宏觀調(diào)控政策適時適度“預(yù)調(diào)微調(diào)”

宏觀政策“微調(diào)”樓市調(diào)控仍需“淡定”

    10月24日~25日，國務(wù)院總理溫家寶在天津濱海新區(qū)調(diào)研時指出，要把握好宏觀調(diào)控的方向、力度和節(jié)奏，更加注重政策的針對性、靈活性和前瞻性，適時適度進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)，保持貨幣信貸總量的合理增長。

    新增信貸的支持方向，則體現(xiàn)在“國家重點在建、續(xù)建項目；實體經(jīng)濟(jì)尤其是符合產(chǎn)業(yè)政策的中小企業(yè)；民生工程尤其是保障性安居工程。”

    這一表態(tài)針對整個宏觀經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，卻引發(fā)了房地產(chǎn)界的猜想：樓市調(diào)控是否也有放松跡象？調(diào)控的范圍、力度會不會調(diào)整？房地產(chǎn)市場會不會出現(xiàn)類似2008年的政府救市行為？

    但在接受  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時，幾乎所有受訪者都不認(rèn)為調(diào)控會放松，現(xiàn)有政策力度仍將持續(xù)一段時間。有專家指出，應(yīng)警惕保障房信貸松口導(dǎo)致資金變相流入商品房市場。

樓市政策基調(diào)難改

    據(jù)業(yè)界分析，溫家寶此次所說的政策  “微調(diào)”，正是此前預(yù)期的“定向?qū)捤?rdquo;。這一論調(diào)的提出，與當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢關(guān)系密切。

    國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值320692億元，同比增長9.4%，盡管經(jīng)濟(jì)增幅放緩，但仍保持高位運(yùn)行。CPI同樣如此，9月份同比CPI上漲6.1%，連續(xù)兩個月出現(xiàn)回落，但仍處于高位。

    亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，我國經(jīng)濟(jì)仍處于明顯的“滯脹”環(huán)境中，“定向?qū)捤?rdquo;的目的仍是以調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和維持經(jīng)濟(jì)增幅為主。

    對于正處在調(diào)控  “深水期”的房地產(chǎn)市場，郭毅認(rèn)為政策不會放松。截至10月底，被稱為“史上最嚴(yán)”的樓市調(diào)控已持續(xù)9個月，盡管地方政府和企業(yè)都有  “放松調(diào)控”的訴求，但從高層的表態(tài)上，似乎看不出松口的意思。

    本月11日，廣東佛山放寬對四類情況的房屋限購，成為全國首個公開放松限購政策的城市。但當(dāng)天晚間，該政策被緊急叫停。16日，新華社發(fā)表題為《樓市“冰點”背后警惕“變相寬松”》的文章，強(qiáng)調(diào)各地要“嚴(yán)格執(zhí)行信貸、稅收、土地供應(yīng)等‘治本之策’，做好房地產(chǎn)調(diào)控‘持久戰(zhàn)’的準(zhǔn)備。”

    兩天后，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛來運(yùn)在三季度宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上表示，要實時監(jiān)控房地產(chǎn)的發(fā)展變化，進(jìn)一步鞏固房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的成果。當(dāng)日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市中，9月新建商品住房價格環(huán)比持平和下降的城市有46個，一線城市房價已連續(xù)3個月停漲。

    21日，溫家寶在考察廣西房地產(chǎn)市場情況時也作出表態(tài)：目前房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性住房建設(shè)處于關(guān)鍵時期，各級政府要切實采取措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。

    在多位分析受訪者看來，從高層的數(shù)次表態(tài)中，均“看不出任何調(diào)控放松的跡象”，這也意味著現(xiàn)有的政策力度還將持續(xù)一段時間，短期內(nèi)樓市調(diào)控政策不會放松。

防范資金“借道”入樓市

    無疑，保障房領(lǐng)域?qū)艿?ldquo;信貸總量合理增長”的惠及。

    25日，住建部部長姜偉新表示，截至9月底，1000萬套保障性住房開工986萬套，11月底前可全部開工。

    按照住建部的估算，今年建設(shè)1000萬套保障性安居工程，共需資金約1.4萬億。但到目前為止，由于保障房利潤偏低，除各級政府的投入，企業(yè)的建設(shè)積極性并不高，資金缺口仍然很大。

    但有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，信貸政策對保障房的支持，可能導(dǎo)致資金變相流入商品房市場。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭說，“雖然扶持重點非樓市，但誰敢說不會有信貸資金繞道流入樓市？”

    郭毅也認(rèn)為，在實體經(jīng)濟(jì)行業(yè)萎靡不振的背景下，房地產(chǎn)仍是當(dāng)前利潤較高的行業(yè)，并具有長遠(yuǎn)的發(fā)展前景，無疑會吸引資金進(jìn)入。

    據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，今年上半年，江浙等地一些中小企業(yè)從銀行獲得貸款后，又以高利貸的方式借給房地產(chǎn)開發(fā)商。同時，一些保障房項目獲得的貸款，也被開發(fā)商用在商品房項目上。

    從監(jiān)管層面上，信貸資金的監(jiān)管成本高企，也使得中央難以準(zhǔn)確跟蹤每一筆資金的流向，導(dǎo)致其不可避免地流向樓市。

    因此，不少業(yè)內(nèi)人士強(qiáng)調(diào)，在本輪信貸規(guī)模擴(kuò)大的同時，亟需在政策上設(shè)置“防火墻”，阻止資金流入商品房市場，避免出現(xiàn)信貸資金變相“輸血”樓市的怪相。

一線城市房價拐點已至

    在“新國八條”出臺即將進(jìn)入第10個月時，單從數(shù)據(jù)上看，調(diào)控效果正在凸顯。中原地產(chǎn)根據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)計算得出，今年9月，全國70個大中城市新建商品房價格環(huán)比增長0.003%，接近止?jié)q。不少機(jī)構(gòu)驚呼：拐點出現(xiàn)。

    “拐點”的另一個論據(jù)來自“降價潮”。近期，調(diào)控政策較嚴(yán)厲的北京、上海、深圳均出現(xiàn)明顯的降價潮，龍湖、中海等資金充裕的上市房企都卷入其中。

    中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)認(rèn)為，降價說明企業(yè)對后市判斷相對悲觀，在整體環(huán)境不佳的情況下，降價范圍很可能繼續(xù)擴(kuò)大。

    他還表示，一線城市的房價下行趨勢明顯，房價拐點已經(jīng)出現(xiàn)；但由于政策傳導(dǎo)需要一定時間，加上不少區(qū)域房地產(chǎn)市場處于起步階段，因此，多數(shù)二三線城市的樓市尚未迎來調(diào)整的時機(jī)。

    事實上，隨著熱點城市銷售不振，房價下行，房企并購潮出現(xiàn)，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出與2008年類似的態(tài)勢，有專家擔(dān)心：政府會不會也像此前一樣出手救市？

    郭毅認(rèn)為不太可能。她分析，2008年的內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境均不佳，失業(yè)率攀高，經(jīng)濟(jì)增長乏力，急需房地產(chǎn)來拉動；而當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)仍保持高速增長，政府并不擔(dān)心房價下跌帶來太多負(fù)面影響，因此，政府出手“救市”的可能性不大。

    但在年關(guān)臨近的節(jié)點上，政策微調(diào)的可能性仍然存在。按照楊紅旭的觀點，北京等限購較為嚴(yán)厲的城市，可能會降低限購門檻；而一些作陪襯角色的西部城市，政策可能“松綁”。

    不過，政策整體退出的時機(jī)遠(yuǎn)未到來。郭毅強(qiáng)調(diào)，在保障房和普通商品房足額供應(yīng)之前，政策基調(diào)不會發(fā)生改變，“即使到退的時候，也是逐步退出”。