若房?jī)r(jià)真的大跌 銀行能否獨(dú)善其身？

　　9月樓市停漲、“金九銀十”不再，為之憂慮的不僅僅是地產(chǎn)股，樓市的動(dòng)蕩也時(shí)時(shí)牽動(dòng)銀行的神經(jīng)。 為穩(wěn)定市場(chǎng)信心，監(jiān)管部門曾多次稱，銀行可以承受房?jī)r(jià)一定程度的下跌。若房?jī)r(jià)真的大跌，銀行真能獨(dú)善其身嗎？

　　焦點(diǎn)一：樓市走向何方

　　根據(jù)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，百城住宅平均價(jià)格在9月份首次出現(xiàn)了環(huán)比下降。數(shù)據(jù)顯示，2011年9月，全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8877元/平方米，相比8月份下降0.03%。其中54個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲，2個(gè)城市價(jià)格與8月持平，44個(gè)城市環(huán)比下跌。環(huán)比漲跌幅在1%以內(nèi)的城市數(shù)量共有81個(gè)。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)亦顯示，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅(不含保障性房)環(huán)比價(jià)格下降的城市有17個(gè)，持平的城市有29個(gè)；70個(gè)大中城市中，二手住宅價(jià)格下降的城市有25個(gè)，持平的城市有21個(gè)。

　　9月數(shù)據(jù)出爐后，樓市拐點(diǎn)出現(xiàn)的言論一時(shí)盛起，眾研究機(jī)構(gòu)看法不一。證券時(shí)報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，眾研究機(jī)構(gòu)普遍關(guān)注兩因素對(duì)樓市的影響，一是開發(fā)商資金鏈緊張程度；二是信貸政策的變化。

　　國(guó)金證券研究報(bào)告稱，從2006年至2010年，開發(fā)商資金盈余占總支出的比例約為9%～29%。2008年，開發(fā)商資金盈余占總支出為9%左右，資金緊張程度增大，被動(dòng)降價(jià)壓力較大。而今年若再次出現(xiàn)上述情形的前提是，開發(fā)商的銀行貸款、定金及預(yù)收款合計(jì)增速下降至8%，而目前合計(jì)增速仍為19.4%。國(guó)金證券就此稱，目前開發(fā)商仍有實(shí)力與購(gòu)房者博弈。

　　據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2008年一季度資產(chǎn)負(fù)債率超過80%的上市房地產(chǎn)開發(fā)商有26家，超過100%的有11家，超過200%的有3家。隨著2009年銷售回暖，上市房地產(chǎn)開發(fā)商的負(fù)債率紛紛下降，但去年三季度以來(lái)又持續(xù)攀升。2011年中期資產(chǎn)負(fù)債率超過80%的上市房地產(chǎn)開發(fā)商有16家，超過100%的為1家。

　　焦點(diǎn)二：樓市如何影響銀行

　　受樓市變化影響最大的非銀行莫屬。據(jù)銀監(jiān)會(huì)數(shù)據(jù)，截至2011年8月末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款(包括土地儲(chǔ)備貸款、開發(fā)貸款和個(gè)人住房按揭貸款)余額為10.4萬(wàn)億元，占各項(xiàng)貸款的比重為19.8%。而直接相關(guān)貸款只是其中一部分，銀行還有大量抵押貸款，抵押品則以房產(chǎn)、土地為主。上市銀行2011年中報(bào)顯示，其抵押貸款占比大多超過40%(其中包含個(gè)人住房按揭貸款)。

　　從歷次樓市波動(dòng)來(lái)看，樓市大幅波動(dòng)無(wú)外乎從三方面影響銀行資產(chǎn)質(zhì)量。一是購(gòu)房者斷供，銀行按揭貸款逾期甚至成為不良貸款；二是樓市成交量持續(xù)萎縮，開發(fā)商資金鏈斷裂；三是經(jīng)營(yíng)實(shí)業(yè)的企業(yè)涉足房地產(chǎn)，因樓市蕭條而身陷其中。

　　2008年的樓市震蕩令人印象深刻。從建行發(fā)行的個(gè)人住房抵押貸款資產(chǎn)證券化產(chǎn)品來(lái)看，建元2005-1個(gè)人住房抵押貸款資產(chǎn)證券化信托在2008年7月26日～8月26日期間，嚴(yán)重拖欠率一度達(dá)到0.34%。而通常情況下嚴(yán)重拖欠率應(yīng)為0.1%左右，甚至更低。最新一期數(shù)據(jù)顯示，2005-1在最新一個(gè)收款期的嚴(yán)重拖欠率為0.05%。

　　房?jī)r(jià)下跌誘發(fā)斷供，據(jù)當(dāng)時(shí)情形來(lái)看，主要有三方面因素：一是房屋評(píng)估值低于房貸金額，一些個(gè)人按揭客戶選擇停止月供，任由銀行處置房產(chǎn)；二是炒房客因樓市量?jī)r(jià)齊跌，資金周轉(zhuǎn)困難，支付月供的能力銳降；三是業(yè)主難以接受期房未入住的情況下，最新一期樓盤已大幅降價(jià)，因而以斷供與開發(fā)商抗衡。

　　焦點(diǎn)三：今年情形不同以往

　　值得一提的是，如果今年樓市出現(xiàn)大跌，銀行所面臨的斷供情形或又將不同。銀監(jiān)會(huì)對(duì)開發(fā)商貸款的風(fēng)險(xiǎn)提示早已開始。去年大型商業(yè)銀行貸款已有所收縮，今年的收縮更是普遍現(xiàn)象。在銀行貸款的水龍頭擰緊后，開發(fā)商只能通過其他渠道融資，加快銷售速度回籠資金也將是其辦法之一。因此樓市成交量的多少以及成交量低迷持續(xù)時(shí)間的長(zhǎng)短，將給開發(fā)商帶來(lái)嚴(yán)峻考驗(yàn)。

　　目前來(lái)看，已有越來(lái)越多的城市加入成交量同比下降的行列。數(shù)據(jù)顯示，9月底監(jiān)測(cè)的34個(gè)城市中有22個(gè)城市成交量同比下降，10月初33個(gè)城市中有31個(gè)城市成交量同比下滑。

　　不過，從券商調(diào)研來(lái)看，大部分開發(fā)商資金鏈目前尚未達(dá)到馬上斷裂的程度。精明的開發(fā)商年初已通過信托產(chǎn)品儲(chǔ)備了資金，目前已基本停止拍地，手頭仍握有資金。對(duì)于銀行而言，則早已做好準(zhǔn)備以應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)“風(fēng)雨”，將貸款價(jià)值比(LTV)控制在一個(gè)較低的水平，并通過封閉式管理控制風(fēng)險(xiǎn)，例如，只要售出60%～70%的樓盤，銀行就可以收回貸款。

　　相對(duì)來(lái)說，個(gè)人按揭客戶斷供和開發(fā)商資金鏈斷裂對(duì)銀行沖擊是直接的；經(jīng)營(yíng)實(shí)業(yè)企業(yè)涉足房地產(chǎn)，對(duì)銀行影響雖是間接的，但風(fēng)險(xiǎn)程度難以估量。2008年曾出現(xiàn)一批企業(yè)倒閉，其原因并非主業(yè)經(jīng)營(yíng)困難，而是受累于房地產(chǎn)投資失敗，導(dǎo)致資金鏈斷裂。

　　不容樂觀的是，近兩年來(lái)在房地產(chǎn)暴利誘惑下，投資房地產(chǎn)的企業(yè)亦不在少數(shù)，甚至包括一些知名企業(yè)。一旦這批企業(yè)泥足深陷，樓市波動(dòng)對(duì)銀行客戶的影響面就不僅僅限于個(gè)人按揭客戶和開發(fā)商了。