住宅銷售均價(jià)接連三月下滑 房企自籌資金比例繼續(xù)擴(kuò)大

　　由于銀根收緊，房地產(chǎn)信托融資日益嚴(yán)格，開(kāi)發(fā)商們想要獲取資金更多只能依靠自己

　　在18日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布全國(guó)70個(gè)大中城市住宅價(jià)格數(shù)據(jù)后，19日又公布了《2011年1-9月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)》。

　　根據(jù)最新的數(shù)據(jù)顯示，1-9月全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)12.9%，比1-8 月略有下降；同時(shí)全國(guó)住宅銷售均價(jià)連續(xù)三月小幅下降，新開(kāi)工面積增速也繼續(xù)下滑；此外，1-9月開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源同比增速微幅下降，自籌資金占比繼續(xù)擴(kuò)大。

　　對(duì)此，長(zhǎng)江證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師蘇雪晶就表示：“隨著全國(guó)住宅銷售均價(jià)連續(xù)下滑，說(shuō)明政府的調(diào)控政策開(kāi)始真正的顯現(xiàn)威力。而在銀行收緊房地產(chǎn)信貸的情況下，年底房企自籌資金比例也還將繼續(xù)擴(kuò)大。”

　　全國(guó)住宅銷售

　　均價(jià)連續(xù)三月小幅下降

　　今年1-9月，全國(guó)商品房銷售面積為7.1億平方米，同比增長(zhǎng)12.9%，增速與1-8月相比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)，但比去年全年高2 個(gè)百分點(diǎn)。9月全國(guó)商品房銷售面積11435萬(wàn)平方米，高于去年全年月均水平(8700萬(wàn)平方米)，達(dá)到本年的第二個(gè)高點(diǎn)，但同比增速仍然處于較低水平。9月商品房銷售面積同比增長(zhǎng)9.5%，增速明顯下降，降至本年低位，比上月放緩4.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　對(duì)于全國(guó)商品房銷售面積的同比增長(zhǎng)，分析人士就認(rèn)為，目前二、三線城市的成交量仍在大幅度上漲，由此拉高了全國(guó)商品房銷售面積。

　　不過(guò)，雖然全國(guó)整體的住宅銷售面積呈上漲態(tài)勢(shì)，但價(jià)格方面卻已經(jīng)連續(xù)三月出現(xiàn)小幅下降。

　　數(shù)據(jù)顯示，1-9月全國(guó)商品房和住宅銷售均價(jià)分別為5514元/平方米和5140元/平方米，較1-8月銷售均價(jià)均下降0.8%，比去年同期分別上漲9.4%和8.2%，增速繼續(xù)放緩。百城價(jià)格指數(shù)也顯示，2011年9月，全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8877元/平方米，與8月相比下降0.03%，為去年九月以來(lái)的首次下降，其中54個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲，2個(gè)城市價(jià)格與8 月持平，44個(gè)城市環(huán)比下跌。而十大城市的平均價(jià)格則與8月基本持平。

　　此外，1-9 月雖然各類供應(yīng)指標(biāo)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，但新開(kāi)工面積增速繼續(xù)下滑。

　　其中前三季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額44225億元，同比增長(zhǎng)32%，增幅比1-8月略降1.2個(gè)百分點(diǎn)，但仍高位運(yùn)行。同期住宅開(kāi)發(fā)投資31788億元，同比增長(zhǎng)35.2%，增幅比1-8 月略降1.2 個(gè)百分點(diǎn)。從9月當(dāng)月數(shù)據(jù)來(lái)看，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)增長(zhǎng)，完成開(kāi)發(fā)投資額6444 億元，環(huán)比增長(zhǎng)9.1%，是2007年以來(lái)的第2高位(僅次于今年6 月的7513億元)；同比增長(zhǎng)25%，比8月減少6.6個(gè)百分點(diǎn)。而這也表示，9月單月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額雖然繼續(xù)增加，但同比增速下降。

　　房企國(guó)內(nèi)貸款比

　　持續(xù)降低

　　房企方面，由于融資渠道的限制，其面臨的資金壓力也越來(lái)越大。

　　2011年1-9月，在各類資金來(lái)源中，開(kāi)發(fā)企業(yè)國(guó)內(nèi)貸款占比為15.7%，較1-8 月下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，比今年年初下降6.3個(gè)百分點(diǎn)，自2009年以來(lái)每年均呈逐月降低趨勢(shì)，目前也低于前幾年同期水平；自籌資金占比為41.2%，占比持續(xù)增加，較1-8月提高0.6 個(gè)百分點(diǎn)，比年初提高6.8個(gè)百分點(diǎn)。利用外資在房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源中一直處于較低水平，1-9 月占比為1.1%，比1-8月下降0.1個(gè)百分點(diǎn)，較年初提高0.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　而房企近期的表現(xiàn)也說(shuō)明，在銀行收緊開(kāi)發(fā)貸款，房地產(chǎn)信托融資日益嚴(yán)格的情況下，開(kāi)發(fā)商們想要獲取資金更的只能依靠自己。

　　10月10日，中糧地產(chǎn)就發(fā)布公告稱，“截至2011年9月30日，公司已通過(guò)上海證券交易所交易系統(tǒng)出售公司持有的招商證券5，214，605股。經(jīng)財(cái)務(wù)部門(mén)初步測(cè)算，公司本次處置可供出售金融資產(chǎn)產(chǎn)生的稅后利潤(rùn)約4000萬(wàn)元。”而這也是中糧地產(chǎn)今年第三次拋售招商證券的股票，累計(jì)獲得資金近4億元。

　　5天后，另一品牌房企萬(wàn)通地產(chǎn)也宣布通過(guò)旗下基金獲得近3.7億元房地產(chǎn)信托融資。

　　此外，華麗家族、同達(dá)創(chuàng)業(yè)等擁有房地產(chǎn)項(xiàng)目的上市公司，也紛紛通過(guò)賣股等形式為旗下項(xiàng)目籌措資金。

　　分析人士就指出，隨著房地產(chǎn)調(diào)控力度的加大和調(diào)控政策作用的日益顯現(xiàn)，自籌資金逐漸成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最重要的資金來(lái)源，融資渠道不暢的中小企業(yè)和非上市公司可能面臨更多困難。

　　此外，在其重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市，9 月新房和二手房的成交量都明顯低于去年，“金九”成色暗淡。開(kāi)發(fā)商為了應(yīng)對(duì)信貸緊縮以及限購(gòu)所帶來(lái)的資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，減少拿地并加速推盤(pán)，帶動(dòng)9 月銷售面積環(huán)比增長(zhǎng)46%，但同比增速卻繼續(xù)下行。另一方面，總體來(lái)看，在經(jīng)濟(jì)增速仍在較高水平、通脹壓力依然明顯的大背景下，貨幣政策不具有放松的條件，貨幣政策從緊取向、房地產(chǎn)調(diào)控不放松仍是近期房地產(chǎn)業(yè)不得不面臨的問(wèn)題。