滬寧杭再現(xiàn)退房潮 開發(fā)商降價(jià)或是“雙刃劍”

　　幾乎是2008年金融危機(jī)時(shí)的翻版，但開發(fā)商終于抵擋不住成交的低迷，紛紛以9折、8折，甚至更低的價(jià)格大面積降價(jià)促銷時(shí)，新一輪的退房潮也在上海、南京、杭州甚至太倉等長(zhǎng)三角城市大規(guī)模爆發(fā)。

　　降價(jià)幅度或超2008年

　　退房潮最初出現(xiàn)在杭州，透明售房網(wǎng)顯示僅10月8日至18日的10天，杭州就有20起退房。自9月初，杭州出現(xiàn)首例樓盤降價(jià)前期業(yè)主要求退房以來，各種各樣因樓盤降價(jià)而引起的退房活動(dòng)就一再上演。

　　此后，南京也出現(xiàn)了退房。南京市房管部門日前公布的10月份期房退房榜單顯示，10月份南京新增期房退房53套，創(chuàng)今年下半年以來單月期房退房數(shù)量新高，上述期房退房的價(jià)格普遍比售樓處的價(jià)格要高。接著退房潮又蔓延至上海和太倉。“十一”長(zhǎng)假過后，這兩個(gè)相鄰城市，也陸續(xù)出現(xiàn)了樓盤大幅降價(jià)后的退房現(xiàn)象。

　　然而，上述退房要求將很難最終成為事實(shí)。2008年曾受理過多起退房官司的上海律師杜躍平說，開發(fā)商訂立的合同比三年前更加嚴(yán)密，購(gòu)房者即使支付違約金，也未必能成功退房。這使得他今年雖然接到多個(gè)關(guān)于退房官司的咨詢電話，但真正受理的卻并不多。

　　2008年，杭州、南京、上海等地的價(jià)格調(diào)整幅度，往往只有8折和9折，選擇7折降價(jià)促銷的是極少數(shù)。但是，今年選擇7折降價(jià)銷售的樓盤數(shù)量，卻明顯要超過2008年。

　　以杭州為例，首批降價(jià)的世茂首府，在9月3日打出了“裸降3500，均價(jià)8500元/平方米”的牌子，價(jià)格折扣達(dá)到了7折多。緊接著中海紫藤苑自9月30日開盤后，目前已銷售70多套，根據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道該樓盤此次價(jià)格實(shí)際降幅在3500~5000元/平方米，折扣在7~8折之間。

　　和杭州的情況類似，太倉的榮御藍(lán)灣的降價(jià)幅度也超過20%。據(jù)售樓處介紹，此前該樓盤的銷售均價(jià)在7800多元/平方米，而在降價(jià)后，5800多元/平方米的價(jià)格就可以在該樓盤買房。

　　上海也出現(xiàn)了類似的情況。上海長(zhǎng)泰西郊別墅6.9折降價(jià)促銷和一家知名地產(chǎn)商旗下樓盤由原來2.6萬元/平方米，降至1.5萬元/平方米的消息，成為了最近上海樓市最搶眼的新聞。南京、嘉興等地部分樓盤也開始大幅降價(jià)。

　　上述地區(qū)樓盤大幅度降價(jià)，引發(fā)了大規(guī)模的業(yè)主維權(quán)。榮御藍(lán)灣在“十一”長(zhǎng)假結(jié)束后，就有大規(guī)模前期業(yè)主到開發(fā)商集團(tuán)總部“維權(quán)”，要求退房。

　　上海同策咨詢機(jī)構(gòu)江浙地區(qū)分析師肖云祥說，表面上風(fēng)平浪靜的南京樓市，十月創(chuàng)造的今年下半年樓市退房新高，也和降價(jià)有關(guān)。購(gòu)房者所退房屋幾乎都比目前的商品房報(bào)價(jià)高得多。

　　想要退房不容易

　　對(duì)前期業(yè)主來說，退房卻不是一件容易的事情。就在江浙一帶退房潮洶涌的時(shí)候，2008年上海最有名的退房律師杜躍平卻十分清閑。他說，目前接到的退房官司并不多，大多只是前期業(yè)主打來的咨詢電話而已。

　　據(jù)杜躍平介紹，現(xiàn)在前期業(yè)主要想退房，已經(jīng)沒有三年前容易了。經(jīng)過多輪樓市調(diào)控的洗禮，開發(fā)商的預(yù)售合同正變得越來越嚴(yán)密，甚至在支付了違約金以后，購(gòu)房者也不能像過去那樣輕易退房。比如有的合同條款就約定，業(yè)主支付違約金后，仍然不能退房。

　　按照杜躍平的解釋，前期業(yè)主能否退房的關(guān)鍵是合同的相關(guān)條款，但很多業(yè)主簽訂的合同，并不能讓他們能夠順利退房，即使愿意為退房而支付違約金，

　　一家目前正在被業(yè)主要求退房的開發(fā)商證實(shí)了杜躍平的話，該開發(fā)商咨詢房地產(chǎn)專職律師后者告訴記者，現(xiàn)在一般的房產(chǎn)合同都沒有說給違約金就能無條件退房這樣的條款的，在法律上開發(fā)商完全能拒絕客戶這樣的要求。此前，業(yè)內(nèi)分析人士張宏偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前購(gòu)房者要想退房，必須經(jīng)過開發(fā)商同意。因此，真正得以退房的非常少。

　　中房信(微博)南京機(jī)統(tǒng)計(jì)顯示，南京大華錦繡華城90天的退換房次數(shù)達(dá)到85次，而整個(gè)南京10月份的退房卻只有53次。中房信相關(guān)工作人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，這是因?yàn)闃I(yè)主在訂房時(shí)通常被允許退房，而正式簽訂了房屋預(yù)售合同后，就不太可能退房了。

　　上海網(wǎng)上房地產(chǎn)預(yù)售合同示范文本也顯示，合同約定購(gòu)房者可以退房的條款不超過5處，只有房屋逾期交房、存在結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題等，才有可能退房。而這些情況也部分存在選擇性條款，開發(fā)商可以在約定支付違約金的情況下不退房。

　　降價(jià)是把雙刃劍

　　雖然前期業(yè)主在目前的情況下，不容易退房。但是，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)還是擔(dān)心，這些前期業(yè)主在大規(guī)模交房后，可能上演新一輪的退房潮。因?yàn)?，根?jù)大多數(shù)商品房合同，在期房交房后，購(gòu)房者依然可以以質(zhì)量問題為由，要求開發(fā)商退房。

　　事實(shí)上，業(yè)內(nèi)的這種擔(dān)心在過去的2005年和2008年樓市調(diào)控時(shí)，都曾有過。但隨著后市的復(fù)蘇，退房潮也一下子煙消云散。不過，在當(dāng)前成交量停滯不前的時(shí)候，開發(fā)商降價(jià)仍然是把雙刃劍，一旦降價(jià)不能提升交易量，市場(chǎng)觀望情緒進(jìn)一步加劇，導(dǎo)致樓市長(zhǎng)期看跌，可能促成更大規(guī)模的退房潮。

　　根據(jù)中房信此前的報(bào)告，目前開發(fā)商大規(guī)模的降價(jià)，大多情況下并不是因?yàn)楸旧淼馁Y金鏈原因，而是為了能夠在第四季度取得更好的業(yè)績(jī)，給股東和管理層一份好看的業(yè)績(jī)單。開發(fā)商之所以選擇以低價(jià)位產(chǎn)品入市吸引客戶，目的是迅速搶占市場(chǎng)，從而更有機(jī)會(huì)贏得局部先機(jī)。

　　可以看出，目前開發(fā)商的價(jià)格戰(zhàn)，還僅僅處于熱身賽階段，真正大規(guī)模的降價(jià)或許還沒有開始。