住宅市場遇拐點 商業(yè)地產(chǎn)投資顯現(xiàn)

　　在全球流動性泛濫、中國轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式以及房地產(chǎn)行業(yè)本身周期性調(diào)整的背景下，中國房地產(chǎn)調(diào)控政策趨緊，資產(chǎn)價格泡沫抑制將不會放松。房地產(chǎn)行業(yè)走勢將開始分化，住宅產(chǎn)業(yè)面臨行業(yè)拐點，商業(yè)地產(chǎn)供求失衡，投資價值顯現(xiàn)。

　　持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控政策效果開始顯現(xiàn)：國房景氣指數(shù)持續(xù)回落，9月跌至100.41，10月開始可能跌破100；房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)開始回落，9月為101.61；房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計同比數(shù)據(jù)2月以來同比大幅下降，1-9月累計同比下降96.2%，顯示資金在流出房地產(chǎn)業(yè)；8月以來土地購置面積大幅下降，1-9月累計同比僅增加7.2%。

　　在房地產(chǎn)調(diào)控政策趨緊背景下，住宅產(chǎn)業(yè)開始步入行業(yè)拐點。1998年以來，中國房地產(chǎn)業(yè)高增長的基礎(chǔ)是真實需求，增長動力主要來自：住房制度改革政策導(dǎo)致的需求噴發(fā)效應(yīng)、居民可支配收入加速增長、恩格爾系數(shù)下降后的居民消費升級、城市化的快速發(fā)展。但經(jīng)過十幾年的發(fā)展，住宅產(chǎn)業(yè)增速開始放緩，由高速增長期進入平穩(wěn)增長期。

　　根據(jù)世界銀行的統(tǒng)計分析，人均GDP超過8000美元時，住宅產(chǎn)業(yè)將進入平穩(wěn)發(fā)展期。按照2003-2010年中國人均GDP增速測算，2015年左右中國人均GDP可能達到8000美元水平。考慮人民幣升值加速因素，此時間點可能提前到來。

　　此外，人均居住面積數(shù)據(jù)也顯示中國住宅產(chǎn)業(yè)增速將開始放緩。1998年-2002年的4年時間，中國的住房成套率（成套住房占調(diào)查總戶的比重）由55%迅速提高到73.81%。國際經(jīng)驗顯示，住房成套率接近90%左右時，繼續(xù)提升的速度將顯著減緩。參照1998-2002年的情況（四年提高了18個百分點），2010年中國城鎮(zhèn)居民住房成套率應(yīng)當(dāng)已經(jīng)達到90%。

　　此外，保障性住房建設(shè)將對住宅市場帶來較大沖擊。十二五期間，國家計劃新建保障性住房3600萬套，大約是過去10年建設(shè)規(guī)模的兩倍。2011、2012年每年建設(shè)1000萬套，按照平均每套40平方米計算，兩年將增加4億平方米。中國目前每年新增城鎮(zhèn)人口為1500萬左右，2010年商品住宅銷售面積6.3億平方米，考慮到新增需求、折舊、拆遷等因素，中國2007―2015年住宅需求總計約為110.7億平方米，年均增加13.84億平方米。

　　另一方面，寫字樓、商業(yè)用房市場供求開始失衡。2010年寫字樓竣工面積/銷售面積比值為0.93，2009年比值為1.06；2010年商業(yè)用房竣工面積/銷售面積比值為1.15，2009年比值為1.25。這說明寫字樓、商業(yè)用房市場現(xiàn)實供應(yīng)趨于緊張，面臨價格上升壓力。對于房地產(chǎn)投資來說，首選將是商業(yè)地產(chǎn)。

　　應(yīng)該說，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控將深入和細化，并成為常態(tài)。除非有大的經(jīng)濟危機沖擊，否則不會放松。對于投資來說，加息周期的末期是地產(chǎn)投資較為合適的投資機會，因此鑒于國內(nèi)處于加息周期中，除非稀缺性較為突出，房地產(chǎn)行業(yè)整體投資時機仍需等待。