北京鼓勵以房養(yǎng)老 面臨房屋70年產(chǎn)權(quán)等問題

市民政局網(wǎng)站昨天發(fā)布“十二五”時期老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃，首次提出“以房養(yǎng)老”的概念，鼓勵商業(yè)保險企業(yè)、商業(yè)銀行或住房公積金管理部門開展“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)業(yè)務(wù)。北京市老齡辦相關(guān)人員表示，目前正在對“以房養(yǎng)老”進(jìn)行論證研究，針對企業(yè)的相關(guān)鼓勵措施也在研究中。

“以房養(yǎng)老”也被稱為“住房反向抵押貸款”或“倒按揭”，是指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押給金融機(jī)構(gòu)，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式。

規(guī)劃提出，鼓勵商業(yè)保險企業(yè)、商業(yè)銀行或住房公積金管理部門建立公益性中介機(jī)構(gòu)，開展“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)業(yè)務(wù)。同時，也鼓勵發(fā)展商業(yè)性老年保險，支持商業(yè)保險企業(yè)開發(fā)推廣老年人意外傷害保險產(chǎn)品，并采取政府引導(dǎo)、個人交費(fèi)、企業(yè)讓利相結(jié)合方式，試點(diǎn)探索建立長期照料護(hù)理保險。

對于此次在規(guī)劃中提出“以房養(yǎng)老”，北京市老齡委相關(guān)人員表示，這并不是說政府部門要去開展，而是由政府來鼓勵企業(yè)等相關(guān)機(jī)構(gòu)去試點(diǎn)開展這項(xiàng)業(yè)務(wù)。

“‘以房養(yǎng)老’現(xiàn)在存在很多爭議，比如房屋70年產(chǎn)權(quán)等問題，但在國外，這種模式在解決養(yǎng)老方面確實(shí)取得了很好的成效。”相關(guān)人員表示，本市正在對“以房養(yǎng)老”進(jìn)行論證研究，以理清其發(fā)展的一些問題，同時也考慮研究一些針對企業(yè)的鼓勵措施。

抵押房產(chǎn)貸款支付養(yǎng)老金

操作模式

“以房養(yǎng)老”到底如何運(yùn)作？中信銀行在北京等城市正在進(jìn)行試點(diǎn)。據(jù)媒體報道，中信銀行近日推出針對中老年人的專屬借記卡“信福年華”，并宣布在國內(nèi)試點(diǎn)“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)，凡年滿55周歲的中老年人或年滿18歲的法定贍養(yǎng)人以房產(chǎn)作為抵押，就可向銀行申請貸款用于養(yǎng)老，不過目前該項(xiàng)業(yè)務(wù)總體業(yè)務(wù)量不太大。

據(jù)了解，老人把房屋抵押給金融機(jī)構(gòu)后，中信銀行將根據(jù)所抵押房產(chǎn)的價值和合理的養(yǎng)老資金確定貸款金額，累計(jì)貸款額最高不超過所抵押住房評估值的60%，且每月支付的養(yǎng)老金不超過2萬元。借款人只需按月償還利息或部分本金，貸款到期后再一次性償還剩余本金。如果到期后不能償還本金，將以所抵押房產(chǎn)處置后資金償還銀行貸款。

不過該項(xiàng)業(yè)務(wù)申請的門檻較高，辦理該業(yè)務(wù)的申請者至少須有兩套以上住房，貸款期限最長不超過10年，貸款也必須用于養(yǎng)老。

代租代售房屋沖抵養(yǎng)老金

據(jù)了解，作為個人養(yǎng)老的一種模式，“以房養(yǎng)老”興起于上世紀(jì)80年代，因養(yǎng)老問題的日益嚴(yán)峻，在我國也一再引起關(guān)注，并在各地都曾有過試行，但最后都不了了之。

2007年10月，石景山區(qū)試點(diǎn)首家通過房屋租賃方式提供養(yǎng)老服務(wù)的新型服務(wù)模式，該模式在石景山壽山福海國際養(yǎng)老服務(wù)中心率先推行，該項(xiàng)目被稱作“養(yǎng)老房屋銀行”。其服務(wù)模式是，由該服務(wù)中心與地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司合作，對老人的房屋進(jìn)行出租或代賣，所得的房租或房款返還給老人，以抵免在養(yǎng)老院的所需費(fèi)用，或由老人自行處理。

但2008年1月，有媒體報道“養(yǎng)老房屋銀行”項(xiàng)目一直無人問津，因?yàn)?ldquo;很多老人舍不得把房子給外人住，對中介機(jī)構(gòu)也不信任”。昨天，記者致電壽山福海國際養(yǎng)老服務(wù)中心，該中心人員稱，該項(xiàng)目確實(shí)在推出之后沒多久就因問者寥寥早已中止。

記者了解到，上海市從2006年起也在進(jìn)行“以房養(yǎng)老”工作試點(diǎn)，2007年，上海市公積金管理中心曾試推過“以房養(yǎng)老”模式，但因真正符合條件的申請人很少，最終不得不停辦該業(yè)務(wù)。

他山之石

美國：雖然美國的社會養(yǎng)老保障體系比較健全，但大多數(shù)美國老年人依然以“以房養(yǎng)老”方式作補(bǔ)充。美國政府和一些金融機(jī)構(gòu)也向老年人推出了“以房養(yǎng)老”的“倒按揭”貸款，發(fā)放對象為62歲以上的老年人。

加拿大：超過62歲的老年人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數(shù)額在1.5萬至30萬加元之間，只要不搬家、不賣房，房屋產(chǎn)權(quán)人不變，可一直住到逝世，由后人處理房產(chǎn)時折還貸款。

新加坡：60歲以上的老年人把房子抵押給有政府背景的公益性機(jī)構(gòu)，由公益性機(jī)構(gòu)一次性或分期支付養(yǎng)老金，老人去世時產(chǎn)權(quán)由這些機(jī)構(gòu)處分，“剩余價值”(房價減去已支付的養(yǎng)老金總額)交給其繼承人。 

專家觀點(diǎn)

房地產(chǎn)市場變數(shù)影響“以房養(yǎng)老”

中國老年學(xué)會學(xué)術(shù)部主任、研究員陶立群介紹，“以房養(yǎng)老”多年來在各地都有實(shí)行，但始終沒能推行出去，主要是因?yàn)樯婕暗胶芏鄦栴}，“最大的就是房地產(chǎn)市場的變數(shù)不可控。”

“以房養(yǎng)老可以作為養(yǎng)老的一種補(bǔ)充形式，但作為主要方式肯定不可取，會存在很大的社會問題。”陶立群說，現(xiàn)在社會上對于房子的需求很大，房價也非常高，但到下一代時，一個孩子手上可能有幾套房，而且隨著現(xiàn)在政府加大力度建公租房，房價降下來的可能性很大，“現(xiàn)在能租3000元的房子，到時租1000元或者租不出去的情況都是有可能發(fā)生的，最終受影響的會是老人。”陶立群說，雖然老人是把房屋抵押給了銀行等企業(yè)，但后者沒有利潤時，其積極性也會大受打擊。

陶立群說，現(xiàn)在很多老人仍難以接受把房子抵押而不是留給兒孫，而且房子還有一個70年產(chǎn)權(quán)問題，“當(dāng)然，現(xiàn)在房屋即使過了70年，所有人仍可繼續(xù)使用，以后國家也可能在這方面出臺相關(guān)政策。”

另外，在我國土地是國家所有的，“政府很可能會拆遷建設(shè)別的建筑物。”陶立群認(rèn)為，養(yǎng)老應(yīng)該有多種形式，其中最主要的應(yīng)該是政府完善的社會保障制度，包括養(yǎng)老退休金、相關(guān)福利制度等，“條件比較好的老人，可以把以房養(yǎng)老當(dāng)做補(bǔ)充。”

據(jù)了解，在今年9月全國政協(xié)舉辦的“大力發(fā)展我國養(yǎng)老事業(yè)”提案辦理會上，銀監(jiān)會相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，不少國家都采取“以房養(yǎng)老”措施來應(yīng)對人口老齡化問題，銀監(jiān)會也就此展開過專項(xiàng)調(diào)研。但是，由于我國現(xiàn)有的制度房屋產(chǎn)權(quán)70年，“以房養(yǎng)老”難以推行，并表示，“如果是房價上行期，‘以房養(yǎng)老’問題不大，可如果遇到房價下行期，有可能遇到其他問題。”

居家養(yǎng)老 將有床位補(bǔ)貼

車站將設(shè) 老人等候?qū)^(qū)婚登信息 將多部門共享

其他規(guī)劃

規(guī)劃提出，十二五期間，本市將建立面向所有老年人提供基本生活照料、護(hù)理康復(fù)、情感關(guān)懷、緊急救援和社會參與等方面的養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，以及與之相適應(yīng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、運(yùn)行機(jī)制和監(jiān)管制度，構(gòu)建城鄉(xiāng)一體化的社會養(yǎng)老服務(wù)體系。

據(jù)了解，目前老人入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，政府會給予養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位補(bǔ)貼，十二五期間，本市將研究建立居家養(yǎng)老床位補(bǔ)貼制度，建立四級養(yǎng)老服務(wù)中心，具備老年人日間照料、生活護(hù)理、家政服務(wù)、文體娛樂、學(xué)習(xí)培訓(xùn)、康復(fù)保健、精神慰藉功能，以承擔(dān)居家養(yǎng)老服務(wù)工作組織管理、指導(dǎo)監(jiān)督職能。

同時，還將建立服務(wù)商準(zhǔn)入和退出機(jī)制，并引導(dǎo)行業(yè)協(xié)會制定入戶家政服務(wù)、老年餐飲服務(wù)、日間托老服務(wù)、精神關(guān)懷服務(wù)等行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和指導(dǎo)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

車站將設(shè) 老人等候?qū)^(qū)

規(guī)劃提出，將在機(jī)場、火車站等交通樞紐區(qū)域設(shè)置老年人等候?qū)^(qū)，優(yōu)先通行，并在街道(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))建立心理服務(wù)站，在社區(qū)(村)設(shè)立心理咨詢室，培訓(xùn)6000名基層社區(qū)心理輔導(dǎo)員，關(guān)心老年人心理健康。

十二五期間，全市養(yǎng)老床位將達(dá)到12萬張，百名老年人擁有床位達(dá)3.8張，將全面滿足老年人機(jī)構(gòu)養(yǎng)老需求。本市將組建北京市助老敬老志愿服務(wù)隊(duì)，鼓勵和支持社會各界人士為居家老年人提供服務(wù)。

同時，規(guī)范建設(shè)6000個社區(qū)(村)托老(殘)所，全市托老床位達(dá)到6萬張，養(yǎng)老(助殘)餐桌達(dá)到1萬個。各區(qū)縣均要有1所400張以上床位的區(qū)縣級養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，每個街道(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))應(yīng)至少設(shè)置一所養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。

婚登信息 將多部門共享

規(guī)劃稱，將拓展婚姻登記服務(wù)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)功能，建立與公安、法院、計(jì)生等部門的信息共享機(jī)制，并探索婚姻登記機(jī)關(guān)引入社工、婚姻家庭咨詢師及專業(yè)社會組織，提供婚姻家庭健康咨詢、法律咨詢、婚姻家庭危機(jī)干預(yù)指導(dǎo)和心理疏導(dǎo)等專業(yè)服務(wù)。收養(yǎng)管理辦法也將進(jìn)一步完善，對于收養(yǎng)孩子的家庭，將對其條件進(jìn)行統(tǒng)一評估。

本市將建成北京市救助管理總站，設(shè)床位900張，救助管理總站二期1500張床位建設(shè)項(xiàng)目也將啟動。各級救助管理機(jī)構(gòu)還將設(shè)立反家庭暴力救助中心。

實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”三條件

1 老人擁有對房子的產(chǎn)權(quán)，才有出租或者抵押房屋的權(quán)利。

2 老人與子女分開居住，使得房屋的出租或者抵押不至于影響正常生活。

3 老人經(jīng)濟(jì)狀況適中，因經(jīng)濟(jì)條件很好無“以房養(yǎng)老”必要；經(jīng)濟(jì)條件過低不具“以房養(yǎng)老”條件。