房貸利率全線上浮 樓市拐點(diǎn)加速臨近

  　　中國證券報記者近日分別采訪北京、上海、深圳、廣州等一線城市的多家商業(yè)銀行后獲悉，目前一線城市各家銀行的首套房貸利率普遍實(shí)質(zhì)性上調(diào)，上調(diào)幅度多為在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上再上浮5%至10%，且審批和放款的時間較以往有不同程度的延長。

　　多位銀行業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，進(jìn)入四季度以來，銀行信貸額度“捉襟見肘”，信貸資源配置需要再調(diào)整，而個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)額度或首當(dāng)其沖被壓縮。業(yè)內(nèi)人士指出，在信貸收緊的背景下，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果將進(jìn)一步顯現(xiàn)，一線城市四季度的樓市成交量料將跌入谷底，房價拐點(diǎn)臨近。

　　北京

　　工行建行上調(diào)利率 批貸放款時間拉長

　　目前建行北京分行方面已經(jīng)確定，首套房首付比例不低于30%，貸款利率則要求在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上再上浮5%。建行的工作人員稱，鑒于目前的房貸需求較多，如貸款申請人需要快速批貸放款，最好是主動要求利率上浮10%左右。

　　工行方面除了將首套房貸利率提高至1.05倍，其要求的首套房首付比例至少在30%以上，如果購房者能提供更高首付比例，或有可能享受到基準(zhǔn)利率、批貸放款時間更快。

　　農(nóng)行北京分行的一位客戶經(jīng)理則表示：“目前房貸業(yè)務(wù)暫時還是執(zhí)行基準(zhǔn)利率，沒有進(jìn)一步的調(diào)整通知，但是在批貸時間方面很難確定。”他表示，具體審批發(fā)放貸款時要視貸款人的個人資質(zhì)而定，比如需要快速批貸放款的，貸款利率很可能就會上浮。

　　此外，中國銀行和交通銀行表示，目前該行的個人房貸業(yè)務(wù)要求首套房首付比例不低于30%，暫時執(zhí)行基準(zhǔn)利率，但具體執(zhí)行時視貸款人個人資質(zhì)而定。同樣，如果申請人希望快速批貸放款，利率就可能上浮。

　　除了國有大型商業(yè)銀行，包括光大銀行、中信銀行等多家中小銀行也上調(diào)了房貸利率。光大銀行的工作人員表示：“目前我們的房貸業(yè)務(wù)在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上再上浮5%，但是具體批貸放款時間要看買的房子是一手房還是二手房，如果是二手房還要看是哪個區(qū)的。比如朝陽區(qū)的房產(chǎn)，由于相關(guān)部門要求的抵押登記時間較長，一般批貸需要20個工作日左右。”

　　中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉直言，目前房貸額度明顯收緊使得剛需人群難以入市，購房成本有較大提高。“這對剛需人群的打擊較大，一般剛需人群通常都需要20到30年的貸款。”他認(rèn)為，目前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入關(guān)鍵時期，房價降價預(yù)期愈發(fā)強(qiáng)烈。當(dāng)前，銀行在一定程度上收緊房貸也符合市場預(yù)期。北京市的部分銀行未來仍有繼續(xù)上浮利率的可能。

　　張大偉認(rèn)為，目前北京等一線城市樓市已經(jīng)接近拐點(diǎn)，準(zhǔn)購房者的觀望情緒會更濃重，今年四季度樓市成交有可能跌入谷底，成交量在9月、10月的冷清局面上恐將“雪上加霜”。央行2011年第三季度對北京市1400戶城鎮(zhèn)儲戶進(jìn)行的問卷調(diào)查結(jié)果也顯示，儲戶第四季度購買住房意愿比例僅為14.2%，為2009年以來最低水平。

　　上海

　　多家銀行利率上浮 住宅市場量跌價穩(wěn)

　　上海也有多家銀行提高了首套房貸利率。

　　業(yè)內(nèi)人士透露，廣發(fā)銀行上海分行目前首套房貸利率已上浮10%；光大銀行上海分行首套房貸利率上浮5%-10%；交行、農(nóng)行上海分行針對少量優(yōu)質(zhì)客戶的首套房貸利率可給予基準(zhǔn)利率九五折優(yōu)惠。

　　“雖然工行、中行，甚至上海銀行的客服電話均表示，目前首套房貸仍執(zhí)行基準(zhǔn)利率，但這些銀行的房貸已經(jīng)收得很緊了，要等很久才能放款。”某銀行業(yè)內(nèi)人士告訴中國證券報記者。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會庸介紹，房貸利率的上調(diào)并不是全面鋪開、一刀切的，而是與客戶資質(zhì)有關(guān)。而且，從一手房市場來看，開發(fā)商表示，給他們提供貸款的銀行都沒有提高購房者的首套房貸利率。所以，首套房貸利率上浮多是二手房市場的情況。這部分購房者大都是剛需人群，其最大特點(diǎn)是需求緊迫，不會因貸款利率上浮而取消。

　　“給你講個真實(shí)的故事：因?yàn)殚_發(fā)商大幅降價，某業(yè)主覺得虧了，所以舉著橫幅參加了集體退房活動?？伤贿吪e橫幅抗議一邊打電話跟朋友說這里的房價降了，要朋友趕緊來買。”上海某地產(chǎn)界人士告訴中國證券報記者，在購房者如此心態(tài)之下，房貸利率，甚至成數(shù)的調(diào)整都不足以撼動堅(jiān)挺的房價。

　　目前上海的房價依然堅(jiān)挺。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，今年以來上海新建商品住宅均價一直在22000元/平方米左右上下浮動。10月份第一周，上海的新建商品住宅均價為22777元/平方米。而在首套房貸利率上調(diào)的一周內(nèi)，從10月10日至16日，均價為22142元/平方米，仍在正常波動范圍內(nèi)，并未出現(xiàn)明顯下跌。

　　但宋會庸同時承認(rèn)，10月以來的交易量仍然延續(xù)了9月的“地量”。9月上海市每周僅有10萬-12萬平方米的新建房出售。10月第一周成交量僅有8.54萬平方米；10月10日至16日的成交量為11.87萬平方米。

　　商品住宅成交量的萎縮直接導(dǎo)致房貸的萎縮。據(jù)央行上海總部統(tǒng)計，今年前三季度個人住房貸款增長乏力。7月上海市新增個人住房貸款14億元，環(huán)比少增4.8億元，同比多增11.3億元；8月個人住房貸款增加16.7億元，環(huán)比多增2.7億元，其中新建房和二手房貸款當(dāng)月分別增加9.7億元和7億元；而9月個人住房貸款僅增4.1億元，環(huán)比少增12.6億元。

　　深圳

　　基準(zhǔn)利率難覓蹤影 優(yōu)惠需看申請資質(zhì)

　　深圳多家銀行向中國證券報記者表示，目前對首套房政策仍無調(diào)整，最低可按基準(zhǔn)利率執(zhí)行。然而，中國證券報記者從一些售樓處和房地產(chǎn)中介了解到，購房者的首套房基準(zhǔn)利率已經(jīng)很難申請，銀行房貸利率普遍上調(diào)了5%至10%。在廣州也出現(xiàn)了類似現(xiàn)象，多家銀行也將首套房貸利率上調(diào)了5%至10%，有的甚至上調(diào)了15%至20%。

　　對首套房貸利率，建行深圳分行相關(guān)人士表示，該行繼續(xù)實(shí)施客戶、區(qū)域差別化政策，并沒有一刀切。目前“安居房”還可以申請到低于基準(zhǔn)利率的優(yōu)惠。

　　中行深圳分行相關(guān)人士表示，該行首套房利率不低于基準(zhǔn)利率，根據(jù)客戶自身的信用等級進(jìn)行風(fēng)險定價確定利率。農(nóng)行、工行相關(guān)人士也表示，目前房貸政策并沒有變化，首套住房貸款最低利率仍為基準(zhǔn)利率。

　　深發(fā)展總行相關(guān)人士說，總行要求各地分行首套房基準(zhǔn)利率至少上浮10%，各地分行還可根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r進(jìn)行調(diào)整。由于貸款額度緊張，目前房貸業(yè)務(wù)量已經(jīng)很少。

　　雖然銀行均聲稱首套房仍可申請到基準(zhǔn)利率，然而市場上已難覓蹤影。“目前合作銀行首套房貸利率已經(jīng)全部上浮10%，只有招行還可以申請到上浮5%的利率。”位于深圳寶安區(qū)的新樓盤萊蒙·水榭春天一位銷售人員表示，首套房首付可以三成，但利率已經(jīng)全部上調(diào)。另一個樓盤萬科·公園里的銷售人員稱，他們的合作銀行包括了中行、工行、農(nóng)行、建行、交通銀行等多家銀行，均已將首套房房貸利率上浮5%至10%。位于彩田村附近的一位中介人士也表示，如果首付能達(dá)到四成，在個別銀行還有可能申請到基準(zhǔn)利率。目前普遍來說首套房的房貸利率都上浮了5%至10%。