京滬樓市上演降價(jià)潮 開發(fā)商將要“哭一陣子”

    面對(duì)日益上升的流動(dòng)性壓力，房地產(chǎn)商似乎有點(diǎn)承受不住了。10月23日上海嘉定區(qū)一處樓盤因大幅下調(diào)房價(jià)，引發(fā)已購房業(yè)主不滿。部分業(yè)主稱由于降價(jià)，房子還沒入住已經(jīng)損失了數(shù)十萬。上周，龍湖酈城、綠地秋霞坊、中海御景熙岸等上海樓盤全面降價(jià)促銷，其中，不乏綠地、中海、華潤等超大型房企，降價(jià)幅度更擴(kuò)大至20%至40%。 這個(gè)事情不僅在上海發(fā)生，北京、深圳都有開發(fā)商在上演著這個(gè)降價(jià)劇目。

　　京滬上演降價(jià)潮 北京二手房成交均價(jià)跌破2.2萬

　　上周，龍湖酈城、綠地秋霞坊、中海御景熙岸等上海樓盤全面降價(jià)促銷，降幅高達(dá)20%至40%。“樓市降價(jià)無論從速度還是深度上都超過了市場(chǎng)預(yù)期。”中房 信集團(tuán)分析師薛建雄表示。

　　在房企巨頭紛紛領(lǐng)降的情況下，上海房價(jià)上周繼續(xù)下行。根據(jù)中國房產(chǎn) 信息集團(tuán)數(shù)據(jù)顯示，上周(10月17日至23日)上海商品住宅成交面積再次跌破10萬平方米，環(huán)比減少19%。成交均價(jià)21247元/平方米，環(huán)比下降5%。

　　近日著名“唱空者”經(jīng)濟(jì)學(xué)家玫瑰石顧問公司董事謝國忠語出驚人地表示：“未來國內(nèi)的房價(jià)下跌50%都很正常。”他更是強(qiáng)調(diào)，一旦貨幣政策持續(xù)收緊，大量的開發(fā)商就將面臨倒閉潮。

　　權(quán)威部門的數(shù)據(jù)似乎也印證了謝國忠的上述預(yù)言正在逐漸變成現(xiàn)實(shí)。9月18日，國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市房價(jià)8月環(huán)比價(jià)格下降的有16個(gè)，持平的有30個(gè)，與7月份相比，環(huán)比價(jià)格下降和持平的城市增加了15個(gè)；環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過0.4%，漲幅比7月份縮小的城市有8個(gè)。

　　雖然地產(chǎn)商不斷高喊：“越是限購就越要買”但是，房價(jià)卻在演繹著真實(shí)下降的大戲。華遠(yuǎn)地產(chǎn)[簡介最新動(dòng)態(tài)]董事長任志強(qiáng)近日在某一論壇上甚至表示：“很多人說中國現(xiàn)在房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)很深了，這么深泡沫的東西，為什么中央拼命的左一棒，右一棒，十八般武藝都用盡了也不破？”

　　昨日，記者在就房價(jià)問題采訪某一專家時(shí)，這位不愿透露姓名的專家表示：“房價(jià)下降是肯定的了，而且一旦下降就會(huì)止不住。地產(chǎn)商再喊買也沒什么用。”

　　中原地產(chǎn)調(diào)研結(jié)果顯示，當(dāng)前杭州新開樓盤成交均價(jià)較周邊樓盤的降價(jià)幅度在10%至20%。主城區(qū)成交均價(jià)從8月的21000元/平方米下跌至17000元/平方米，降幅近20%。

　　此外，成都、南京、天津等二線城市新開樓盤成交價(jià)格也已開始出現(xiàn)下跌。其中成都降價(jià)幅度大部分在5%-10%之內(nèi)，降價(jià)范圍已波及主城區(qū)和郊縣；南京的新開樓盤均價(jià)降幅約10%，近郊住宅價(jià)格降幅較為明顯；天津的新房均價(jià)降幅則在5%至15%。

　　北京郊區(qū)房價(jià)下降也很明顯。北京通州的華業(yè)東方玫瑰、珠江拉維、潤楓領(lǐng)尚幾個(gè)項(xiàng)目的降價(jià)促銷幅度相當(dāng)大。上述個(gè)別項(xiàng)目降價(jià)幅度與最高價(jià)時(shí)相比普遍在20%以上，有些甚至于已經(jīng)超過40%。

　　業(yè)內(nèi)人士稱，北京二手房降價(jià)壓力正在擴(kuò)大。10月中上旬北京二手住宅每平方米成交均價(jià)再度跌破2.2萬元，創(chuàng)下了近14個(gè)月來新低。

　　近日，全球最大私募股權(quán)公司黑石集團(tuán)首次從中國地區(qū)房地產(chǎn)投資中撤出，標(biāo)普27日公布的一份針對(duì)中國房地產(chǎn)開發(fā)商的壓力測(cè)試顯示，很多開發(fā)商為保證流動(dòng)性會(huì)降價(jià)促銷，預(yù)計(jì)未來6至12個(gè)月房價(jià)會(huì)跌10%。

　　謝國忠更是預(yù)測(cè)，未來國內(nèi)的房價(jià)下跌50%都很正常。“大家應(yīng)該注意到一個(gè)很奇怪的現(xiàn)象，就是全球房地產(chǎn)市場(chǎng)都在暴跌，唯獨(dú)中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于牛市中。事實(shí)上，未來國內(nèi)的房價(jià)下跌50%都很正常”。

    資金鏈緊張 開發(fā)商將要“哭一陣子”

　　對(duì)于開發(fā)商來說，如何抵御寒冬來臨，就要看資金鏈這個(gè)武器了。

　　然而，數(shù)據(jù)顯示：在106家上市公司房地產(chǎn)企業(yè)所披露的半年報(bào)中顯示，上市房企在上半年的整體資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了72%，負(fù)債總額突破1.09萬億元，同比上漲41%。 其中，最具殺傷力的流動(dòng)負(fù)債已經(jīng)占到負(fù)債總額的70.6%，同比上漲54%。

　　最早公布中報(bào)的5家房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流總額為-64.09億元，濱江集團(tuán)、嘉凱城、萊茵置業(yè)等3家房地產(chǎn)企業(yè)，均名列經(jīng)營性現(xiàn)金流情況最糟糕的前10家公司中。其中濱江集團(tuán)，公司上半年僅實(shí)現(xiàn)凈利潤1.5億元，同比減少40.16%，經(jīng)營性現(xiàn)金流為-28.12億元，負(fù)債率更高達(dá)80.78%。而10大房企中，半數(shù)負(fù)債率超過70%，其中萬科和龍湖地產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)到78%。

　　瑞穗證券亞洲駐香港的經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈建光則在22日發(fā)布的一份報(bào)告中寫道，自2010年11月以來，面向中國房地產(chǎn)商的銀行貸款基本停止發(fā)放。“日益上升的流動(dòng)性壓力將迫使房地產(chǎn)商降價(jià)，以增加銷售并帶來可持續(xù)的現(xiàn)金流。”

　　中國經(jīng)濟(jì)體制改革副會(huì)長樊綱則公開表示，開發(fā)商多哭一陣子其實(shí)是好事，因?yàn)檫@表明中國房地產(chǎn)已經(jīng)開始軟著陸。更進(jìn)一步的，他指出中國的宏觀政策已進(jìn)入“防泡沫狀態(tài)”，不可能半途而廢，前幾年出現(xiàn)的房價(jià)在調(diào)控下跌后就反彈的現(xiàn)象很難再次出現(xiàn)。

　　除了資金鏈，土地供應(yīng)鏈的減少也成了房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下降的主要因素。

　　北京市土地整理儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)顯示，截至目前，北京1-5月通過招拍掛方式出讓住宅用地87.4公頃，不足年度計(jì)劃供應(yīng)量(1225公頃)的一成?；诔山涣肯禄厔?shì)的判斷，有專家稱，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格將會(huì)降價(jià)10%。

　　房地產(chǎn)行業(yè)破產(chǎn)、兼并與收購將成為常態(tài)

　　標(biāo)普企業(yè)評(píng)級(jí)董事符蓓預(yù)計(jì)，明年國內(nèi)房價(jià)下跌10%，同時(shí)維持對(duì)中國房地產(chǎn)行業(yè)“負(fù)面”展望。她稱，“自6月以來，開發(fā)商的資金壓力持續(xù)上升。我們認(rèn)為未來6至12個(gè)月，它們的銷售情況仍非常不確定。此外，房地產(chǎn)行業(yè)整體的負(fù)債也快速上升。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松表示，中長期來看，房地產(chǎn)行業(yè)破產(chǎn)、兼并與收購將成為常態(tài)。

　　他在報(bào)紙上發(fā)表文章稱，目前中國房地產(chǎn)行業(yè)的一次顯著調(diào)整正在發(fā)生，而調(diào)整的方式和開發(fā)商的應(yīng)對(duì)策略則可能是：短期內(nèi)參考融資成本和項(xiàng)目的收益率所決定的盈虧平衡點(diǎn)進(jìn)行降價(jià)；中長期行業(yè)的分化與整合，房地產(chǎn)行業(yè)的破產(chǎn)、兼并與收購將成為常態(tài)，房地產(chǎn)金融活動(dòng)日益多樣化和活躍。

　　中國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟常務(wù)理事、著名房地產(chǎn)評(píng)論人戴欣明則預(yù)測(cè)，中國的房價(jià)不會(huì)在短期內(nèi)達(dá)到“軟著陸”的預(yù)期，這個(gè)過程需要三年左右。