中海御景熙岸打七折 售價仍比單位成本高一倍

　　中海地產(chǎn)上海項目——中海御景熙岸昨日(10月24日)傳出消息，銷售價格由原來的22000元/平方米下調(diào)30%，目前僅售16000元/平方米，這是上海商品住宅價格大幅跳水案例。然而，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，上述價格調(diào)整可能還不是中海地產(chǎn)對該項目的降價底線。

　　上海市城鄉(xiāng)建設(shè)和交通委員會發(fā)布的上海市建設(shè)項目信息顯示，中海御景熙岸的投入成本約7357.07元/平方米，即使以16000元/平方米這一“七折價格”計算，依然超過每平方米建設(shè)成本100%以上。

　　多位房地產(chǎn)分析人士說，由于中海御景熙岸具有較高的利潤空間，如果成交量不能因為大幅降價有起色，不排除進(jìn)一步降價的可能。利潤率較高的樓盤有可能成為上海樓市新一輪降價潮的“潮頭”。

　　復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心博士生導(dǎo)師尹伯成告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，開發(fā)商的大幅降價會影響到土地增值稅的稅收收入，對上海的地方經(jīng)濟(jì)也會產(chǎn)生一定的影響，但是上海應(yīng)該已經(jīng)對此提早作好了準(zhǔn)備。

　　單價超投資額一倍

　　根據(jù)上海同策咨詢機(jī)構(gòu)監(jiān)測上海網(wǎng)上房地產(chǎn)的價格數(shù)據(jù)，此前中海御景熙岸已成交的424套商品住宅的成交均價是21914元~22025元/平方米。昨日，觀點地產(chǎn)網(wǎng)、《東方早報》等媒體報道，上述樓盤參加搜房網(wǎng)的團(tuán)購價格已經(jīng)下調(diào)至16000元/平方米。中海御景熙岸的售樓處銷售人員證實了上述團(tuán)購價格，并稱目前仍可參與團(tuán)購。由于降價幅度大，中海地產(chǎn)此前銷售的定價合理性被前期業(yè)主質(zhì)疑。

　　事實上，即使以16000元/平方米的銷售價格，中海御景熙岸可能仍然可以獲得比較高額的開發(fā)利潤。根據(jù)上海市規(guī)劃和國土資源局的資料，中海御景熙岸的前身南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)電信園A區(qū)1號儲備地塊在2008年初被中海以8.67億元，折合每平方米樓板價5506元/平方米的價格取得。

　　上海市城鄉(xiāng)建設(shè)和交通委員會上海市建設(shè)項目信息顯示，包括數(shù)碼通系統(tǒng)、金屬門窗等在內(nèi)的房屋造價成本不高。以20層的3號樓為例，總共14823.85平方米的建筑面積，總造價僅3786萬元。而整個御景熙岸公寓建設(shè)工程總投資約16億元，按照21.74萬平方米的總建設(shè)規(guī)模計算，每平方米的投資只有7357.07元/平方米。以此計算，即使中海御景熙岸賣16000元/平方米，但相對于項目每平方米的投資額，仍然有不菲的利潤。

　　對于中海御景熙岸售價超過建設(shè)投入100%的有關(guān)數(shù)據(jù)，是否能說明該項目的超高利潤，中海地產(chǎn)方面昨日未作回應(yīng)。不過，此前中海地產(chǎn)一直以利潤率領(lǐng)跑行業(yè)。該公司上半年年報顯示，公司在內(nèi)地房地產(chǎn)發(fā)展毛利率從去年同期的40.5%上升至42.9%。

　　或存再一次調(diào)價可能性

　　事實上，御景熙岸開盤的今年四五月份，正是國家發(fā)改委反對商品住房暴利，出臺《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》等限制樓盤暴利的時間點。國家發(fā)改委價格監(jiān)督檢查司司長許昆林4月26日表示，發(fā)改委正在研究在商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├?guī)定，以使商品房價格能夠保持在合理水平。而溫家寶總理也在今年3月份呼吁開發(fā)商應(yīng)有“道德的血液”。

　　中原地產(chǎn)研究院高級研究經(jīng)理劉淵說，目前開發(fā)商在定價時并不根據(jù)成本來保證合理利潤，而是根據(jù)周邊市場隨行就市。尹伯成則認(rèn)為，開發(fā)商定價遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于成本，說明發(fā)改委反暴利的相關(guān)政策并沒有得到開發(fā)商完全落實。

　　而遠(yuǎn)超每平方米投資額的銷售價格，顯然影響了御景熙岸的銷售。網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，該樓盤的公寓部分自今年2月以來共推出1210套，但截至昨日晚間19時，只銷售了其中的57.02%。

　　劉淵說，如果御景熙岸項目的高毛利確實存在，在降價并不能讓潛在的購房者完全接受的情況下，開發(fā)商還有進(jìn)一步降價的可能性。而他也認(rèn)為，上海樓市的暴利樓盤會成為這一輪降價的主力軍之一。

　　這一觀點也得到了尹伯成的認(rèn)可。在他看來，暴利樓盤的降價概率和降價空間都要比普通住宅大得多，上海樓市的大幅降價潮很可能從那些暴利樓盤開始。而一些房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，由于暴利樓盤的售價通常包含了巨額土地增值稅，因此降價的可能性會更高一些。