng)有開發(fā)商做出了明智的選擇——降價自救。因為開發(fā)商只有降價促銷，積極展開自救才能更好地應(yīng)對調(diào)控，避免自身資金鏈斷裂。對于一個開發(fā)商來說，最可怕的事情莫過于資金鏈斷裂，這意味著企業(yè)的“死亡”。

　　以北京為例，讓購房者樂于看到的是，經(jīng)過一年多時間的調(diào)控重壓，北京的房價在一季度終于出現(xiàn)了19個月來的首次同比下降，這讓不少普通購房者似乎看到了希望。

　　盡管從去年4月份國十條發(fā)布以后，調(diào)控效果初步顯現(xiàn)，但從去年9月份至年底前后，國內(nèi)多個重點城市樓市出現(xiàn)了成交量和房價反彈的情況，調(diào)控效果受到市場質(zhì)疑。在前所未有的調(diào)控壓力之下，尚有不少城市房價不降反漲，其根源在于開發(fā)商“不差錢”。而今年以來，各地陸續(xù)出臺限購令、央行屢次收緊市場流動性、各地設(shè)定房價調(diào)控目標(biāo)、國務(wù)院督察組調(diào)查地方樓市，這些空前密集和嚴(yán)厲的樓市調(diào)控舉措在現(xiàn)在看來，對多數(shù)開發(fā)商的資金鏈造成了巨大的壓力。

　　筆者一直認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，在當(dāng)前形勢下，房地產(chǎn)業(yè)的金融屬性越來越明顯。從中國商品房市場十多年來的運行規(guī)律看，開發(fā)商從來不會因為調(diào)控本身而降價，只會因為自身缺錢而降價。對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，最重要的是資金，其次才是土地、市場等要素。

　　其實，在樓市調(diào)控重壓之下，開發(fā)商對樓盤降價之事也顯得頗多顧慮。盡管降價受到購房者歡迎，但降價也會給開發(fā)商自身帶來不小的麻煩。例如，會降低利潤；會讓之前購房的人產(chǎn)生心理落差而要求退房；在買漲不買跌的心理支配下，銷售會變得更差等等?？傊?，開發(fā)商不會因為上述外因而主動降價。

　　但是，舉個極端的例子，如果開發(fā)商因為自身缺錢而面臨資金鏈斷裂的境地，開發(fā)商以銷量換生存的動力就會產(chǎn)生，因為不降價的話企業(yè)就會面臨倒閉。這時候，降價銷售換取充裕的資金就成為開發(fā)商唯一的選擇，也只有此時，房價才可能出現(xiàn)較明顯的降幅。

　　在中國，對開發(fā)商來說，其資金來源渠道并不多，主要有三條：銷售所得資金(包括自有資金)、銀行貸款、股市融資。以當(dāng)下的情形看，銷售形勢普遍不好，開發(fā)商回籠資金有限；而由于銀行貸款受調(diào)控影響，開發(fā)商越來越難獲得；剩下的一條股市的路子，在當(dāng)前形勢下，開發(fā)商融資額度也非常有限。

　　2009年開始的國內(nèi)房地產(chǎn)市場的普遍火爆，讓不少開發(fā)商賺得盆滿缽滿，這也讓其在去年有了不降價的底氣。然而，隨著調(diào)控的逐步深入和調(diào)控力度的不斷加大，很多開發(fā)商的資金壓力與日俱增，除了少數(shù)幾個財大氣粗的大開發(fā)商以外，積極展開“自救”，加緊推盤、增加供應(yīng)、降價銷售盡快回籠資金將成為多數(shù)開發(fā)商當(dāng)下唯一的選擇。