全國地價增速回落 樓市調(diào)控四方面影響土地價格

    騰訊房產(chǎn)訊 10月19日，國土資源部下屬中國土地勘測規(guī)劃院發(fā)布《2011年三季度全國主要城市地價監(jiān)測報告》，報告顯示三季度全國地價總體水平雖小幅上升，但各用途地價環(huán)比、同比增速全面回落。

    樓市調(diào)控四方面影響居住用地價格連續(xù)三季度環(huán)比增速回落。

    據(jù)統(tǒng)計，全國居住用地價格從今年一季度開始，環(huán)比增速持續(xù)回落。

    鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認為，調(diào)控以來，房價上漲勢頭遭到遏制，部分城市房價進入持平或負增長，根據(jù)國家統(tǒng)計局70大中城市新建商品住宅價格數(shù)據(jù)統(tǒng)計，9月46個城市環(huán)比止?jié)q或回落，21個城市價格連續(xù)3個月環(huán)比下降，對于房價的調(diào)控影響一定程度上傳導(dǎo)至土地市場：一、地價最終要歸結(jié)到項目的開發(fā)成本，其上漲需要所開發(fā)項目價格較高的上漲預(yù)期和盈利空間來支撐，目前房價止?jié)q或回落，縮小了商品房銷售的盈利空間，開發(fā)商很少高價拿地；二、未來調(diào)控政策和房價走勢尚不明朗，開發(fā)商拿地偏向保守，一定程度上造成土地市場的冷落；三、一線城市的限購力度相對較大，開發(fā)商拿地偏向于二三線城市，如萬科上半年全國拿地32塊，北上廣深僅有5塊，而二三線城市地價低于一線城市，也造成整體價格回落；四、“國十條”以來政府加大對于限價商品房等保障房地塊的供應(yīng)，其價格相對低廉也會拉低整體居住用地價格。

    商業(yè)用地價格漲幅高位回落，預(yù)計四季度價格將穩(wěn)中略升

    報告顯示，三季度全國商業(yè)用地價格為5615元/平，同比上漲11.54%，處于各類型地塊首位，環(huán)比上漲1.98%，環(huán)比漲幅較上季度減少0.79個百分點，環(huán)比漲幅減少幅度同樣最大，這意味著三季度商業(yè)地塊價格開始高位回落。

    鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認為，從去年開始，商業(yè)地產(chǎn)的價格上漲明顯，加上樓市限購并不包括商業(yè)地產(chǎn)，也推動了上半年商業(yè)地塊的成交。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，2011上半年全國重點城市商業(yè)地塊成交2070個，同比增加62%，但是三季度全國商業(yè)用地成交速度放緩，為987個，環(huán)比減少14%。雖然部分房企宣布向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，但也須看到當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)高盈利下，較高的前期投入和經(jīng)營風(fēng)險，加上三季度來頻繁傳出調(diào)控會向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移的消息，開發(fā)商拿地的謹慎程度上不亞于住宅用地。但至少目前商業(yè)地產(chǎn)在政策上相對住宅銷售依舊具有優(yōu)勢，預(yù)計四季度商業(yè)地塊價格走勢依舊會以穩(wěn)中略升為主。

    另外，報告還顯示，三季度在全國主要監(jiān)測城市中，超過五成城市的綜合、居住地價增速回落，地價水平下降的城市明顯增多，其中包括北京在內(nèi)的12個城市居住地價負增長。鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認為，不僅僅如前面所言，商品房盈利空間減少會影響開發(fā)商拿地價格，當(dāng)前多個城市開發(fā)商拿地價格下降，也會有利于未來開發(fā)項目的定價回落，相當(dāng)于來源于土地的成本降低，增加了未來項目價格的下降空間。