三季度近七成地塊零溢價(jià)成交

　　政策調(diào)控下，上海樓市整體陷入低迷。在此大勢(shì)之下，上海土地市場(chǎng)亦難破頹勢(shì)，今年以來(lái)，土地市場(chǎng)就一直以底價(jià)成交和低溢價(jià)率為主旋律。以三季度而言，整體供應(yīng)成交雖有所回暖，但基本延續(xù)低溢價(jià)態(tài)勢(shì)。

　　根據(jù)日前發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年三季度上海土地成交共計(jì)258幅，成交面積約為1100萬(wàn)平方米，成交總額近400億元（包含工業(yè)用地）。而前三季度的總成交地塊588幅，總成交土地面積為2290萬(wàn)平方米，土地出讓金額達(dá)895.87億元。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔表示，土地市場(chǎng)成交熱度降低，可被視為樓市步入調(diào)整期的信號(hào)?？梢灶A(yù)見的是，年內(nèi)樓市成交未見起色，且政策收緊預(yù)期不變下，開發(fā)商拿地態(tài)度仍將保持理性。迫于存量積壓、資金周轉(zhuǎn)、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)等因素考慮，其拿地速度和項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度也將放緩。

　　配套住宅用地成交為主

　　自今年6月份開始，上海規(guī)劃與國(guó)土資源局加快了推地節(jié)奏。就整個(gè)三季度而言，雖受調(diào)控影響，但土地供應(yīng)充裕，出現(xiàn)了年度供應(yīng)的高峰。

　　同策咨詢研究中心的數(shù)據(jù)顯示，今年三季度上海配套商品住房用地的供應(yīng)出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，7、8月也成為本年度土地供應(yīng)最為集中的月份。其中，今年9月單月共推出89幅土地，總出讓面積達(dá)到278.77公頃，環(huán)比出現(xiàn)大幅回落，但受今年7、8月單月400余公頃的供應(yīng)高峰影響，三季度土地供應(yīng)量總體超過了1200公頃，環(huán)比大幅增長(zhǎng)了約104%，與同為供應(yīng)高峰的去年三季度相比也有19%左右的增幅。

　　從成交方面來(lái)看，充足的供應(yīng)也促使成交量大幅攀升。同策咨詢研究中心的數(shù)據(jù)顯示，三季度共成交土地747.53公頃，環(huán)比增加78%，同比去年同期小幅增加約9%，其中住宅用地共成交219.55公頃，環(huán)比增加了120%。

　　同策研究咨詢中心總監(jiān)張宏偉告訴記者，今年三季度上海各類土地的成交量與今年一季度基本持平。但與今年一季度普通商品房用地占據(jù)住宅用地成交的半壁江山不同的是，三季度上海住宅市場(chǎng)的土地成交以配套商品房的用地為主。7、8月份的住宅地塊基本全為配套用地，兩個(gè)月成交的33幅純住宅地塊中就有29幅為配套住宅用地。

　　另?yè)?jù)方方地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，今年至今土地市場(chǎng)出讓的配套商品房用地（包括配套商品房用地、動(dòng)遷安置地塊等）共計(jì)76幅，土地面積達(dá)467萬(wàn)平方米，已超過去年全年總計(jì)58幅、總土地面積405萬(wàn)平方米的水平。

　　前三季逾六成底價(jià)成交

　　今年年初以來(lái)，上海土地市場(chǎng)就以底價(jià)成交、低溢價(jià)率成交為主要態(tài)勢(shì)。

　　根據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心提供的資料，今年前三季度上海土地以底價(jià)成交的地塊有387幅，約占全部的64.18%。溢價(jià)率不足10%、介于10%與50%、超過50%不足100%、超過100%不足200%的地塊占比均在8%上下浮動(dòng)，溢價(jià)率超過200%的僅有19幅，占全部的3%左右。

　　具體就三季度而言，大約有67%的地塊以零溢價(jià)成交，溢價(jià)率不足10%的成交地塊只有13幅，僅占全部的5%左右，溢價(jià)率超過50%不足100%的地塊有32幅，占全部的12.7%，溢價(jià)率超過100%不足200%的地塊有19幅，占到全部的7%左右，溢價(jià)率超過200%的只有3幅，僅為全部的1.2%。

　　另?yè)?jù)早報(bào)記者觀察，與以往住宅地塊占據(jù)總價(jià)排名前列不同，三季度商辦地塊的成交總價(jià)占據(jù)了總價(jià)排行的前列，虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期02號(hào)地塊、虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期05號(hào)商辦地塊，位居三季度地塊總價(jià)排名的前兩位。三季度溢價(jià)排名前十位的地塊中，有6幅商辦地塊和一幅綜合性地塊，打破了住宅地塊占據(jù)溢價(jià)主力的位置。

　　張宏偉對(duì)此指出，隨著調(diào)控的不斷深入，住宅用地特別是一些大面積、高品質(zhì)的地塊鮮有推出市場(chǎng)，另外住宅地塊整體溢價(jià)不高也導(dǎo)致了住宅地塊總價(jià)排名落后。同時(shí)在目前嚴(yán)厲的政策調(diào)控下，相較于住宅領(lǐng)域，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景更被開發(fā)商所看好，并且此次排名靠前的商辦類地塊，基本都屬于位于市中心的高品質(zhì)地塊或者位于上海未來(lái)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。

　　四季度優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)少

　　三季度，底價(jià)成交、低溢價(jià)率氛圍籠罩著整個(gè)土地市場(chǎng)。進(jìn)入10月份，土地市場(chǎng)曾掀起過一個(gè)小高潮。

　　10月12日，上海土地市場(chǎng)共有10幅經(jīng)營(yíng)性土地出讓，其中4幅為住宅用地，且均為南橋新城地塊，其余6幅包含5幅商業(yè)地塊和1幅動(dòng)遷安置用地。在當(dāng)天的交易中，10幅地塊累計(jì)成交面積為31.4萬(wàn)平方米，成交總金額達(dá)32.4億元。南橋新城4幅住宅地塊，同樣是以底價(jià)或略高于底價(jià)的價(jià)格成交。

　　黃河滔表示，此次南橋出讓宅地起始樓板價(jià)，已與去年年末高溢價(jià)成交的地塊基本相同，加上該用地或多或少都具有中小套型、保障房等綁定要求，在提高拿地門檻的同時(shí)，降低了土地對(duì)開發(fā)商的吸引力。

　　早報(bào)記者查詢上海規(guī)劃與國(guó)土資源網(wǎng)提供的公開信息了解到，截至10月17日，四季度上海將有近70幅土地出讓，其中純住宅用地9幅，純動(dòng)遷安置房用地1幅，含有住宅性質(zhì)的商住、商業(yè)用地共計(jì)35幅。在純住宅用地中，兩幅容積率為1的地塊——羅店新鎮(zhèn)E4-1地塊、F1-3地塊頗為引人注目。根據(jù)規(guī)土局網(wǎng)站顯示，目前領(lǐng)取兩幅地塊申請(qǐng)書的公司均超過了8個(gè)。

　　另外，南橋新城無(wú)疑成為了近期上海七大新城中供地比較集中的新城。根據(jù)早報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，四季度還將有5幅南橋新城地塊出讓，其中一幅為純住宅用地，其余4幅為商業(yè)和商住辦用地。

　　對(duì)于四季度土地市場(chǎng)的走勢(shì)，方方地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)認(rèn)為，四季度的土地供應(yīng)量預(yù)計(jì)仍將延續(xù)三季度的供應(yīng)水平，而地價(jià)水平仍可能處于較低的水平。由于對(duì)后市不明朗的預(yù)期，市場(chǎng)觀望的情況仍可能成為主流。對(duì)于資金充裕的企業(yè)來(lái)說，現(xiàn)在的地價(jià)已有所松動(dòng)，對(duì)于一些優(yōu)質(zhì)地塊應(yīng)當(dāng)可以適時(shí)儲(chǔ)備。