潘石屹：沒(méi)想到打響樓市降價(jià)第一槍的是上海

　　3個(gè)月前上海開(kāi)發(fā)商都很樂(lè)觀
　　SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹在其微博上稱："上周有人問(wèn)我，房?jī)r(jià)會(huì)降嗎？我列出了四個(gè)可能先降價(jià)的城市，萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到從上海先開(kāi)始降價(jià)了。我列出了幾家不可能先降價(jià)的公司，萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到這幾家上半年銷(xiāo)售不錯(cuò)的公司先降了。為什么？"
　　10月22日，數(shù)百名老業(yè)主在龍湖地產(chǎn)上海嘉定酈城售樓處聚集，表達(dá)對(duì)銷(xiāo)售方的不滿。在開(kāi)發(fā)商的促銷(xiāo)策略中，嘉定新城龍湖酈城從1.8萬(wàn)元/平方米直降到1.4萬(wàn)元/平方米。
　　與此同時(shí)，浦東中海御景熙岸的促銷(xiāo)則是在進(jìn)行團(tuán)購(gòu)活動(dòng)之后價(jià)格可從2.2萬(wàn)元/平方米降至1.7萬(wàn)元/平方米，也引發(fā)了業(yè)主"維權(quán)"。
　　仲量聯(lián)行上海區(qū)董事周志鋒告訴本報(bào)記者："事實(shí)上，今年從5、6月份就已經(jīng)開(kāi)始降價(jià)，那時(shí)只是個(gè)別的，而且是從經(jīng)驗(yàn)豐富的大開(kāi)發(fā)商開(kāi)始，他們對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)很靈敏，比如萬(wàn)科華潤(rùn)。但當(dāng)時(shí)大部分開(kāi)發(fā)商還是很樂(lè)觀的。"
　　上海降價(jià)潮正式開(kāi)始郊區(qū)新城首當(dāng)其沖
　　伴隨著前期業(yè)主不乏沖動(dòng)的"維權(quán)"，上海樓市的降價(jià)潮率先出現(xiàn)在嘉定、松江兩個(gè)區(qū)域。
　　與半年前各家房企零星折扣的"滴答小雨"不同，當(dāng)供求列于兩端的天平開(kāi)始明顯失衡，此次集中于上海郊區(qū)，尤其是嘉定、松江的降價(jià)驟雨來(lái)得尤為猛烈。
　　有業(yè)內(nèi)人士指出，和此前通州大幅降價(jià)引發(fā)北京多個(gè)區(qū)域跟近情況類似，此次始于嘉定、松江的降價(jià)潮，可能是上海樓市"擠泡沫"的開(kāi)始。
　　為什么是嘉定、松江
　　上海郊區(qū)嘉定、松江兩區(qū)，卷入此次降價(jià)大潮之中。
　　其中表現(xiàn)尤其搶眼的，當(dāng)數(shù)剛剛結(jié)束"搶占華東"促銷(xiāo)活動(dòng)的龍湖地產(chǎn)有限公司（00960.HK）。該公司名下的兩大樓盤(pán)，即好望山和酈城，均位于這兩大區(qū)域之內(nèi)。
　　與此同時(shí)，位于嘉定區(qū)同一位置的綠地秋霞坊，近期部分指定房源的售價(jià)跌破了13800元/平方米，而根據(jù)上海官方網(wǎng)站"網(wǎng)上房地產(chǎn)"的數(shù)據(jù)，該樓盤(pán)于10月4日最新一期的報(bào)價(jià)，則集中于19900元/平方米至16500元/平方米之間。粗略合算下來(lái)，即使以前期的價(jià)格區(qū)間下限相比，部分指定房源的單價(jià)仍然產(chǎn)生了近20%的降幅。
　　龍湖酈城、綠地秋霞坊降價(jià)促銷(xiāo)舉動(dòng)引發(fā)了前期業(yè)主的現(xiàn)場(chǎng)"維權(quán)"。雖然業(yè)主的行為有失理性，但這背后反映的正是上海郊區(qū)樓市的供需失衡。
　　今年3月，外環(huán)以外區(qū)域便由于新盤(pán)供應(yīng)集中而展開(kāi)過(guò)一輪"折扣"試水。在當(dāng)時(shí)，位于寶山羅店、松江九亭、浦東外環(huán)區(qū)域的多個(gè)樓盤(pán)，開(kāi)始陸續(xù)采取低開(kāi)或平價(jià)銷(xiāo)售的"暗幅"折扣。
　　"在供大于求的區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)，降價(jià)搶占先機(jī)是尤為重要的手段。"一位房地產(chǎn)資深人士表示。據(jù)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者獲取的業(yè)內(nèi)數(shù)據(jù)，此次被推向前沿的松江、嘉定兩區(qū)，今年1~9月內(nèi)，前者的成交總面積為60.9884萬(wàn)平方米，供應(yīng)面積卻有88.2652萬(wàn)平方米；后者在9個(gè)月內(nèi)的成交總面積為80.5563萬(wàn)平方米，供應(yīng)面積卻高達(dá)119.9419萬(wàn)平方米。供需之比高達(dá)1：1.49。
　　"實(shí)質(zhì)性降價(jià)的出現(xiàn)，與開(kāi)發(fā)商對(duì)于后市判斷的心理預(yù)期相契合。"上述人士認(rèn)為。從松江區(qū)9個(gè)月來(lái)的成交均價(jià)走勢(shì)可見(jiàn)，該區(qū)域在今年3月份達(dá)到今年最高點(diǎn)的38061元/平方米，隨即在低位盤(pán)整2個(gè)月后，又反彈至20000元/平方米以上。而嘉定區(qū)的成交均價(jià)雖然始終保持在17000元/平方米上下，但區(qū)域供應(yīng)量則高居不下。
　　"從嘉定區(qū)近4年的推地供應(yīng)量來(lái)看，住宅供應(yīng)集中是可預(yù)見(jiàn)的。"一位專司土地積累的房企投資部人士稱。僅在2010年間，嘉定區(qū)的土地預(yù)公告便推出了20幅用地，其中近七成集中于嘉定新城板塊，即此次降價(jià)樓盤(pán)的所處區(qū)域。
　　降價(jià)策略："直降"與"低開(kāi)"
　　事實(shí)上，作為一線城市，北京郊區(qū)通州已于近期出現(xiàn)了房?jī)r(jià)大幅下跌的情況。而在房?jī)r(jià)高企的二線城市，如南京、杭州，也都于近期發(fā)生過(guò)部分泡沫嚴(yán)重的郊區(qū)率先舉起降價(jià)大旗的情況。以北京通州區(qū)為例，自2009年9月到2010年5月期間，新開(kāi)盤(pán)報(bào)價(jià)從9000元/平方米一度升至13000元/平方米，隨即再攀升至26000元/平方米，最高峰時(shí)的報(bào)價(jià)為31000元/平方米。而當(dāng)面臨嚴(yán)苛的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策時(shí)，房企盲目樂(lè)觀心態(tài)所造就的價(jià)格泡沫，開(kāi)始隨之?dāng)D出。
　　有業(yè)內(nèi)人士指出，目前降價(jià)不外乎兩種情況，即"直降"與"低開(kāi)"。前者是指已在售項(xiàng)目，在銷(xiāo)售停滯不前的時(shí)候，受到成本剛性約束，必須直接降價(jià)以確?，F(xiàn)金流，但通常帶來(lái)的影響亦會(huì)顯得"慘烈"。而低開(kāi)則往往被新開(kāi)樓盤(pán)或全新一期加推產(chǎn)品所采用，如此一來(lái)，前期高價(jià)客戶的壓力便會(huì)降低，加之產(chǎn)品形態(tài)、條件本身有較大變更，參照性減小以減少矛盾。"不少開(kāi)發(fā)商會(huì)有策略性地選擇后者。"這名業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。
　　以龍湖促銷(xiāo)行為為例，早先已有前期樓盤(pán)入市的上海酈城，采取了新型產(chǎn)品"平價(jià)"入市的策略。如酈城新推出了SOHO類型產(chǎn)品，均價(jià)約在12000元/平方米。
　　而被稱之為"慘烈"的直降，則出現(xiàn)在上海浦東新區(qū)的中海御景熙岸。該樓盤(pán)在9月份的成交均價(jià)約為22000元/平方米，10月卻出現(xiàn)了最低至17387元/平方米的房源成交紀(jì)錄。
　　據(jù)上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心提供的數(shù)據(jù)，2011年第三季度上海樓市共計(jì)成交商品住宅16589套，較第二季度有18%的環(huán)比跌幅，而較去年同期大幅下挫25.9%。期內(nèi)成交面積191.4萬(wàn)平方米，環(huán)比跌幅達(dá)15.4%，同比也下滑了23.4%；成交均價(jià)為22146元/平方米，與第二季度基本持平。
　　多名業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)認(rèn)為，今年第四季度的樓市降價(jià)趨勢(shì)有望越發(fā)明顯。上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍表示，開(kāi)發(fā)商為了一年的銷(xiāo)售計(jì)劃，以期在產(chǎn)品線上尋找突破口，進(jìn)行比較小的調(diào)整，降價(jià)方式相對(duì)來(lái)說(shuō)比較合理。
　　龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼首席市場(chǎng)官秦力洪告訴本報(bào)："為應(yīng)對(duì)可能的市場(chǎng)波動(dòng)，公司年初便主動(dòng)放慢投資節(jié)奏，并加強(qiáng)了銷(xiāo)售策略的靈活性，目前看這些策略已陸續(xù)見(jiàn)效，確保了公司資金狀況的健康。"