聶梅生：房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際上并不存在“拐點(diǎn)”

　　2011年是我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控重拳頻繁出擊的一年，從年初的“新國(guó)八條”到年中的“限購(gòu)令”再到最近14家銀行同時(shí)調(diào)高首套房貸款利率，一系列密集調(diào)控政策絲毫沒(méi)有放松跡象。變局下，多元化發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否進(jìn)入下行通道，房地產(chǎn)投資前景如何成為業(yè)內(nèi)熱點(diǎn)話題。10月19日，在第二屆金融創(chuàng)新峰會(huì)上，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生接受記者專訪時(shí)表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在拐點(diǎn)，房地產(chǎn)調(diào)控政策的維穩(wěn)以及房?jī)r(jià)的穩(wěn)定回調(diào)將會(huì)持續(xù)到明年上半年。

　　記者：今年以來(lái)受宏觀調(diào)控影響，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入下行通道甚至?xí)霈F(xiàn)拐點(diǎn)，你怎么認(rèn)為？

　　聶梅生：我認(rèn)為所謂拐點(diǎn)應(yīng)該是房地產(chǎn)市場(chǎng)從上升到下降，或是下降幅度較大，持續(xù)周期較長(zhǎng)。其實(shí)2008年的那次“跳水”都不算是拐點(diǎn)，時(shí)間太短，半年就扭轉(zhuǎn)了。我一向認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)是穩(wěn)定下調(diào)的過(guò)程，當(dāng)穩(wěn)定下調(diào)到一定程度，必然會(huì)把住宅泡沫擠出去，這樣房地產(chǎn)就會(huì)以其他形態(tài)出現(xiàn)。

　　1～9月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資44225億元，同比增長(zhǎng)32%，全國(guó)商品房銷售面積71289萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)12.9%。從交易量、銷售額和平均房?jī)r(jià)這些數(shù)據(jù)上看，房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有出現(xiàn)拐點(diǎn)，而是房地產(chǎn)內(nèi)部進(jìn)行了結(jié)構(gòu)性調(diào)整，商品住宅的投資并沒(méi)有大幅上升和下滑，但保障房和商業(yè)地產(chǎn)有一些分配給了房地產(chǎn)投資，所以投資并沒(méi)有出現(xiàn)明顯下降。這就是轉(zhuǎn)型，向雙軌制、向其他業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)。

　　記者：新一輪房地產(chǎn)調(diào)控已持續(xù)1年多時(shí)間，你認(rèn)為調(diào)控效果如何？

　　聶梅生：從目前情況看，應(yīng)該是達(dá)到了年初制定的調(diào)控目標(biāo)。第一，調(diào)控是為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的“9月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”可看到環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過(guò)0.3%，房?jī)r(jià)已在穩(wěn)定回調(diào)。第二，各省市在制定調(diào)控目標(biāo)時(shí)都和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、人均收入掛鉤，而前三季度GDP同比增長(zhǎng)9.4%，超過(guò)了房?jī)r(jià)上漲幅度。第三，限購(gòu)令的出臺(tái)是為了抑制投機(jī)和投資性炒房，經(jīng)過(guò)一年的調(diào)控，投機(jī)炒房已經(jīng)出局，投資性購(gòu)房也大大被壓縮。

　　從這三點(diǎn)看，房地產(chǎn)調(diào)控的幾大目標(biāo)都有所成效。另外，作為最能反映行業(yè)溫度的全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)也在連續(xù)下滑，9月已經(jīng)加速下滑至100.41，在景氣臨界點(diǎn)100左右。

　　這個(gè)數(shù)據(jù)差不多相當(dāng)于2008年9月的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)，但是2008年9月份以后房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有穩(wěn)住，有人猜測(cè)今年會(huì)不會(huì)再出現(xiàn)2008年的樣子，我覺(jué)得不會(huì)。GDP在增長(zhǎng)，CPI也開(kāi)始穩(wěn)定，今年應(yīng)該是平穩(wěn)地回調(diào)，環(huán)比為零，同比下降的趨勢(shì)會(huì)持續(xù)到明年某個(gè)時(shí)間。

　　記者：最近剛剛有14家銀行同時(shí)調(diào)高了首套房貸的貸款利率，很多人都認(rèn)為這違背了央行的差別化利率政策，對(duì)此你持怎樣的看法？

　　聶梅生：到目前為止，我并沒(méi)有收到任何有關(guān)調(diào)高首套房貸利率的信息。這更多地應(yīng)該是銀行層面的操作。由于是負(fù)利率，銀行的存款額度在減少，這種情況下當(dāng)然應(yīng)該加息，否則錢就越存越少，銀行收益也會(huì)下降。在房地產(chǎn)調(diào)控不放松的前提下，銀行在允許的幅度范圍內(nèi)采取加息，我個(gè)人認(rèn)為是一種定向加息的行為，實(shí)際上它把這部分加了，其他的沒(méi)有加，等于是兩次加息的效果。但只對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)采取了加息手段，不是所有的城市所有的銀行都采取了這種做法，而是有些城市的一些銀行這么做了，必然會(huì)引起市場(chǎng)的諸多猜測(cè)。