葉檀：憑什么不能上調(diào)首套房貸利率？

　　各銀行上調(diào)首套房貸利率后，噓聲一片。不少人貌似站在剛性需求購(gòu)房者的立場(chǎng)上，對(duì)上調(diào)首套房貸利率大加撻伐。
　　反問(wèn)一句，為什么不能上調(diào)首套房貸利率？
　　銀行有責(zé)任非要保障剛性需求者的利益嗎？不是。銀行是商業(yè)機(jī)構(gòu)，不是服務(wù)于經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略的政策性銀行，而是以盈利為主要目標(biāo)。商業(yè)銀行判斷房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)上升，通過(guò)提高利率的辦法獲得風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)，是正常之舉。在房地產(chǎn)上升階段，銀行最好的、壞賬率最低的是多套個(gè)人房貸，而不是首套房貸。
　　我們習(xí)慣于行政調(diào)控，把利率當(dāng)作政策的抓手，而不是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)程度的體現(xiàn)，患上了斯德哥爾摩綜合癥，才會(huì)攻擊銀行上調(diào)房貸利率毀壞民生。
　　即便是出現(xiàn)次貸危機(jī)的美國(guó)，其廉價(jià)房貸主要是通過(guò)房利美、房地美這樣的變相政府托底的政策性金融機(jī)構(gòu)發(fā)放，包裝成金融衍生品行銷(xiāo)全球毒害全球投資者。從來(lái)沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)過(guò)把美銀這樣的機(jī)構(gòu)當(dāng)作"兩房"，逼其進(jìn)行廉價(jià)貸款。至于美銀、高盛等購(gòu)買(mǎi)金融衍生品而虧損，是銀行投資的失誤，與政策性的廉價(jià)貸款沒(méi)有直接關(guān)系。
　　市場(chǎng)化的底線(xiàn)絕不能逾越。如果真要為剛性需求者著想，應(yīng)該呼吁建立專(zhuān)門(mén)面向剛性需求的政策性金融機(jī)構(gòu)，而不是讓商業(yè)銀行代行其職，妨礙上市公司股民的利益，甚至妨礙中國(guó)利率的市場(chǎng)化進(jìn)程。
　　再說(shuō)，上調(diào)首套房貸真的妨礙剛性需求者利益了嗎？這是一個(gè)假象。上調(diào)首套房貸約等于面向房貸加息兩到三次，短期內(nèi)必然會(huì)抑制一部分剛性需求。但從長(zhǎng)期來(lái)看，由于購(gòu)房者減少導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降，由此出現(xiàn)的市場(chǎng)現(xiàn)象是，資產(chǎn)價(jià)格下降而債務(wù)價(jià)格上升，這是摧毀房地產(chǎn)泡沫的利器。剛性購(gòu)房者需要做一個(gè)基本判斷，如果判斷房?jī)r(jià)下跌而債務(wù)上升，最好的辦法是持幣待購(gòu)，靜等手中的貨幣相對(duì)于房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)力上升。
　　日本與美國(guó)的房地產(chǎn)泡沫崩潰之后，房?jī)r(jià)下挫手持現(xiàn)金者的購(gòu)買(mǎi)力大幅上升，以極低的價(jià)格
　　獲得了住房，甚至出現(xiàn)了1美元1套房外加承擔(dān)債務(wù)的現(xiàn)象，這對(duì)于理智的剛性需求者顯然是好事。
　　上調(diào)首套房貸不值得大驚小怪，對(duì)于剛性需求者也沒(méi)有根本損害，真正讓人擔(dān)心的，倒是房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)硬著陸，對(duì)金融貨幣市場(chǎng)的影響。任何改革不可能一蹴而就，筆者也從未希望中國(guó)的利率市場(chǎng)化改革能夠一蹴而就，那將是市場(chǎng)的災(zāi)難。
　　雖然銀行在幾次壓力測(cè)試后，對(duì)于房?jī)r(jià)下跌之后的承壓力信心滿(mǎn)滿(mǎn)，請(qǐng)別忘記，所有的壓力測(cè)試都是靜止的，過(guò)于樂(lè)觀(guān)的。一旦信用市場(chǎng)凍結(jié)，壞賬風(fēng)險(xiǎn)將不可承受。
　　歐洲的銀行業(yè)壓力測(cè)試被譏笑為自我安慰的精神鴉片，安慰投資者的清涼劑。這樣的評(píng)價(jià)并不算刻薄。由于歐債危機(jī)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)敞口，已經(jīng)讓歐洲銀行業(yè)出現(xiàn)多米諾骨牌倒塌的跡象，德克夏銀行被政府接管，法國(guó)興業(yè)銀行等評(píng)級(jí)被下調(diào)，最糟糕的是，銀行還不得不因?yàn)槌钟邢ＥD債券進(jìn)行21%甚至50%的減記。歐洲央行執(zhí)行理事會(huì)成員斯塔克在接受荷蘭報(bào)紙采訪(fǎng)時(shí)表示，有關(guān)讓銀行業(yè)參與救助受困歐元區(qū)成員國(guó)的討論已導(dǎo)致歐元區(qū)危機(jī)惡化，而且還降低了歐洲對(duì)投資者的吸引力。讓銀行業(yè)接受所持希臘債務(wù)減值21%的決定，已導(dǎo)致歐元區(qū)面臨900億至950億歐元的額外成本。
　　反觀(guān)中國(guó)，信用不彰導(dǎo)致銀行的抵押品主要集中于房地產(chǎn)領(lǐng)域，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰，銀行業(yè)立馬會(huì)出現(xiàn)類(lèi)似的信用凍結(jié)現(xiàn)象，只能靠政府再貸款救助。事實(shí)上，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)與幾十個(gè)實(shí)體行業(yè)、金融業(yè)密切相關(guān)。目前逼迫房地產(chǎn)硬著陸是銀行業(yè)短視的自殺行為，房地產(chǎn)改革必須以時(shí)間換空間，維持房?jī)r(jià)平穩(wěn)甚至略降的態(tài)勢(shì)，而后以收入、財(cái)富的上升降低房地產(chǎn)的重要性。
　　有一種最壞的可能，就是房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰，銀行或者手握重金者大舉逢低吸納，而后逼迫政府放松貨幣，形成房地產(chǎn)的新一輪泡沫。如果出現(xiàn)最?lèi)毫拥木置?，崩潰的就不僅僅是房地產(chǎn)，而是中國(guó)經(jīng)濟(jì)。