據(jù)今天出版的城市導報報道，“金九銀十”不再，調(diào)控力度不減。當松江、嘉定的一些樓盤紛紛打出“直降40萬”的招牌來吸引購房者的時候，傳說中的房價拐點似乎已經(jīng)來臨。然而，房價是一個討論得最多，而鮮有人能說清真相的問題，面對著看似已經(jīng)下跌的房價，許多剛性需求者卻發(fā)現(xiàn)自己需要購買的樓盤房價依然堅挺，一些賣家甚至還出現(xiàn)了向上跳價。我們需要的不僅僅是市場這只“看不見的手”，更需要政府這只“看得見的手”。
大跌只是一場“秀”
現(xiàn)在只要開車進入上海的一些市郊地區(qū)，像松江和嘉定，立馬可以看到大批舉牌的中介，“直降40萬元”、“一次性付款打六折”……，雖然寒冬還沒有到來，但是在這里似乎已經(jīng)感受到樓市寒流了。詢問這些中介，他們的回答大多是由于開發(fā)商多筆款項要在年底結(jié)算，資金壓力到了最緊張的時候，所以不得不通過大跳水來快速回籠資金。
應該說，目前滬上的一些樓盤優(yōu)惠范圍和力度已經(jīng)超過了2008年。不過只要銀根不放松，樓市就不會出現(xiàn)轉(zhuǎn)機。然而，在松江的一些大幅促銷的樓盤中，我們也可以看到，在同一個地段中，價格依然堅挺的樓盤也有不少，而那些大跌的樓盤基本上都是屬于酒店式公寓。與一般的住房相比，酒店式公寓的產(chǎn)權(quán)只有40年，加上其使用的水、電、煤都是按照商業(yè)標準，大大高于普通住宅。而對于中介來說，銷售酒店式公寓的最大好處就是其不限購，因此通過“大跌”來吸引購房者的眼球。
除了酒店式公寓之外，另外一類大跌的樓盤就是價格在幾百萬元的別墅。由于這些別墅原先的售價就達上千萬元，即使下跌之后，價格也要達到數(shù)百萬元。雖然從單價看上去非常便宜，但是對于購房者來說，房產(chǎn)稅無疑是懸在頭頂?shù)?ldquo;達摩克利斯之劍”，一旦買入之后，后面的房產(chǎn)稅問題是每年都需要考慮的成本。
房價小跌有蹊蹺
上周，在王先生居住小區(qū)附近的一家中介貼出了一條非常誘惑人的售房廣告：中山北一路靠近家樂福的一個小區(qū)中的一套61平米的房子，售價是128萬元。對于準備購置婚房的葛先生來說，自然不會放過這個機會，當天就聯(lián)系中介一起去看了房子。雖然房子正好在高架邊上，聲音比較大，但是想到誘人的價格，這個缺點也算不上什么了。走進房內(nèi)，特殊的房型立刻引起了葛先生的注意：兩間朝南的房間，一個朝北的廳，這與一般的老公房有著很大的區(qū)別，經(jīng)詢問中介才得知，這其實是一套半的二手房。當初興建高架的時候，將其中一套的半間二手房敲掉了，并給了現(xiàn)在的賣家。“那這是否影響這件房屋的產(chǎn)權(quán)呢?”，葛先生的隨口一問，卻讓中介半晌只蹦出了幾個字，“應該問題不大吧”。
回去之后，王先生托一個朋友到虹口區(qū)的房地產(chǎn)交易中心，查了一下這套房屋的產(chǎn)權(quán)情況，這才了解到了中介的“難言之隱”。原來這套二手房在交易中心的登記還是兩套房子，其中被敲掉半間的301是使用權(quán)，只有302是產(chǎn)權(quán)，而面積是40多個平方米。交易中心的有關(guān)工作人員還提醒，對于已經(jīng)有了一套房的買家來說，還不能買下301，因為這就涉及到了第三套房。而使用權(quán)房的交易中，還涉及到戶口的遷移，因此被中介稱為一套61平米的二手房，要想真的交易，其中還存在著很多復雜的問題。
像這樣一半是產(chǎn)權(quán)、一半是使用權(quán)的房子，在目前的二手房市場上畢竟是少數(shù)。但是從目前的房地產(chǎn)市場情況來看，降價的二手房基本上或多或少都是有些問題的，像是樓層、朝向等等，特別是一些還在租期內(nèi)的二手房，由于房東急于拋出自己的樓盤，但是租客并不知情，待交易之后，后續(xù)的問題全部將由買家承擔，這無疑將使得新房東面臨諸多問題。
一個需要購房者警惕的是，一些中介帶你去看房有時并不一定是要賺你的買賣傭金?，F(xiàn)在一些中介公司在讓購房者簽訂了《居間協(xié)議》的同時，往往會有附件《房屋買賣協(xié)議》，約定10天內(nèi)簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，但如果最終沒有簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，很有可能會被中介公司告上法庭，要求全額支付傭金。因為雙方之間建立的不再是一種訂房關(guān)系，而是建立了買賣關(guān)系了，如果再違約就不是損失定金的問題，例如守約方有權(quán)要求違約方繼續(xù)履行，或者要求違約方按照約定承擔違約金，甚至中介公司可以以促成交易為由要求支付傭金。因此，一些中介公司故意推薦一些具有“陷阱”的二手房，極力促成你簽訂協(xié)議，即使你發(fā)現(xiàn)了“陷阱”而不進行交易，最終還是需要支付傭金。
剛性需求很無奈
“愛她就買套房子結(jié)婚吧”、“結(jié)婚不買房就是耍流氓”……，一些房地產(chǎn)中介的廣告，嘩眾取寵也好，博得眼球也罷，無疑道出了目前剛性需求者的無奈。雖然目前租房結(jié)婚的理念已經(jīng)逐漸為人們所接受，但是先買房再結(jié)婚似乎已經(jīng)成為難以跨越的“鴻溝”。據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士介紹，在婚介領(lǐng)域，女方對房子有要求的，超過了80%，這個數(shù)字也是這幾年才隨著房價的現(xiàn)實情況逐漸漲上來的。面對著城市中大量沒有結(jié)婚的大齡青年，房子無疑成為了攔在他們面前的一道“鴻溝”。雖然說“丈母娘推高房價”有點言過其實。但事實上，由于結(jié)婚而購買住房，無疑對目前的房地產(chǎn)市場起到了推波助瀾的作用。
“這房價遲早還要漲上去。那么多要結(jié)婚的都要有房啊，這就是剛性需求。”一位在房產(chǎn)中介正在登記房源的業(yè)主這樣說，“別看目前樓市調(diào)整這么厲害，以往哪次不是‘越調(diào)越高’呢，所以我這套房子地段又好、朝向又好，堅決不跌價。目前通貨膨脹這么厲害，股市又跌得這么厲害，把房子賣了，你說說這個錢投到哪里呢。”
受婚期的影響，婚房需求的觀望并不能長期維持，如果再算上裝修，時間逼著他們不得不出手買房。這種情況下，無論市場觀望氣氛如何濃厚，婚房需求者總是第一個結(jié)束觀望的購買群體。這也使得目前的房地產(chǎn)調(diào)控始終處于膠著狀態(tài)。
其實，目前出臺的一些房地產(chǎn)調(diào)控，如調(diào)高首套房貸利率，提高二套房的首付比率，在很大程度上影響的是剛性需求者。特別是第二套房子的首付提高到60%之后，無疑將使得許多人在買房子之后，消費能力大大下降，這無疑對于整個社會將產(chǎn)生非常大的負面作用。
房價事關(guān)全社會
許多人都喜歡用經(jīng)濟學上的供需關(guān)系來解釋目前的房價。但事實上，從目前中國經(jīng)濟社會發(fā)展的情況來看，房價已經(jīng)不僅僅關(guān)系到開發(fā)商的收益、地方政府的GDP，更是整個社會的未來。一套房子能夠?qū)⒁粋€家庭的幾十年的消費能力耗盡，這樣的情況對于處于轉(zhuǎn)型期的中國經(jīng)濟來說，無疑是值得重點關(guān)注的。
對于有關(guān)部門來說，真正如實反映老百姓對于房價的感受是非常重要的。高房價降低了居民的幸福感。因此，政府應該像重視通貨膨脹一樣重視房價問題，要采取堅決措施遏制房價的上漲，否則房價推動型通貨膨脹將持續(xù)很長時間。房價上漲帶來的各種好處與快感將很快結(jié)束，接下來高房價的各種副作用接踵而至，物價上漲只是諸多副作用的一種而已。
房價過高會導致百姓消費能力大幅下降，進而影響到各個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展;房價下跌太快，則會導致金融市場出現(xiàn)波動，也會影響到各個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在此情況下，只有準確把握房地產(chǎn)價格運行數(shù)據(jù)，切實反映百姓感受，才能更好地對于房地產(chǎn)進行調(diào)控，使其從一只阻礙經(jīng)濟發(fā)展的洪水猛獸變成推動經(jīng)濟發(fā)展的老黃牛。
當前的房地產(chǎn)市場究竟何去何從，不能僅僅靠市場這只“看不見的手”，更需要政府這只“看得見的手”。在當前的樓市調(diào)控的情況下，要解決住房難，特別是“夾心層”的剛性需求，其關(guān)鍵就在于構(gòu)建完善的保障性住房供應體系。保障性住房體系的建立要實現(xiàn)兩個目標，其一是住有所居，其二是不能因解決住房困難造成新的社會不公。從目前各地的保障型住房體系來看，主要有經(jīng)濟適用房、廉租房、公共租賃房等，但是對于“夾心層”來說，卻面臨著既享受不到這些保障性住房，又買不起商品房的窘境。近期上海出臺的“雙限雙定”商品房，對于其中的一些人來說，則看到了希望。
住房是用來住的，這是一個基本的道理。但是在目前的房地產(chǎn)市場上，商品房價的畸高，已經(jīng)讓絕大多數(shù)的普通百姓望而卻步。在這種情況下，我們更需要政府這只“看得見的手”，對于市場進行調(diào)控，讓房價回歸合理。
