住宅市場冷淡，商業(yè)地產(chǎn)能否Hold??？

在股市和住宅市場相對低迷的今天，商業(yè)地產(chǎn)以其回報率高、不限購、不限貸等優(yōu)勢占據(jù)了很大一部分市場流動資金，并迅速“占領(lǐng)”了房地產(chǎn)投資市場。天津商業(yè)地產(chǎn)也不例外，數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年天津工商業(yè)成交均價環(huán)比連續(xù)上漲，天津商業(yè)地產(chǎn)顯然已經(jīng)駛?cè)肓伺畈l(fā)展的快車道。 然而，隨著調(diào)控政策的不斷加碼和實施，天津商業(yè)地產(chǎn)的市場形勢也在發(fā)生著微妙的變化。

　　商業(yè)地產(chǎn)為何一枝獨秀？

　　在受限購、限貸影響，住宅市場陷入低迷之際，商業(yè)地產(chǎn)異軍突起，似乎瞬間吸引了開發(fā)商和投資散戶的目光，與冰冷的住宅市場相比，商業(yè)地產(chǎn)可謂一枝獨秀。

　　據(jù)天津搜房網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年天津商業(yè)用房成交均價連續(xù)三期環(huán)比上漲。其中，2011年第二季度天津新建商業(yè)用房成交均價環(huán)比上漲20.71%，成為截至目前2011年天津工商業(yè)成交均價峰值。

　　數(shù)據(jù)還顯示，2011年1月至5月，天津商業(yè)用房成交均價連續(xù)4個月環(huán)比上漲，并在5月份以15357元/平方米的價格刷新了天津商業(yè)用房月度成交均價的歷史最高紀錄，成為繼2010年10月以來，天津商業(yè)用房成交均價第三次歷史新高。

　　2011年上半年，天津的寫字樓、商鋪及商住公寓項目等商業(yè)地產(chǎn)項目的報價均呈現(xiàn)報價普漲之勢，商業(yè)地產(chǎn)的火爆局面顯而易見。值得注意的是，自2009年下半年，天津商業(yè)用房半年度成交均價便進入穩(wěn)定上升通道。這表明，天津商業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展態(tài)勢，不僅僅是宏觀調(diào)控政策的傾向所致。

　　天津的商業(yè)地產(chǎn)之所以呈現(xiàn)出蓬勃的發(fā)展勢頭，并且一枝獨秀，既包含深層因素也包含外部因素。

　　從深層因素來講，前幾年，天津?qū)τ谏虡I(yè)地產(chǎn)的關(guān)注遠遠不夠，天津這個國際化都市的發(fā)展需要更多商業(yè)地產(chǎn)的崛起。正處于結(jié)構(gòu)調(diào)整期、產(chǎn)業(yè)升級中的天津從規(guī)劃上、從政策上給予了上檔次、大規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)相當力度的支持。

　　從外部因素來講，首先，天津作為近守北京的特大城市，備受國內(nèi)外地產(chǎn)開發(fā)集團關(guān)注；其次，近年來天津濱海新區(qū)的規(guī)劃和發(fā)展帶來了更多的投資機構(gòu)和工廠企業(yè)，帶動了天津消費市場，也拓展了新的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間；此外還包括相對寬松的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)境以及良好的市場心態(tài)等有利因素。

　　由此，相比住宅市場，天津商業(yè)地產(chǎn)在地產(chǎn)領(lǐng)域的一枝獨秀，便不是偶然。

　　商業(yè)地產(chǎn)潛在風險幾何？

　　任何事物的發(fā)展都不可能一帆風順。商業(yè)地產(chǎn)亦是如此。此前，天津商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢大好。然而，當時間進入三季度時，天津商業(yè)地產(chǎn)的火爆局面開始趨于平穩(wěn)。

　　據(jù)天津搜房網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2011年第三季度天津工商業(yè)用房成交61.46萬平方米，環(huán)比上一季度增加33.32%，同比去年同期增加91.29%，均價12928元/平方米，環(huán)比上一季度下浮12.32%，同比去年同期上漲7.46%。對比第一季度的成交量和均價數(shù)據(jù)，三季度的成交量和均價雖然均有小幅上漲，但與第二季度的投資熱潮相比，上漲幅度差距不小。

　　此外，數(shù)據(jù)還顯示，第三季度，天津在售商業(yè)項目共有93個，其中寫字樓項目44個，商鋪項目49個。在三季度中，共有11個項目報價上漲，6個項目報價下降，最高漲幅為65%，上漲項目占商業(yè)項目總數(shù)的12%，平均漲幅為18.7%。雖仍有相當一部分商業(yè)項目報價上漲，但卻開始出現(xiàn)了報價下降的商業(yè)項目。總體趨勢而言，第三季度，天津?qū)懽謽?、商鋪及商住公寓項目的報價上漲比例均在一成左右，上漲幅度不大。

　　為何商業(yè)地產(chǎn)在快速上升過程中，呈現(xiàn)出了增速趨緩的態(tài)勢，甚至出現(xiàn)了下調(diào)價格的商業(yè)地產(chǎn)項目？事實上，這一趨勢正在暴露商業(yè)地產(chǎn)背后潛在的風險。

　　在諸多風險因素當中，首屈一指的是政策上的失助。在寬松的商業(yè)地產(chǎn)宏觀調(diào)控的背景下，大批住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)加速了商業(yè)地產(chǎn)的同質(zhì)化競爭，然而宏觀調(diào)控并沒有完全放松對商業(yè)地產(chǎn)的監(jiān)控。早在今年8月，上海銀監(jiān)局就明確通知，要求禁止個人消費信貸用于購買商業(yè)用房。日前，又有消息稱，多家銀行在杭州的分行或支行也因為額度等種種原因，已經(jīng)停止放貸商業(yè)地產(chǎn)項目的按揭貸款。政策上的收緊，無疑是開始將商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的有利條件重新收回。

　　除了直接的商業(yè)地產(chǎn)政策收緊外，銀行方面也在不斷給地產(chǎn)開發(fā)商施壓。一方面，地產(chǎn)商資金緊缺，貸款難；另一方面，包括天津在內(nèi)的諸多一二城市的多家銀行已經(jīng)上調(diào)首套房貸利率，房屋按揭貸款受擠壓，開發(fā)商的資金鏈愈加緊張。如果地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈條斷裂，后果可想而知。

　　同時，在有形的政策和市場動態(tài)之外，同城同質(zhì)化競爭及市場觀望氛圍等無形因素也是影響天津商業(yè)地產(chǎn)量價迅猛上揚的重要原因。數(shù)據(jù)顯示，10月份，天津商業(yè)地產(chǎn)計劃推盤量6個，其中寫字樓3個（含商住公寓），商鋪3個，加上9月份如期開盤的4個商業(yè)項目，天津市場能否消化掉如此體量的商業(yè)項目，值得關(guān)注。

　　就地產(chǎn)市場而言，目前的樓市調(diào)控政策沒有放松的跡象，在按揭貸款利率上升、資金鏈條緊張、市場信心不足等因素的影響下，判斷天津商業(yè)地產(chǎn)是否已經(jīng)走入拐點為時尚早，可以確定的是，天津商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展正在趨于理性，商業(yè)地產(chǎn)投資也更加謹慎。