葉檀：銀行真能扛得住房?jī)r(jià)跌40%？樓市或崩潰

　　最近有監(jiān)管層領(lǐng)導(dǎo)稱銀行可抗房產(chǎn)貸款抵押品跌40%。這相比此前所說(shuō)的可抵抗房?jī)r(jià)下降50%退了一大步，但這樣的說(shuō)法仍然是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)過于樂觀。

　　房地產(chǎn)是投資品種，房地產(chǎn)抵押品出現(xiàn)40%的下跌，基本可以說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)崩潰現(xiàn)象，此時(shí)必然會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押品更大幅下挫，在極端情況下甚至價(jià)格跌到零，資不抵債，從而引爆債務(wù)危機(jī)。東南亞金融危機(jī)與美國(guó)次貸危機(jī)已經(jīng)向我們兩次預(yù)演了房地產(chǎn)泡沫崩潰慘狀。

　　確實(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)占總體貸款比例不高，但實(shí)體經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)相關(guān)的抵押貸款以及地方投融資平臺(tái)的土地抵押貸款占據(jù)了大半壁江山。

　　10.7萬(wàn)億元的地方政府債務(wù)中80%是銀行貸款，房地產(chǎn)貸款余額10.4萬(wàn)億元，一旦房地產(chǎn)作為地方政府最重要抵押物失去價(jià)值，房貸風(fēng)險(xiǎn)與地方債風(fēng)險(xiǎn)會(huì)如雙子星座聯(lián)袂而來(lái)，因?yàn)閮烧咄ㄟ^土地財(cái)政與地方投資，密切地捆綁在一起。中國(guó)的房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)在銀行貸款中所占的比例絕不應(yīng)小視。

　　如果銀行真的沒有風(fēng)險(xiǎn)，就不會(huì)在近兩年瘋狂地融資發(fā)債近萬(wàn)億元，這說(shuō)明其對(duì)未來(lái)可能爆發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)心知肚明。

　　至于按揭貸款的平均償債收入比為33%，實(shí)在是過于健康，看來(lái)“房奴”完全是子虛烏有。每個(gè)按揭購(gòu)房的人都清楚，在房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定時(shí)，個(gè)人按揭被視為銀行的最佳資產(chǎn)，審批手續(xù)非常松弛。更何況，如果償債收入比為33%，說(shuō)明中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)非常健康，說(shuō)明購(gòu)房者的收入非常之高，還有什么必要調(diào)控房地產(chǎn)，控制按揭貸款呢？

　　中國(guó)確實(shí)不會(huì)出現(xiàn)地方債與房地產(chǎn)貸款的崩潰，但理由不是基于銀行壓力測(cè)試結(jié)果，而是基于中國(guó)70萬(wàn)億元以上的銀行存款，3萬(wàn)億美元以上的外匯儲(chǔ)備，以及國(guó)有企業(yè)可以變賣的諸多資源，這都是財(cái)富數(shù)十年積累所致。筆者支持房地產(chǎn)調(diào)控，但同樣覺得，應(yīng)該對(duì)承擔(dān)轉(zhuǎn)型成本的人，公道些，再公道些。