前三季土地出讓金破800億

　　雖然北京的土地交易經歷了從去年的“瘋狂”到今年的“冷卻”過程，但是前三季度土地出讓收入依然取得了不俗的成績，多家統(tǒng)計機構的數(shù)據(jù)顯示，前三季度北京土地出讓金順利突破800億元大關，雖然略低于去年同期的867億，但依然是除去年外的同期最高。值得關注的是，受調控政策對住宅市場的沖擊，住宅用地出讓遭遇了一個“過山車”般的經歷，從“天價地”變成“底價地”，從“眾星捧月”的喧囂轉為“無人捧場”的尷尬。

　　前9月土地出讓金突破800億

　　來自偉業(yè)我愛我家和中原地產的數(shù)據(jù)顯示，2011年前三季度土地成交175宗，宗數(shù)與去年同期持平；交易土地的建設用地面積為1040公頃，與去年同期相比下降9.6%；土地出讓金達到了803.3億，雖然略低于去年同期的867億，但依然是除去年外的同期最高。

　　北京中原地產三級市場研究總監(jiān)張大偉認為，從目前預期入市的土地來看，今年四季度不太可能出現(xiàn)去年775.4億的單季度最高紀錄，所以預計今年北京土地出讓金全年依然有可能在1000億-1100億元之間。

　　值得關注的是，今年的土地市場與去年同期相比最大的變化是商業(yè)辦公用地的供應和成交明顯增加，共計成交45宗，與去年同期相比增加9宗；商業(yè)用地交易額為431億元，同比上漲105.8%。商辦用地成交呈現(xiàn)出獨領風騷之勢，從中服地塊到崇文菜市場地塊，再到王府井地塊無不成為焦點。

　　住宅用地成交各項指標全線下滑

　　與商業(yè)辦公用地出盡風頭相比，住宅市場的調控政策嚴重沖擊了開發(fā)商對住宅用地的熱情，去年住宅用地出讓中頻現(xiàn)的“天價地”一去難再返，今年成交的大部分住宅地塊無論在成交平均樓面價、溢價率還是在成交面積上都不及去年。

　　數(shù)據(jù)顯示，在土地成交面積方面，前三季度成交土地面積較去年同期增加約21%。商辦用地和工業(yè)用地成交量均有所增加，商辦用地同比增加約21%，工業(yè)用地同比增加達53%。但住宅用地成交面積下跌，同比下降10.7%。

　　而在前三季度成交樓面價方面，總體樓面價從1276元/平米下降至1085元/平米，下跌15%，其中住宅用地成交樓面價下跌幅度較大，從1658元/平米下跌至1503元/平米，同比下降9.3%，工業(yè)用地從305元/平米下跌至293元/平米，同比下降4%，但商辦用地卻同比增長5.5%。總體而言，今年前三季度的土地溢價率顯然是持續(xù)走低的，前三季度成交土地平均溢價率為13.4%，去年同期為26.8%，土地市場降溫明顯。

　　北京70%土地被中小企業(yè)斬獲

　　事實上，北京住宅用地交易市場之所以冷清，與大型房企對一線城市的預期改變有關。受連續(xù)不斷的金融、信貸等調控政策的影響，房企在一線城市拿地的熱情被明顯沖淡，一些大型房產企業(yè)逐漸將戰(zhàn)線轉移至二三線城市，開辟二三線城市新的市場，放緩了在一線城市拿地的步伐。

　　北京中原地產的一份統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，前三季度出讓的86塊經營性用地中，近70％的土地被一些中小型房企獲得。據(jù)資料顯示，限購政策后，僅在5月份，保利地產就同時在成都、上海、廣州、南昌等城市再次獲得多宗土地，土地成交價合計超過55億元。而中海地產在政策出臺不久，接連在南昌和大連兩地拿下5宗住宅用地。

　　而二三線城市也并沒有辜負這些房企的期望，今年前7月，萬科、恒大、中海、富力等中國房地產界標桿性企業(yè)的銷售業(yè)績主要來源于二三線城市，恒大更是在全中國布局達到了60多個城市，而一線城市的銷售業(yè)績僅占今年業(yè)績的5.9%。

　　關于今年四季度土地市場的發(fā)展走勢，偉業(yè)我愛我家市場研究院院長陳亮認為，年底政府土地放量在即,但企業(yè)難于積極拿地。今年1-9月公開出讓商品住宅用地315.8公頃，僅完成年度計劃（1220公頃純商品住宅用地）的25.9%，可見年底的推地壓力很大。但是，從前三季度的規(guī)律來看，即便是土地大量入市，倘若地塊位置、規(guī)模不具備吸引力，在低迷的市場環(huán)境之下，四季度很難有企業(yè)去積極“埋單”。