北京商品房庫存創(chuàng)新高 樓市已向買方市場過渡

　　天涼好個秋！對于國內(nèi)大大小小的房地產(chǎn)開發(fā)商來說，2011年的這個秋天，真正是秋風(fēng)秋雨愁煞人。金九已成泡影，銀十也成一夢。緊縮的銀根、壓頂?shù)暮暾{(diào)、繃緊的資金鏈，還有觀望的購房客。今時今日，此情此景，堪比金融危機(jī)那時的2008。上半年還躊躇滿志，下半年還高歌猛進(jìn)，如今卻在秋風(fēng)中瑟瑟發(fā)抖。地產(chǎn)商的冬天到來了嗎？房企們還能扛多久？降價，還是不降？這恐怕已不是問題。本組報道選取北京、上海、深圳三地樓市為代表進(jìn)行剖析，希望能借10月樓市一斑管窺樓市下半場一豹。

　　在號稱史上最嚴(yán)厲的這一輪樓市調(diào)控政策下，北京的商品房市場有所降溫。成交量持續(xù)萎縮，庫存量創(chuàng)最近27個月的最高。“金九銀十”不再，樓市已經(jīng)過渡到買方市場。已有開發(fā)商進(jìn)行了不同程度的降價促銷。與此同時，保障房的投資建設(shè)力度不斷加大。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在保障房大量建設(shè)、供應(yīng)的基礎(chǔ)上，預(yù)計樓市的拐點將逐漸清晰。

　　北京市統(tǒng)計局昨日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，北京銷售商品房915.8萬平方米，同比下降8.3%。其中銷售商品住宅632.1萬平方米，同比下降12%。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，北京商品房成交量已經(jīng)連續(xù)3個月環(huán)比下降，9月后入市的項目有26個至今零成交，占入市項目量的比重年內(nèi)首次達(dá)到50%，滯銷壓力再次升級。

　　不過，上周在保障房的成交帶動下，樓市成交量有所上升。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，上周北京商品房住宅簽約套數(shù)為1672套，二手房住宅簽約套數(shù)為1999套，環(huán)比前一周分別上漲了70.3%和9.8%，樓市總簽約量合計環(huán)比上漲達(dá)到了31%。如果剔除保障房成交量，商品住宅成交較前一周依然下跌了5%。

　　在成交低迷的情況下，成交價格也穩(wěn)中有降。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，9月份至今，二手住宅每平方米成交均價從24000元下降至23000元僅用了2個月時間，而3～8月份之間有5個月時間，每平方米價格從25000元波動性下降至24000元，表明當(dāng)前降價速度明顯加快，已進(jìn)入中期回落階段。其中，大興區(qū)和通州區(qū)的二手房成交均價降幅更為劇烈，目前均價大約為14000元/平方米，與年初相比降幅大約為15%左右。

　　而從庫存情況來看，據(jù)北京中原市場研究部統(tǒng)計，10月份純商品房住宅供應(yīng)套數(shù)已達(dá)到8500套，是最近7個月來供應(yīng)量的最高點。住宅庫存達(dá)到117673套，創(chuàng)2009年6月8日以來的庫存最高點。按照目前的庫存消耗速度，即使目前供應(yīng)量不再增加，消耗庫存也需要超過22個月的時間。再疊加大量供應(yīng)的保障房，在市場限購不放松的情況下，北京樓市已經(jīng)明顯過渡到完全的買方市場。

　　“連月來的成交不景氣已經(jīng)對市場多數(shù)開發(fā)商造成降價壓力，房企降價促銷的意愿都在增強(qiáng)。”鏈家地產(chǎn)首席分析師張月說，盡管下半年北京一度出現(xiàn)“特價房”促銷高峰，也引發(fā)不少老業(yè)主的維權(quán)紛爭，但退房量反而降低。據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計，三季度北京商品住宅退房總量為621套，同比增加44%，但增速和上季度相比下降46%。

　　“北京房企在降價促銷上更加謹(jǐn)慎，北京地區(qū)由退房引發(fā)的惡性事件也因此比較少。”張月認(rèn)為，隨著樓市調(diào)控的持續(xù)，未來降價銷售或?qū)⒊蔀楸厝弧?/p>

　　·相關(guān)數(shù)據(jù)·

　　“銀十”泡湯 八成城市成交慘淡

　　10月份，全國樓市成交持續(xù)低迷，多數(shù)城市周均成交量同比大幅下降，“金九”已經(jīng)泡湯，“銀十”也已成“鐵十”。

　　據(jù)中國某研究院數(shù)據(jù)信息中心監(jiān)測顯示，上周（10月17日～10月23日）監(jiān)測的35個大中城市中，28個城市樓市成交量同比下降，占比達(dá)八成。8個城市成交量跌幅在50%以上。其中，長沙同比跌幅最大，達(dá)到76.43%；其次是揚(yáng)州，同比跌幅達(dá)73.02%。從監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，重點城市成交量均同比下跌。其中深圳跌幅最大，達(dá)65.03%。此外，廣州和成都同比下降幅度皆超過50%。

　　上周20個主要城市土地市場供應(yīng)量成倍上漲，成交量大幅下滑。中國某研究院數(shù)據(jù)顯示，上周監(jiān)測的20個主要城市共推出土地338宗，環(huán)比增加165宗，其中武漢、沈陽等5個城市供應(yīng)最多。上周成交土地95宗，環(huán)比增加4宗，成交土地面積256萬平方米，環(huán)比減少183萬平方米，其中天津成交98萬平方米，成交量居20城市之首。上周共成交住宅用地21宗，環(huán)比減少9宗，成交面積69萬平方米，環(huán)比減少131萬平方米，各城市住宅用地成交量均較少?！?/p>