大牌房企布局三四線城市 土地陷阱防不勝防

　　房企向三四線城市拓展是目前房地產(chǎn)市場最熱的話題之一，多家品牌房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績攀升，被業(yè)內(nèi)人士歸功于是企業(yè)提前布局三四線城市而帶動的增長。根據(jù)某機構(gòu)此前的調(diào)查，萬科、恒大、碧桂園等公司均因為在三線城市的開發(fā)而受益。

　　然而，向三四線城市的拓展，也可能存在一定的風險。此前，安徽和縣政府再次就土地違規(guī)問題向《每日經(jīng)濟新聞》記者澄清，該縣碧桂園項目所以會卷入土地違規(guī)風波，是因為“土地指標少了，巢湖市又卡得比較緊，所以只能一邊蓋房子一邊掛牌出讓土地給碧桂園”，而碧桂園本身對此并不知情。

　　由于一些地方的土地出讓不規(guī)范，很多房地產(chǎn)企業(yè)在拓展三四線城市市場時需要警惕，避免陷入各種各樣的陷阱。

　　碧桂園風波：開發(fā)商“被違規(guī)”

　　今年10月10日，碧桂園宣布其位于安徽和縣的如山湖項目新一期單位將投放市場。2007年至今，該項目開發(fā)已逾4年，而距離2009年國慶期間該項目首次面市，也已經(jīng)過去了兩年時間。如果僅從項目本身來看，其與碧桂園一貫堅持的大城市郊區(qū)拿地開發(fā)的模式并無不同，但由于當?shù)卣倪`規(guī)操作引發(fā)的一場土地違規(guī)風波，使得該項目受到了外界的極大關(guān)注。

　　今年4月18日，國土資源部在其官網(wǎng)上公示了 “5起公開通報的國土資源領(lǐng)域違法違規(guī)案件”，針對安徽省和縣政府違法批、占土地案，國土資源部公開了最終的處理意見，和縣也因此遭遇了一場“官場地震”。

　　針對該事件，中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛指出，土地違規(guī)的最關(guān)鍵因素在于和縣政府，而在問及此前土地違規(guī)問題的內(nèi)情時，安徽和縣副縣長劉金星則表示 “土地指標少了，巢湖市又卡得比較緊，所以只能一邊蓋房子一邊掛牌”。

　　按照最終調(diào)查結(jié)果，和縣政府分別在2007年6月和2009年8月將總占地面積為3034.89畝的土地出讓給碧桂園，而目前碧桂園實際拿到的已轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地的土地僅為2130.5畝，依此來看，劉金星所謂的“指標太少”，其缺口將近1000畝。

　　公開資料則顯示，2007年，碧桂園與和縣縣政府簽訂綜合性開發(fā)項目，但在簽訂協(xié)議書之時，對于和縣并未拿到相應(yīng)的建設(shè)用地許可證的事實，碧桂園幾乎還“蒙在鼓里”。

　　土地陷阱產(chǎn)生原因

　　按照劉金星的解釋，碧桂園對上述土地違規(guī)事件其實一無所知，既然如此，這場沸沸揚揚的土地違規(guī)風波無異于一個“陷阱”，其幕后“推手”到底是什么？

　　廣州市社科院研究員彭澎在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，用地指標下達到各市之后，會存在一些地方政府指標“不夠用”的情況，但對于某些地方政府來說，引入房地產(chǎn)開發(fā)是拉動GDP增長的最佳方式之一，為了“保增長，保項目”，即使冒違規(guī)的風險也在所不惜。

　　數(shù)據(jù)顯示，碧桂園最終拿到的2130.5畝用地的總地價為3.59億元，合16.86萬元/畝，按照和縣最初的設(shè)想，如果3034.89畝土地得以全部出讓，那么僅此一項，當?shù)卣耐恋爻鲎屖杖刖蛯⒃黾?.5億元。

　　類似碧桂園這樣的大型房企，進駐三四線城市進行開發(fā)建設(shè)，給當?shù)貛淼牧硪粋€利好消息則是創(chuàng)造大量的工作機會。以如山湖項目為例，據(jù)了解，包括工地、物業(yè)和酒店在內(nèi)，該項目吸收的當?shù)貏趧恿Τ^1000人。數(shù)據(jù)顯示，2008年石楊鎮(zhèn)農(nóng)民人均收入僅4388元/年，而碧桂園給這些勞動力的工資少則1000元-1500元/月，多則100元/天，房地產(chǎn)項目進駐之后，當?shù)剞r(nóng)民收入早已今非昔比。

　　房地產(chǎn)開發(fā)給當?shù)貏?chuàng)造的經(jīng)濟效益也顯而易見，石楊鎮(zhèn)2006年全年的財政收入僅為967萬元，2010年即飆升至1.1億元，5年間增長10倍。而就整個和縣來說，2010年和縣全縣商品房銷售額達到17.46億元，同比增長1.8倍，全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資12.53億元，增長38.6%，在全縣固定資產(chǎn)中所占比重高達13.6%。

　　中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛指出，土地出讓金收入、政績、工作機會、稅收是政府和房地產(chǎn)開發(fā)捆綁的關(guān)鍵原因，巨大的利益驅(qū)動致使一些地方政府選擇政策違規(guī)來迎合房地產(chǎn)企業(yè)的項目需求。

　　相關(guān)分析則指出，利用房地產(chǎn)開發(fā)來拉動當?shù)亟?jīng)濟增長，改善民生本是地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)合作的共同愿景，但對于一些經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)來說，這種“愿景”既是動力也是壓力。很多時候地方政府滿懷著振興經(jīng)濟，建設(shè)地方美好的愿望，但在沒有完全吃透中央政策的情況下失誤，卻有可能導(dǎo)致開發(fā)商的被違規(guī)。

　　土地違規(guī)已成“痼疾”

　　繼安徽和縣之后，河北香河是另一個涉及土地違規(guī)的典型代表案例。

　　今年5月24日，針對河北香河縣土地違規(guī)事件，河北省監(jiān)察廳給出了處理意見，與安徽和縣類似的是，涉及該案件的9名相關(guān)負責人受到不同程度的行政處罰，此外，相關(guān)開發(fā)商在香河的項目均被叫停。

　　根據(jù)國家土地督察北京局給出的初步調(diào)查結(jié)果，香河被叫停的土地違法行為達到53起。

　　國土資源部相關(guān)負責人此前給出的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年,全國共發(fā)現(xiàn)違法用地行為3.0萬件,涉及土地面積27.8萬畝（其中耕地9.4萬畝）,同比分別上升8.0%、14.8%（0.3%）。

　　土地違規(guī)事件頻頻發(fā)生，但值得關(guān)注的是，此類事件在三四線城市或者經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)發(fā)生的頻率要高于一線城市。

　　殷旭飛指出，三四線城市的房地產(chǎn)行業(yè)在近幾年得到全面發(fā)展，部分三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展勢頭甚至超過二線城市，但是由于此前的項目建設(shè)量少、法規(guī)監(jiān)督缺乏，在大型房企投資的情況下，政府容易產(chǎn)生迎合心理。

　　而在彭澎看來，這種違規(guī)事件給當?shù)鼗蛘唛_發(fā)商造成的影響幾乎是不可挽回的。

　　以碧桂園如山湖項目為例，違規(guī)事件發(fā)生后，該項目被叫停，停工時間長達7個月，此外，為了挽回該事件造成的負面影響，碧桂園還需花費更多財力對規(guī)劃實行升級，僅綠化升級和道路改造，新增的投資就達到3000萬元。

　　此外，按照當初的建設(shè)規(guī)劃，該項目應(yīng)該拿到3034.89畝的用地面積，但最終落實到手的只有2000余畝，項目用地的縮水給其未來的開發(fā)建設(shè)增添了更多的不確定因素。

　　彭澎指出，處罰力度過輕是導(dǎo)致該類事件頻發(fā)的主要原因之一，但對于該類事件的處罰，無論是叫停、罰款或者使土地恢復(fù)原貌，都會造成難以挽回的損失。

　　但從上述兩個事例來看，相關(guān)監(jiān)管部門對此類事件的處罰主要還停留在罰款、免職的層面，至于由土地違規(guī)帶來的后續(xù)影響，則尚未給出具體的可操作的措施。