降價風暴來襲 是投資客抄底 還是剛需者受傷？

　　這輪一線城市一線房企的降價風暴中，誰在買房，誰在退房？

　　記者梳理相關降價樓盤的房源特點發(fā)現，因為降價損失最慘重的似乎是實力弱小的剛需和改善型買家，尤其是那些未被限購而按捺不住購房的首套房家庭——他們或許是退房者中的大部分。

　　從降價的豪宅、上海香溢花城等設有限制性條款的降價樓盤購買條件看，能夠享受這些特惠房源的買家，多是資金勢力雄厚者，顯然不是普通剛需和改善型買家。那些“量身訂做”的條件，令真正享受到降價優(yōu)惠的買家多為投資客。

　　投資者專享特價房？

　　香溢花城，是上海這波降價潮中地段相對最好的樓盤，位于上海的中內環(huán)間，其優(yōu)惠幅度也極具吸引力：此前售價3.6萬元-3.8萬元/平方米，這次推出的特價房單價2.5萬元/平方米，優(yōu)惠幅度相當于68折。

　　香溢花城“在上海的中內環(huán)間，實際上就在上海內環(huán)線出來一點點距離，這樣的地段，正常市場價格看，幾乎找不到低于3萬元/平方米的普通商品住宅新房了。”上海資深房地產業(yè)內人士柴一峰指出。

　　公開資料顯示，上海香溢花城位于光新路石泉東路，附近內環(huán)高架四通八達，正常情況下車行靜安寺、南京西路僅需15分鐘左右，至人民廣場約20分鐘。軌道交通三號線、四號線、七號線站點就在附近。

　　該樓盤的優(yōu)惠房源購買門檻是“內部關系客戶、老業(yè)主、全款付清”，而不被限購的首次剛需置業(yè)者和大部分的改善型買家，基本上都沒有購買的實力或機會。

　　“老業(yè)主”的門檻直接排除了首次剛需置業(yè)者，而改善型買家中，購買同一開發(fā)商樓盤的概率同樣極低。

　　“全款付清”的門檻，則更讓這兩類非限購人群中的大部分人難以企及。資料顯示該項目目前在售房型以75-168平方米的1至4房為主，根據2.5萬元/平方米的優(yōu)惠價格，每套總價在200萬元-400萬元，一次性能夠拿出這么多現金的首次置業(yè)者和改善型買家寥寥無幾。

　　而根據其他幾個樓盤的特點，中房信分析師薛建雄指出，如龍湖好望山的房源，不少是近200平方米的大平層房源，即使優(yōu)惠后的總價也要近300萬元；中海御景熙岸的主力公寓房源，優(yōu)惠后的總價要在200萬元的水平，而均價1.7萬相當于58折的別墅房源，似乎更不是剛需和大部分普通改善型買家有能力購買的。

　　“這再明顯不過，一般的人是不可能買得起這些降價房源的。最終的買家，很可能又是已經在房地產市場有過不少投資的客戶為主。”一位資深的中介人士坦言。

　　在上述房源中，幾乎包括了這波降價風暴中上海絕大部分的項目，得出的結論顯得悲觀而意外：大部分剛需和改善型置業(yè)的買家，都不能或不適合購買這些房源。

　　剛需者受傷？

　　非限購買家撿便宜不成，但在降價風暴中受損失的退房大軍中，卻不乏他們的身影。

　　當降價真正來臨時，并沒有出現預期的全民歡呼雀躍。恰恰相反，鬧得最兇的和損失最慘重的，正是多年苦盼房價下跌的剛需買家，其中相當大比例是無法享受地方保障房或等不及地方保障房建設進度的大量剛需家庭。

　　有知情者表示，“這事兒落到誰頭上，估計怎么想怎么郁悶，不鬧反而是不正常的?？嗟攘诉@么多年，終于在沒有太多投資客爭搶的情況下出手買房，沒想到轉眼之間，開發(fā)商一降價，差不多首付的50萬元就沒了。”

　　目前，關于這些降價房源的買家詳情，尚未有任何公開信息。但業(yè)內不少人士推測，這次幾大降價樓盤的房源，又有大部分落到了投資客手上。

　　柴一峰直言，面對這樣的“意外”局面，企業(yè)有企業(yè)的思維方式，不可能要求開發(fā)商必須把降價的房子賣給剛需人群。解決問題的關鍵，還在政府調控，在于調控的技巧和更為細化和有針對性的調控措施。“具體而言在于更為完善的保障房體系、更大規(guī)模的保障房體量和更完善的監(jiān)督。”