郁亮首度明確萬科15平米超小住宅開發(fā)規(guī)模

　　“市場需要多少蓋多少。”萬科總裁郁亮昨日（10月18日）在長三角媒體見面會上首度向外界確認(rèn)，在符合各地“限購令”政策要求和受城市規(guī)劃支持的前提下，15平方米超小戶型住宅不僅僅是“試水”的概念型商品，而是將被萬科大規(guī)模開發(fā)、以適應(yīng)未來樓市的產(chǎn)品主力。

　　郁亮透露，萬科各地分公司目前正和當(dāng)?shù)卣⒄?，希望能讓這類可使更多 “年輕人買得起的小房子”在未來市場上大量推出。

　　萬科對15平方米超小戶型住宅的熱衷，和其對未來市場的判斷有關(guān)。

　　在昨日的媒體見面會上，郁亮一再明確，未來商品房市場和之前市場的最大區(qū)別在于，市場將從投資需求回歸于居住需求，需要房地產(chǎn)商蓋更多真正有人住的房子，萬科已經(jīng)為此作出了大量準(zhǔn)備工作。

　　一些房地產(chǎn)分析人士也認(rèn)為，只有包括入戶政策在內(nèi)的大量政策放松，這一類產(chǎn)品才會爆發(fā)出巨大生命力，并引來行業(yè)性的“跟風(fēng)”。另一些房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士則表示，萬科向中低端產(chǎn)品開發(fā)的嘗試，有可能會引來行業(yè)的巨大革命。未來的中國商品住宅市場，也會向家庭轎車產(chǎn)業(yè)一樣，將更多開發(fā)的產(chǎn)品面向普通人。

　　正和各地政府溝通

　　上海同策咨詢顧問有限公司研究總監(jiān)張宏偉對《每日經(jīng)濟新聞》記者說，由于各地住宅規(guī)范設(shè)計的要求，要開發(fā)成15平方米的超小戶型住宅非常不容易。一些地方甚至規(guī)定光臥室的面積就要10多平方米，這使開發(fā)15平方米的超小戶型住宅成為難題。

　　上海中原房地產(chǎn)研究總監(jiān)宋會雍也說，上述15平方米的超小戶型是否能夠入戶，也是制約這一類產(chǎn)品進行推廣的因素。如果各地政府能允許上述超小戶型住宅開發(fā)，那么它就有可能在行業(yè)內(nèi)大面積推廣。否則，這一市場仍然是少數(shù)。畢竟，按照目前的房價租售比，與其買這樣的小面積住宅，購房者寧愿改買為租，更加經(jīng)濟劃算。

　　郁亮顯然比分析人士想得更多。他表示，上述超小戶型住宅的買主，是否也會被列入限購范圍，也是影響這類住宅產(chǎn)品開發(fā)推廣的政策性因素。如果購房者在購買這一過渡性住宅幾年后需要購房，但又因已購買一套房而被限購，那么這就需要探討了。他同時表示，開發(fā)這一類住宅，需要當(dāng)?shù)卣囊?guī)劃支持。據(jù)他介紹，目前很多地方政府表示支持萬科的超小戶型住宅。

　　郁亮稱，房子越小越難做。要在這個15平方米的超小戶型住宅中完全放下房間內(nèi)的設(shè)備，家具甚至需要訂做。郁亮表示，即使如此，萬科依然選擇在沒有任何收益的情況下，投入超小戶型住宅的研發(fā)，他表示，因為開發(fā)這一產(chǎn)品并不僅僅為了賺錢，更是“為了社會責(zé)任”。萬科未來的目標(biāo)之一，是讓更多的年輕人能買到買得起的小房子。

　　房地產(chǎn)“下半場”居住為主

　　事實上，萬科對于微小戶型住宅的熱情，和郁亮對未來樓市的判斷有著非常密切的關(guān)系。

　　郁亮把目前的市場比喻為“房地產(chǎn)下半場”。他說，“上半場”和“下半場”的最大不同，是有大量的政策性住房存在，“下半場”則將商品房市場回歸為居住為主的市場，萬科應(yīng)該主力開發(fā)的是“真正有人住”的房子，而不是為投資者蓋房子。

　　而15平方米超小戶型住宅產(chǎn)品顯然符合“真正有人住”的房子的定義。根據(jù)此前上海市統(tǒng)計局的統(tǒng)計，2010年上海外來常住人口中，20~34歲的青壯年人口為422.03萬人，占外來常住人口的47%，而他們在滬居住的住房來源相對集中在 “租賃住房”，比重高達80%。在北京、廣州、深圳等一線城市，外地戶籍人口的占比也非常大。

　　顯然，萬科的上述超小戶型住宅開發(fā)，符合萬科上述對未來市場的預(yù)測和判斷。張宏偉等房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也明確表示，超小戶型住宅市場是存在的，只要開發(fā)商能解決開發(fā)成本較高的問題，這類產(chǎn)品是可以被大規(guī)模開發(fā)的。

　　其他一些業(yè)內(nèi)人士則表示，萬科的上述超小戶型住宅的開發(fā)，有可能形成行業(yè)性的革命。此前，開發(fā)商更多關(guān)注的高價位、高利潤的住宅開發(fā)，目標(biāo)客群的收入至少在中等水平以上，并由此形成了豪宅開發(fā)熱。上海今年上半年甚至出現(xiàn)了1000萬元總價以上的豪宅樓盤新上市比例超過當(dāng)期市場總量15%的怪象。

　　萬科執(zhí)著于超小戶型的住宅開發(fā)，則給房地產(chǎn)業(yè)新的發(fā)展方向，或?qū)⒆寚鴥?nèi)地產(chǎn)大佬更多關(guān)注普通人的購房需要。