北京期現(xiàn)房存量比達2:1 開發(fā)商被動進入“現(xiàn)房時代”

　　一邊是庫存量不斷加大，銷售速度明顯放緩，另一邊是施工進度按部就班，現(xiàn)房、準現(xiàn)房進一步增加，京城樓市陷入“只進不出”的尷尬境地。

　　截至10月上旬，11萬套存量房中有三成是現(xiàn)房，北京期、現(xiàn)房套數(shù)存量比達到2:1的歷史高點。開發(fā)商持有成本不斷增長，銷售壓力凸顯。

　　現(xiàn)象

　　“2012年就入住的準現(xiàn)房哪里找？” “××小學旁的唯一現(xiàn)房”……走在街上，注意觀察的人都會發(fā)現(xiàn)，近日不少樓盤都打出了現(xiàn)房或準現(xiàn)房的旗號。

　　在昌平區(qū)回龍觀商住樓扎堆的區(qū)域，一個在售樓盤的施工工地，圍擋上的宣傳語赫然打出“封頂在即”的大旗。而位于南二環(huán)陶然橋東南角的某國企項目，遠遠望去，樓體外立面上“現(xiàn)房熱銷中”的大幅宣傳清晰可見，而這個“熱銷”的過程已經(jīng)持續(xù)了3個多月。

　　來自某網(wǎng)站的統(tǒng)計顯示，目前北京區(qū)域在售樓盤接近300個，其中現(xiàn)房和接近封頂?shù)臏尸F(xiàn)房項目約占了60個，達到總量的20%左右。

　　截至10月10日，北京市新建商品房可售總套數(shù)為113940套，這當中未簽約現(xiàn)房達37515套，期現(xiàn)房存量套數(shù)比達到歷史驚人的2:1。

　　北京期現(xiàn)房存量比達到2:1

　　開發(fā)商被動進入“現(xiàn)房時代”

　　在北京，購房者多年來經(jīng)歷的一直是無奈的期房時代。由于早前樓市的火爆，房源緊俏，大量的樓盤早在期房時就已被搶購一空，根本無須銷售現(xiàn)房。而按照拿地、審批、蓋樓等一系列開發(fā)周期來說，2008年、2009年“大肆”拿地的開發(fā)商們到了“還賬”的時候了。

　　自今年后半年以來，京城樓市成交量持續(xù)低迷，銷售速度明顯放慢，存量商品房大量增加。

　　有關業(yè)內人士介紹說，雖然準現(xiàn)房或現(xiàn)房的可售存量日漸增多，但卻并非開發(fā)商有意為之，而是市場低迷的結果。

　　分析

　　捂盤項目陷滯銷尷尬

　　現(xiàn)房大量涌出對消費者而言無疑是利好消息，然而對于開發(fā)商來說卻帶著幾分逼上梁山的味道。畢竟“現(xiàn)房銷售”是對開發(fā)商的巨大考驗：一是資金回籠慢，周期長；二是“現(xiàn)房實景”對產品品質和實力的要求很高，開發(fā)商再也不能憑著美輪美奐的效果圖來給消費者畫餅充饑了。

　　“樓市大熱的時候公司總是要求放緩銷售節(jié)奏，有房慢慢賣，尋求更大溢價利潤，可如今市場急轉直下，曾經(jīng)捂盤待漲的項目一下子被動起來。”一位曾在多個房地產項目擔任營銷負責人的業(yè)內專家說。

　　據(jù)分析，在過去樓市的旺季，期房都很搶手，沒有開發(fā)商愿意熬到現(xiàn)房再賣。同時從銷售回款、銀行還貸、給付建筑材料款、施工款以及持有成本等諸多角度考慮，現(xiàn)房銷售的成本實在太高，只有極少數(shù)長期操作稀缺單盤項目的別墅或高端公寓項目才會采取現(xiàn)房銷售策略。

　　■影響

　　現(xiàn)房+降價

　　或成未來趨勢

　　“現(xiàn)房、準現(xiàn)房項目在與期房項目對抗中確實有著更明顯的優(yōu)勢。在同區(qū)域的項目中，現(xiàn)房價格往往要比期房高出20%—30%，這讓絕大多數(shù)精打細算的買房人難以接受。”我愛我家副總裁胡景暉認為，在價格相差不大的情況下，肯定還是現(xiàn)房銷售更具有優(yōu)勢，畢竟現(xiàn)房銷售對買房人而言減小了購房風險，買了就能很快入住。

　　不過亞豪機構市場研究總監(jiān)郭毅表示，對普通購房者而言，價格合適的現(xiàn)房可遇而不可求。而對于開發(fā)商而言，現(xiàn)房則帶來了巨大考驗。

　　“如果現(xiàn)房銷售增多，相信購房者絕對是熱烈歡迎，畢竟現(xiàn)房銷售模式對購房者的風險可降到較低程度。但如果現(xiàn)房銷售增多，相信不少開發(fā)商都難以支撐，畢竟資金壓力過大將導致開發(fā)、維護成本大增。”郭毅說。

　　總結來說，“被現(xiàn)房”對于絕大部分中小開發(fā)商的資金鏈是一個嚴峻考驗，如果把提高成交量的期望寄托于現(xiàn)房銷售，還不如用降價促銷來渡過難關。

　　因此，業(yè)內人士認為，在未來一段時間里，“現(xiàn)房促銷”加“降價促銷”有望成為促進樓市回暖的兩大重要推手。