南京公積金貸款政策松綁 剛需者稱(chēng)系雪中送炭

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“錢(qián)多了，自然要放開(kāi)一點(diǎn)，而且這是符合中央政策的，不是什么所謂的‘救市’。”昨天下午，南京住房公積金管理中心召開(kāi)新聞通氣會(huì)，宣布將從下周一起調(diào)整該市的公積金貸款政策，主要內(nèi)容有兩個(gè)方面：一是個(gè)人最高可貸額度由現(xiàn)在的20萬(wàn)恢復(fù)至30萬(wàn)，家庭最高可貸額度也從40萬(wàn)恢復(fù)至60萬(wàn)；此外，自去年2月份被叫停的公積金二次申貸也放開(kāi)了，兩類(lèi)人群可以再次申請(qǐng)公積金貸款。南京住房公積金管理中心相關(guān)人士強(qiáng)調(diào)，住房公積金政策主要是為了解決中低收入家庭住房貸款的需要，減輕他們的還貸壓力。 本報(bào)記者馬祚波

調(diào)整內(nèi)容

將最高貸款額度由20萬(wàn)元/人、40萬(wàn)元/戶(hù)，恢復(fù)為30萬(wàn)元/人、60萬(wàn)元/戶(hù)

（二）對(duì)購(gòu)房改善居住條件的普通住房職工提供必要支持：

1、夫妻雙方及未成年子女賣(mài)掉名下唯一房產(chǎn)，再次購(gòu)買(mǎi)住房的，若提供房產(chǎn)部門(mén)出具的首套住房購(gòu)房證明，可以再次申請(qǐng)住房公積金貸款。

2、夫妻雙方及未成年子女原人均住房建筑面積小于南京市人均住房建筑面積的（人均32平方米），在原住房公積金貸款結(jié)清的情況下，新購(gòu)住房可以再次申請(qǐng)住房公積金貸款。

政策調(diào)整從2011年10月24日?qǐng)?zhí)行，之前申請(qǐng)未獲批的可按新政。

[調(diào)整背景]

公積金貸款余額多了

南京公積金“池子里水多了”

南京住房公積金管理中心副主任張明遠(yuǎn)在昨日的通氣會(huì)上表示，今年以來(lái)樓市的交易量嚴(yán)重下滑，南京公積金“池子”里的水也越蓄越多，為了保證中低收入家庭住房貸款的資金需要，因此決定從下周一起“開(kāi)閘放水”。

“由于2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的瘋狂，南京公積金的資金壓力陡增，從去年2月23日起，將住房公積金最高貸款額度由原先的30萬(wàn)元/人、60萬(wàn)元/戶(hù)調(diào)整為20萬(wàn)元/人、40萬(wàn)元/戶(hù)。”張明遠(yuǎn)介紹說(shuō)，今年1—9月份的住房公積金貸款發(fā)放量為25.55億，較去年同期下降29.7％，較2009年同期下滑290.4%，目前住房公積金個(gè)貸比（貸款余額除以歸集余額）已經(jīng)下降到79％，最高時(shí)一度超過(guò)100%。“考慮到9月份當(dāng)月貸款額僅占?xì)w集額的35％，而且下降趨勢(shì)仍十分明顯，所以市里決定適時(shí)恢復(fù)住房公積金貸款政策”，張明遠(yuǎn)說(shuō)。

與此同時(shí)，到目前為止，南京公積金的貸款余額為228.29億元，完全達(dá)到恢復(fù)可貸額度的條件。張明遠(yuǎn)說(shuō)，目前全市已有2.9萬(wàn)個(gè)單位、165.6萬(wàn)名職工、102個(gè)自由職業(yè)者建立了住房公積金制度，累計(jì)歸集570.22億元，累計(jì)發(fā)放貸款438.38億元，貸款余額為228.29億元，此外，還為廉租房建設(shè)提供資金7.35億元。

緩解中低收入家庭資金壓力

“錢(qián)多了”只是此番公積金政策調(diào)整的必要條件，而更主要的目的是為了解決中低收入家庭住房貸款的資金需要。

數(shù)據(jù)顯示，南京市低于平均繳存額（740元）的貸款職工占公積金貸款職工總數(shù)的51.1％以上，而普通職工貸款戶(hù)數(shù)占總貸款戶(hù)數(shù)80％左右；購(gòu)買(mǎi)單價(jià)每平方米1萬(wàn)元以下住房的貸款戶(hù)數(shù)占總貸款戶(hù)數(shù)的56%以上。

“由此可見(jiàn)，申請(qǐng)公積金貸款的人群還是以中低收入家庭為主，恢復(fù)最高可貸額度，有利于支持他們購(gòu)房，減輕他們的還貸壓力。”張明遠(yuǎn)說(shuō)。此外，他還表示，目前江蘇省級(jí)機(jī)關(guān)職工的住房公積金貸款最高貸款額度依然為30萬(wàn)元/人、60萬(wàn)元/戶(hù)，此次調(diào)整也有利于同城政策的統(tǒng)一。

上周五政府發(fā)文原是針對(duì)公積金

上周五（10月14日），南京市政府網(wǎng)站上公布了一份《關(guān)于應(yīng)對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康運(yùn)行的意見(jiàn)》，其中就當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)提出以下幾點(diǎn)：

“促進(jìn)房產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健運(yùn)行。對(duì)資質(zhì)好、信譽(yù)好、業(yè)績(jī)好、開(kāi)發(fā)樓盤(pán)好的房地產(chǎn)企業(yè)要給予必要的支持。對(duì)合理的市場(chǎng)需求予以引導(dǎo)服務(wù)，對(duì)剛性的市場(chǎng)需求要予以支持。利用政務(wù)網(wǎng)和“網(wǎng)上房地產(chǎn)”等網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，積極宣傳政策措施，積極幫助房地產(chǎn)企業(yè)和購(gòu)房者活躍購(gòu)銷(xiāo)，共同穩(wěn)定市場(chǎng)的心理預(yù)期。”

在昨天的通氣會(huì)上，南京住房公積金管理中心副主任張明遠(yuǎn)多次引用上述條文，指出要在公積金貸款政策上，對(duì)資質(zhì)好、業(yè)績(jī)好、樓盤(pán)好的房地產(chǎn)企業(yè)給予支持，對(duì)合理的市場(chǎng)需求予以引導(dǎo)，對(duì)剛性的市場(chǎng)需求予以支持，積極幫助企業(yè)和購(gòu)房者活躍購(gòu)銷(xiāo)。原來(lái)，南京市政府上周發(fā)布的《意見(jiàn)》是針對(duì)公積金政策的。

[官方釋疑]

二次申請(qǐng)公積金貸款有兩個(gè)前提

二次申貸利率要上浮

南京住房公積金管理中心貸款處處長(zhǎng)宋寧表示，自去年2月23日叫停二次申貸至今，已經(jīng)超過(guò)一年半的時(shí)間，其間國(guó)家出臺(tái)了多套金融調(diào)控政策，此次恢復(fù)二次申貸，自然要向國(guó)家的政策“靠攏”，比如二套房政策。

“就一般意義上說(shuō)，二次申貸相當(dāng)于購(gòu)買(mǎi)二套房，貸款的首付成數(shù)與貸款利率都要上調(diào)。”宋寧說(shuō)，在具體操作上，第二次申請(qǐng)公積金貸款的，首付款金額不得低于購(gòu)房總價(jià)的60％，貸款利率按照住房公積金貸款基準(zhǔn)利率上浮1.1倍執(zhí)行，現(xiàn)行5年以上期的公積金貸款利率為4.9%，上浮1.1倍后為5.39%，比現(xiàn)行5年以上期商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率7.05%低了1.66%。

兩類(lèi)人群受惠明顯

新政出臺(tái)后，目前申請(qǐng)公積金貸款的人群和適用政策簡(jiǎn)化為5類(lèi)，全部是以家庭為單位，家庭的定義為“夫妻雙方及未成年子女”。

（1）家庭首次購(gòu)房，由房產(chǎn)部門(mén)出具首套購(gòu)房證明的，貸款利率按照公積金貸款基準(zhǔn)利率執(zhí)行。

（2）家庭從未申請(qǐng)過(guò)住房公積金貸款，在賣(mài)掉唯一住房后，再次購(gòu)買(mǎi)住房的，由房產(chǎn)部門(mén)出具首套購(gòu)房證明，貸款利率按照公積金貸款基準(zhǔn)利率執(zhí)行。

（3）家庭從未申請(qǐng)過(guò)住房公積金貸款，使用公積金購(gòu)買(mǎi)第二套房的，首付款金額不得低于購(gòu)房總價(jià)60％，貸款利率按公積金基準(zhǔn)利率的1.1倍。

（4）家庭已申請(qǐng)過(guò)住房公積金貸款，全部結(jié)清后賣(mài)掉唯一住房再次購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)，由房產(chǎn)部門(mén)出具首套證明，首付款金額不得低于購(gòu)房總價(jià)60％，貸款利率按公積金基準(zhǔn)利率的1.1倍。

（5）家庭原人均住房建筑面積小于32平方米的，在公積金結(jié)清的情況下，再次申請(qǐng)住房公積金貸款時(shí)，首付款金額不得低于購(gòu)房總價(jià)的60％，貸款利率按公積金基準(zhǔn)利率的1.1倍。

南京住房公積金管理中心表示，第四類(lèi)與第五類(lèi)家庭是此次調(diào)整后受惠最明顯的，原本使用過(guò)一次公積金便無(wú)法再次申請(qǐng)，現(xiàn)在恢復(fù)到可以二次申貸，不過(guò)有兩個(gè)前提。“一是必須將公積金貸款結(jié)清后賣(mài)掉唯一住房，二是如果你不想賣(mài)的話，人均住房面積小于32平方米的，也可以二次申貸。”

熱點(diǎn)問(wèn)答

1 是不是人人都能貸滿30萬(wàn)？

和繳存額度等有關(guān)，不是所有人都能貸滿30萬(wàn)

公積金貸款的額度恢復(fù)到30萬(wàn)后，是不是所有人都能貸滿30萬(wàn)元呢？個(gè)人的可貸額度該如何計(jì)算呢？

記者請(qǐng)公積金中心的相關(guān)人士算了筆賬，借款人住房公積金可貸額度=借款人住房公積金月繳存額÷借款人住房公積金繳存比例×個(gè)人還貸能力系數(shù)（0.45）×12(月)×實(shí)際可貸年限。

以今年40歲的周先生為例，他每月公積金繳存額為400元，繳存比例為10%，由于男性的法定退休年齡為60歲(女性為55歲)，周先生的實(shí)際可貸年限為20年。這樣一來(lái)，他的公積金可貸額度為400÷10%×0.45×12×20=43.2萬(wàn)元。“周先生便是受益者，原先他只能貸到20萬(wàn)，現(xiàn)在可以貸到30萬(wàn)了”，該人士說(shuō)。

如果月繳存額比較少，可貸額度計(jì)算出來(lái)的結(jié)果假如是25萬(wàn)元的話，那么調(diào)整后頂多只能從20萬(wàn)提高到25萬(wàn)，除非繳存額度提高，否則無(wú)法貸滿30萬(wàn)元。

2實(shí)施新政策后能省多少錢(qián)？

100萬(wàn)組合貸款可省利息5.95萬(wàn)

夫妻雙方最高可貸額度恢復(fù)到60萬(wàn)后，購(gòu)房者可省下一筆不小的利息。比如夫妻雙方買(mǎi)房需要申請(qǐng)100萬(wàn)的組合貸款，貸款年限為20年，按照老政策，只能選擇40萬(wàn)的公積金貸款和60萬(wàn)的商業(yè)貸款，共需支付商貸利息52.08萬(wàn)，公積金貸款利息22.83萬(wàn)，累計(jì)需支付利息74.91萬(wàn)。

按照恢復(fù)后的政策，夫妻雙方可申請(qǐng)到40萬(wàn)的商貸和60萬(wàn)的公積金貸款，需支付商貸利息34.72萬(wàn)，公積金貸款利息34.24萬(wàn)，累計(jì)需支付利息68.96萬(wàn)。

兩者相比較，公積金貸款政策恢復(fù)后，100萬(wàn)、20年的組合貸款共可節(jié)省利息5.95萬(wàn)，而每月還款金額可由7288元減少至7040元，每月節(jié)約248元。

3 能否申請(qǐng)第三次公積金貸款？

這個(gè)肯定不行，不符合公積金政策的初衷

既然二次申貸恢復(fù)了，有不少人產(chǎn)生這樣的疑問(wèn)：使用過(guò)兩次公積金貸款，能不能申請(qǐng)第三次呢？

南京住房公積金管理中心表示，這個(gè)肯定不可以，公積金貸款政策的目的是為了解決中低收入家庭的資金壓力，不能一而再再而三地提供給購(gòu)買(mǎi)多套房產(chǎn)的人，這也不符合公積金政策的初衷。

4 可貸額度還能不能再高些？

理論上還可以再高，但必須考慮

公積金的可貸額度能否再度提高呢？“理論上當(dāng)然沒(méi)問(wèn)題，別說(shuō)每人30萬(wàn)了，就是60萬(wàn)都可以，但是必須要考慮資金安全。”南京住房公積金中心的相關(guān)人士表示，2009年的“樓市大爆炸”令公積金的資金壓力空前倍增，因此在當(dāng)年的10月份和次年的2月份接連調(diào)整公積金貸款政策，確保資金安全。為避免歷史重演，即便現(xiàn)在“手頭”富裕了，也不能輕易抬高可貸額度，只是恢復(fù)到2008年11月份時(shí)的水平而已。

5 公積金中心還有哪些惠民舉措？

明年起，柜面支取的時(shí)間放寬

除了恢復(fù)可貸額度和放開(kāi)二次申貸以外，在昨天的新聞通氣會(huì)上，南京住房公積金中心還公布了其他兩項(xiàng)惠民舉措。

一是將南京公積金柜面支取的時(shí)間放寬，原先是每年1-6月的1日-15日，從明年起，調(diào)整為每個(gè)月的1日-15日；二是聯(lián)合南京市人力資源和社會(huì)保障局將單位繳存公積金的條款寫(xiě)入勞動(dòng)合同中，此舉可更好地保護(hù)廣大職工的利益，方便了解自己應(yīng)享有的保障措施。

各方反應(yīng)

剛需買(mǎi)房人：曾經(jīng)很受傷，現(xiàn)在是雪中送炭

“公積金政策松動(dòng)了，這是真的嗎？”當(dāng)從記者口中得到這個(gè)消息時(shí)，剛在龍江買(mǎi)了房的小堂聲音明顯興奮了一下。他表示，自己昨天正好要辦公積金貸款，“幸好趕上了，能少交不少錢(qián)呢。”

正打算買(mǎi)房的小張也認(rèn)為這個(gè)政策讓他感覺(jué)松了一口氣。“政策收緊一度讓我們很受傷，現(xiàn)在銀行都對(duì)首套房貸款提高利率，按我這收入，正發(fā)愁呢。”據(jù)記者了解，目前在一家網(wǎng)絡(luò)機(jī)構(gòu)供職的小張，和女朋友看中了奧南金地自在城的一套三居室，總價(jià)在100萬(wàn)上下，打算購(gòu)入做婚房用。按照30萬(wàn)的首付算，兩人即使能貸全40萬(wàn)的公積金，剩下30萬(wàn)也還是要進(jìn)行商業(yè)貸款。而在公積金可貸額度提高10萬(wàn)元之后，小張只需辦理10萬(wàn)元商業(yè)貸款。按照目前5年期以上7.05%的商業(yè)貸款利率和4.9%的公積金貸款利率，考慮到目前不少銀行都對(duì)首套房商貸利率提高10%，20年的貸款下來(lái)光利息一項(xiàng)就剩下了將近8萬(wàn)多元，每月少還貸款300多塊錢(qián)。

“每月300多塊，對(duì)于我們這樣的工薪族還是很寶貴的，這真算是雪中送炭！”小張表示，況且現(xiàn)在商業(yè)貸款很難辦理，不但速度慢，不少人還被要求在辦理環(huán)節(jié)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品，這樣比較一下省的還不止這些錢(qián)。

改善型買(mǎi)房人：感覺(jué)難從這次調(diào)整中受益

不過(guò)，對(duì)于改善需求的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這次的調(diào)整似乎收益并不明顯。已經(jīng)有了一套房的金女士對(duì)記者說(shuō)，她已經(jīng)還清了公積金貸款，但對(duì)短期內(nèi)改善住房條件并不抱希望。“公積金貸款能二次使用自然是好事，但對(duì)我再買(mǎi)房沒(méi)啥大用處。”金女士對(duì)記者解釋道，她再買(mǎi)房肯定是為了改善居住條件，但原來(lái)的房子也希望能留給父母居住?？尚抡笏u(mài)掉原來(lái)的房子才能再用公積金，顯然她無(wú)法受益。

“對(duì)我來(lái)說(shuō)，買(mǎi)二套房更大的障礙是6成首付。”另一位受訪者劉女士說(shuō)：“即使我賣(mài)掉現(xiàn)在的房子，也不一定夠交這么高的首付款。”劉女士表示，兩相比較，公積金的利率優(yōu)惠可以忽略不計(jì)了。不過(guò)，劉女士還是對(duì)這個(gè)政策表示歡迎。畢竟有些改善需求的人還是可以受益，而且也沒(méi)有給投資者任何機(jī)會(huì)，細(xì)節(jié)比之前政策更合理。“現(xiàn)在就怕這個(gè)政策會(huì)讓人產(chǎn)生房子要再火爆的感覺(jué)。”劉女士搖頭說(shuō)道，那樣可就得不償失了。

開(kāi)發(fā)商：不會(huì)再“歧視”公積金客戶(hù)了

昨天的調(diào)整政策出臺(tái)后，不少購(gòu)房者都認(rèn)為這次開(kāi)發(fā)商要喜上眉梢了。不過(guò)開(kāi)發(fā)商們卻并不這樣看。一位開(kāi)發(fā)商在微博中表示，銀行年底收緊錢(qián)袋子，首套房利率全面提高無(wú)疑誤傷剛需，公積金此時(shí)松綁意味深長(zhǎng)，政府活躍樓市的舉措，三方共贏：開(kāi)發(fā)商、買(mǎi)房人、政府。此政策預(yù)計(jì)還將發(fā)酵，引發(fā)其他城市跟進(jìn)。

南京新景祥房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總經(jīng)理何曄昨日在接受記者采訪時(shí)表示，從樓市的營(yíng)銷(xiāo)方面來(lái)看，只是公積金做出的小調(diào)整，根本不足以動(dòng)搖限購(gòu)一年后形成的大勢(shì)。因?yàn)閺闹醒胝吒邔觼?lái)看，“限購(gòu)令”依然毫不松動(dòng)，投資者依然被限，南京的房?jī)r(jià)也開(kāi)始有了下跌的苗頭。所以這個(gè)調(diào)整對(duì)樓市走勢(shì)沒(méi)有實(shí)質(zhì)的影響。

“這顯然在信貸方面對(duì)剛需們做了彌補(bǔ)。”朗詩(shī)集團(tuán)南京區(qū)域公司的策劃負(fù)責(zé)人夏友臺(tái)昨天在接受記者采訪時(shí)表示，從大勢(shì)來(lái)看，這個(gè)政策影響有限。不過(guò)因?yàn)榻诶障⑻?，這個(gè)調(diào)整作為一種信號(hào)，對(duì)于挽回市場(chǎng)信心還是有些作用的，它表明政府確實(shí)希望促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)在年末的穩(wěn)定運(yùn)行。

買(mǎi)過(guò)房的人一定都記得，之前樓市旺的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商為了回款速度快，基本上都建議客戶(hù)選擇商貸，一些中小開(kāi)發(fā)商甚至拒接客戶(hù)辦理公積金貸款。“這一點(diǎn)可以肯定，越來(lái)越多的房企將更喜歡公積金客戶(hù)了。”夏友臺(tái)表示，在淡市中，企業(yè)其實(shí)就關(guān)注認(rèn)購(gòu)量，只要有客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)，不會(huì)堅(jiān)持什么苛刻的付款條件。現(xiàn)在與商貸相比，公積金貸款反而更容易了，怎么還會(huì)“歧視”公積金客戶(hù)呢？本報(bào)記者 張遙

銀行：組合房貸放款速度還是會(huì)很慢

南京市首套房公積金貸款政策放寬了，那么對(duì)辦理“公積金+商業(yè)”組合房貸的市民有無(wú)影響呢？

對(duì)此，南京某銀行房貸部人士表示：“沒(méi)什么影響。”他向記者解釋說(shuō)，南京市公積金貸款其實(shí)是南京市住房公積金管理中心審批和發(fā)放的，銀行只不過(guò)是代辦而已。目前雖然公積金政策放松了，市民獲得公積金貸款的速度快了，但銀行的房貸額度卻非常緊張，市民要想獲得商業(yè)貸款需要排很長(zhǎng)時(shí)間的隊(duì)，因此，對(duì)于那些申請(qǐng)組合貸款的市民來(lái)說(shuō)，仍然很難獲得貸款。對(duì)于那些急著買(mǎi)房的市民，建議盡量使用純公積金貸款。陳春林

■專(zhuān)家分析

大勢(shì)很難撼動(dòng)，不必太擔(dān)心樓市反彈

從客觀的角度講，近期關(guān)于各地企圖放松樓市調(diào)控的消息確實(shí)比較多。佛山的“寬限令”胎死腹中，馬鞍上也有減免首套房契稅的政策，南京市在這個(gè)時(shí)間出臺(tái)恢復(fù)之前公積金標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，確實(shí)有些引人遐想。“但把這個(gè)理解為什么強(qiáng)烈信號(hào)，什么救市之策，就有些偏頗了。”南京工業(yè)大學(xué)天誠(chéng)不動(dòng)產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)吳翔華昨向記者表示，這個(gè)政策調(diào)整本身其實(shí)十分正常，因?yàn)槟暇┦泄e金從2008年開(kāi)始就是30萬(wàn)元/人的可貸額度。在目前銀行資金緊張，首套房利率提高的情況下，恢復(fù)到原來(lái)的標(biāo)準(zhǔn)是很正常的，甚至可以看成只是企業(yè)行為而已。

吳翔華認(rèn)為，從具體的調(diào)整內(nèi)容看，二次使用公積金的要求也非常嚴(yán)格，因此這個(gè)調(diào)整明顯是針對(duì)剛需和自住改善型客戶(hù)，沒(méi)有任何惠及投資者的意思。而對(duì)于這幾年的樓市來(lái)說(shuō)，真正的市場(chǎng)主導(dǎo)者是投資者，對(duì)房?jī)r(jià)影響最大的也是投資者。資金面政策的形成，實(shí)際上是銀行信貸、民間資本和公積金貸款等各方面的一個(gè)合力，在限購(gòu)、限貸沒(méi)有任何松動(dòng)的情況下，只靠公積金的一點(diǎn)調(diào)整對(duì)投資者來(lái)說(shuō)毫無(wú)意義。

吳翔華表示，目前市場(chǎng)的大勢(shì)就是整體看空，房?jī)r(jià)看跌。同樣在限購(gòu)和限貸沒(méi)有任何改變的前提下，公積金政策的調(diào)整也無(wú)法改變這個(gè)整體預(yù)期。因此對(duì)于這個(gè)新的調(diào)整政策，可以遐想，但沒(méi)必要過(guò)分擔(dān)心市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)反彈。當(dāng)然，這個(gè)政策對(duì)短期的樓市來(lái)說(shuō)肯定是個(gè)利好，對(duì)活躍樓市銷(xiāo)售肯定有積極作用。政府出臺(tái)這個(gè)政策，用意恐怕也在此處。