地市“銀十”：底價(jià)成交成主流

　　就全國樓市來看，今年的“金九銀十”已蛻變?yōu)?ldquo;銅九鐵十”。但土地市場卻是另一番景象。在國慶節(jié)后的第一個(gè)工作日，廣州一口氣推出了位于廣州南站的14宗土地；10月10日，長沙市5宗地塊均順利成交。但與此相反，杭州市順應(yīng)市場形勢，將今年的供地計(jì)劃減少了近五成。

　　據(jù)中國某研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，9月26日~10月9日，20個(gè)主要城市共推出土地185宗，環(huán)比增加48宗。在成交方面，20個(gè)主要城市共成交土地123宗，環(huán)比增加24宗。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于第三季度調(diào)控政策存在加碼擴(kuò)散的風(fēng)險(xiǎn)，以及銀行繼續(xù)收緊銀根，大部分開發(fā)商拿地積極性低于上半年，土地溢價(jià)率普遍偏低，底價(jià)成交將成為“銀十”主流基調(diào)。

　　廣州：償債重壓急推地

　　■本報(bào)記者曾冬梅廣州報(bào)道

　　國慶節(jié)后的第一個(gè)工作日，廣州一口氣推出了位于廣州南站的14宗土地，總出讓底價(jià)約為61億元。此前，廣州南站區(qū)域已有兩批共15宗土地發(fā)布了掛牌公告。至此，廣州南站核心區(qū)具備出讓條件的31宗經(jīng)營性用地，已有29宗入市，總用地面積超過41萬平方米，總出讓底價(jià)高達(dá)157億元。

　　這29宗土地將在10月25日~11月8日分三批出讓。如此大規(guī)模的片區(qū)土地集中出讓，在廣州歷史上尚屬首次。

　　據(jù)廣州一位土地專家透露，南站的土地出讓量超出常規(guī)，折射出當(dāng)?shù)卣鼗\資金、緩解財(cái)政壓力的迫切性。“廣州明年有800多億元的銀行債務(wù)需要償還，有關(guān)部門已經(jīng)發(fā)話，符合出讓條件、能賣的土地要趕緊賣。”該專家認(rèn)為，雖然集中出讓土地能夠快速回籠資金，但土地的流拍率也將相應(yīng)提高，預(yù)計(jì)大部分土地將以底價(jià)成交。

　　29宗地掛牌出讓

　　10月8日，廣州南站14宗土地進(jìn)入掛牌出讓程序。掛牌公告顯示，這批土地的用地性質(zhì)包括商業(yè)金融業(yè)用地、商住用地，容積率在3~10之間。其中，有5宗商住用地要求中小套型（90平方米以下）的比例為56%，出讓底價(jià)均為7000元/平方米。這14宗土地的總用地面積為20萬平方米，總建筑面積高達(dá)108萬平方米，總出讓底價(jià)約為61億元。

　　此前，廣州已推出了兩批南站土地。9月19日，廣州南站推出首批9宗經(jīng)營性用地，總建筑面積達(dá)100萬平方米，總出讓底價(jià)為61.4億元。9月30日，廣州南站再次推出6宗土地。

　　截至目前，廣州南站共有29宗土地入市，總用地面積超過41萬平方米，出讓底價(jià)高達(dá)157億元。其中，商業(yè)金融業(yè)用地的出讓底價(jià)則在5000元/平方米左右。

　　據(jù)廣州市國土資源房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，廣州南站地區(qū)是廣州“十二五”期間重點(diǎn)打造的高端商務(wù)集聚區(qū)，規(guī)劃范圍約為36平方公里，可開發(fā)利用的土地面積約為18平方公里。其中，核心區(qū)3.15平方公里，外圍地區(qū)14.85平方公里。目前，核心區(qū)的土地儲備、市政道路設(shè)施和公建配套建設(shè)已全部完成，交通便利，半小時(shí)出行圈可覆蓋廣州中心區(qū)、佛山中心區(qū)等重要經(jīng)濟(jì)腹地。核心區(qū)范圍內(nèi)已有31宗經(jīng)營性用地具備了出讓條件，總用地面積46萬平方米，總建筑面積310萬平方米。其中，商業(yè)總建筑面積201萬平方米，住宅總建筑面積108萬平方米，商住比例約為2∶1。

　　經(jīng)緯行研究中心分析師楊靖指出，作為新區(qū)域，尤其是定位為商務(wù)商貿(mào)的區(qū)域，廣州南站存在一定的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，但該區(qū)域由政府主導(dǎo)先行推動，發(fā)展商后續(xù)跟進(jìn)，因此開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和難度有所降低。

　　有開發(fā)商認(rèn)為，目前廣州南站區(qū)域并無清晰的產(chǎn)業(yè)邏輯定位，在未來還有更多商業(yè)機(jī)會的前提下，開發(fā)商將會考慮進(jìn)入廣州南站的機(jī)會成本。

　　出讓方式不合常規(guī)

　　據(jù)了解，廣州南站核心區(qū)3.15平方公里的土地，相當(dāng)于廣州市約1年半的商品住宅供地規(guī)模。此前，廣州從未在一個(gè)片區(qū)集中推出如此多的土地。對此，廣州市國土資源房管局局長李俊夫表示，珠江新城[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評]的土地出讓，前后超過了15年，是典型的“慢工出細(xì)活”模式。與之相比，“快”是廣州南站地區(qū)的主要特點(diǎn)。據(jù)介紹，廣州南站將采用統(tǒng)一布置、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一出讓的開發(fā)模式，對土地的開發(fā)時(shí)限做相應(yīng)限定，預(yù)計(jì)5年內(nèi)核心區(qū)將基本開發(fā)建設(shè)成型。

　　前述土地專家表示，以往廣州的土地出讓規(guī)則是，有節(jié)奏地推出一個(gè)區(qū)域的土地，通過區(qū)域成熟度的提升，不斷分享土地升值的收益。但此次南站土地的出讓方式明顯不合常規(guī)，背后折射出政府對未來政策走勢的憂慮及緩解財(cái)政壓力的迫切性。“在住宅限購后，未來土地是否也限購還是未知數(shù)?，F(xiàn)在已有個(gè)別城市在搞土地競買的資格制，算是變相的限購。所以，地方政府開閘賣地可能會成為未來的一個(gè)新趨勢。”

　　更重要的是，“廣州明年有800多億元的銀行債務(wù)需要償還，財(cái)政壓力很大。”該專家表示，南站近期推出的29宗土地，雖然能快速回籠資金，但也影響了單幅土地的加價(jià)空間。“選擇多了，很難形成哄搶，預(yù)計(jì)大部分土地將以底價(jià)成交，甚至流拍都有可能。”

　　該專家分析，廣州南站的商業(yè)用地體量大，存在較大的政策風(fēng)險(xiǎn)，一旦住宅限購政策取消，那商業(yè)地產(chǎn)將面臨需求緊縮的挑戰(zhàn)。 

　　長沙：連續(xù)流拍遭遏制

　　■本報(bào)記者趙春林長沙報(bào)道

　　在樓市“金九銀十”無望的背景下，長沙土地市場卻在“銀十”有升溫跡象。10月10日，長沙市土地交易市場推出的5宗地塊均順利成交。雖然都是以起始價(jià)成交，但這卻是繼三季度連續(xù)流拍以來發(fā)生的新變化。

　　從流拍到底價(jià)成交

　　這5宗地塊均位于長沙市大河西先導(dǎo)區(qū)的熱門片區(qū)梅溪湖片區(qū)，其中有3宗商住用地和2宗純住宅用地。據(jù)測算，兩宗純住宅用地的成交價(jià)格為429萬元/畝，樓面地價(jià)為2799元/平方米；3宗商住用地的出讓單價(jià)分別為396萬元/畝、514萬元/畝和514萬元/畝。

　　進(jìn)入今年下半年以來，長沙土地市場一直處于低位。長沙市國土資源局網(wǎng)上出讓系統(tǒng)的信息顯示，7月份長沙市共有13宗土地掛牌，其中新增掛牌土地7宗、繼續(xù)掛牌土地6宗，當(dāng)月有4宗土地流拍。

　　8月份，沒有新的商住用地入市，僅新增掛牌3宗工業(yè)用地，長沙土地市場出現(xiàn)了住宅用地零成交的尷尬。

　　但土地交易的冷清并未阻攔住地方政府的推地?zé)崆椤?/p>

　　9月份，長沙市大河西先導(dǎo)區(qū)推出聲勢浩大的千畝土地供應(yīng)計(jì)劃，新掛牌的7宗土地，底價(jià)總計(jì)超過40億元。其中3宗為工業(yè)用地，4宗為商住用地。從成交情況來看，除1宗中止掛牌外，其余6宗均以起始價(jià)成交，成交量開始上升。

　　但據(jù)消息人士透露，9月份掛出的一宗土地，原本十多家公司有意參拍，但到真正競價(jià)時(shí)，卻只有一家公司到場，最終僅以底價(jià)成交。

　　“現(xiàn)在想買地的人還是有不少，但都異常謹(jǐn)慎，再也不是過去那種有地就搶的時(shí)代了。”長沙聯(lián)道地產(chǎn)顧問公司總經(jīng)理李中亞表示。

　　大型房企抄底拿地

　　值得關(guān)注的是，無論是9月份還是10月份，長沙土地市場新增掛牌的土地，基本上集中于大河西先導(dǎo)區(qū)。

　　“目前在長沙市湘江以東范圍內(nèi)，真正可推的土地已所剩無幾，大河西先導(dǎo)區(qū)成了長沙土地市場的熱門區(qū)域。”當(dāng)?shù)厥袌鋈耸勘硎尽?/p>

　　該人士認(rèn)為，大河西先導(dǎo)區(qū)數(shù)宗地塊的順利成交，對于穩(wěn)定長沙土地市場的預(yù)期，傳遞了一個(gè)積極的信號。“持續(xù)的底價(jià)成交拉低了長沙的土地價(jià)格，中小房企開始離場，但大型房企卻在抄底拿地。”

　　在他看來，長沙土地市場的“底價(jià)時(shí)代”或許并不會長久，一場土地市場熱戰(zhàn)隨時(shí)可能上演，溢價(jià)的出現(xiàn)只是時(shí)間問題。

　　對此看法，長沙新峰地產(chǎn)咨詢公司總經(jīng)理周韓斌并不認(rèn)同。他表示，三季度長沙樓市存量增幅在逐步放大，土地市場供需比例失衡，住宅成交進(jìn)入了低迷期。長沙房價(jià)未出現(xiàn)明顯松動的原因是，豪宅和精裝產(chǎn)品大量入市，維持了一定的平衡。

　　據(jù)新峰地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，三季度長沙市內(nèi)五區(qū)居住、商業(yè)、商住用地供應(yīng)78萬平方米，環(huán)比增加226%；成交17萬平方米，環(huán)比僅增加9%。三季度長沙市內(nèi)五區(qū)住宅成交213萬平方米，同比跌16%，環(huán)比跌14%。在大量豪宅、精裝產(chǎn)品推售的情況下，成交均價(jià)的增幅僅為3%。同時(shí)，在三季度長沙房企銷售面積排行榜的前十名中，80%為外來品牌開發(fā)商。

　　就未來趨勢來看，一方面，地方政府為完成年度土地出讓計(jì)劃，會加大四季度土地的供應(yīng)量，而在另一方面，開發(fā)商并不買賬，政府與開發(fā)商之間的博弈將愈演愈烈。

　　新峰地產(chǎn)預(yù)計(jì)，在三季度土地市場供應(yīng)井噴的情況下，四季度長沙土地市場放量趨勢會更明確。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)趨勢看，商住綜合用地的占比較大，純居住用地的供應(yīng)也會有一定增加。

　　杭州：供地大幅縮水

　　■本報(bào)記者龐一濤上海報(bào)道

　　杭州市2011年度土地供應(yīng)有望創(chuàng)歷史新低。近日，杭州市發(fā)布2011年新一期《讀地手冊》，這是繼4月份第一期《讀地手冊》后重新制訂的2011年杭州市區(qū)經(jīng)營性用地供應(yīng)計(jì)劃。據(jù)了解，該手冊收錄的推介地塊比第一期縮水近五成。

　　來自中國某研究院杭州分院的數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，杭州主城區(qū)賣地收入165.3億元，僅為2010年全年的1/3、2009年全年的1/5，甚至比房地產(chǎn)成交最低迷的2008年還低了20%左右。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，杭州市今年有望再創(chuàng)土地供應(yīng)量歷史新低。

　　“收縮供地計(jì)劃是一種市場行為。”杭州市本土房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)漢嘉房地產(chǎn)咨詢有限公司副總經(jīng)理陳煥春分析認(rèn)為，由于2011年土地成交遇冷，當(dāng)?shù)卣疄榱朔乐雇恋刭v賣而減少供應(yīng)，是順應(yīng)市場形勢的一種反應(yīng)。

　　黃金地[簡介 最新動態(tài)]塊“暫時(shí)消失”

　　來自杭州土地網(wǎng)的信息顯示，新一期《讀地手冊》共收錄杭州市區(qū)已具備出讓條件的經(jīng)營性用地47宗、合計(jì)2457畝，與上期《讀地手冊》收錄的88宗土地、合計(jì)4511畝相比，總量縮水46%。

　　根據(jù)今年前三季度的土地出讓數(shù)據(jù)，杭州市主城區(qū)只有34宗地塊成功出讓，收錄在第一期《讀地手冊》中的地塊占了近一半，大多數(shù)地塊依然待字閨中。然而，翻看最新的《讀地手冊》，不少被收錄在上期《讀地手冊》中、尚未出讓的地塊已不見蹤影，有些板塊先期推介的土地甚至集體消失。

　　“例如業(yè)內(nèi)比較關(guān)注的普福板塊首期推介的地塊就全部撤掉了。”中國某研究院杭州分院研究總監(jiān)曹旭東表示，不僅類似于普福板塊的新興房地產(chǎn)區(qū)域推地放緩，杭州市地理位置優(yōu)越的主城區(qū)上城區(qū)、下城區(qū)區(qū)域內(nèi)的多個(gè)黃金地塊也“暫時(shí)消失”了。

　　對比兩期《讀地手冊》可知，出現(xiàn)在首期《讀地手冊》中的上城區(qū)玉皇山南2宗地塊、西湖區(qū)五里塘7宗地塊、拱墅區(qū)申花單元5宗地塊以及江干區(qū)凱旋單元、普福等板塊的許多地塊均未被列入新一期的《讀地手冊》。這意味著，這些板塊暫時(shí)不會有土地出讓。

　　“收縮土地供應(yīng)是政策收緊后，地方政府的必然反應(yīng)。”陳煥春認(rèn)為，由于近期政策調(diào)控持續(xù)收緊，導(dǎo)致土地市場成交走低，政府縮減土地供應(yīng)計(jì)劃是順應(yīng)市場形勢的舉措。

　　“成交倒逼供應(yīng)”

　　曹旭東也表達(dá)了類似的觀點(diǎn)。他認(rèn)為，杭州市今年不僅土地出讓成交量走低，同時(shí)成交價(jià)格也相對平淡。“今年杭州市沒有出現(xiàn)價(jià)格過高的‘地王’，甚至很多地塊的成交價(jià)大幅低于市場預(yù)期。”

　　來自中國某研究院杭州分院的數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度杭州主城區(qū)賣地收入165.3億元。與2010年同期相比，2011年前三季度杭州主城區(qū)出讓宅地宗數(shù)15宗，同比下降6%；宅地成交面積748畝，同比下降33.4%；宅地成交金額100.7億元，同比下降54.1%。 

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從目前杭州市各地產(chǎn)板塊的供應(yīng)量來看，申花板塊的存量房并不少，2009年和2010年都有不少土地出讓，目前在售和今年年底將要面市的樓盤過多，由于競爭激烈，地價(jià)有下行趨勢。而像凱旋單元這樣在市中心比較難得的寶地，如果在淡市中低價(jià)出讓，則會大幅減少土地收入。  

　　“有些板塊的供應(yīng)量已非常充足，有些板塊還沒有充分開發(fā)，在目前土地市場低迷的情況下，政府選擇待價(jià)而沽，等市場復(fù)蘇了再拿出來，也在情理之中。”當(dāng)?shù)匾晃徊辉竿嘎缎彰臉I(yè)內(nèi)人士表示。

　　杭州市不僅僅在收縮土地供應(yīng)量，也在調(diào)整土地出讓結(jié)構(gòu)。近期，杭州市的土地出讓以商業(yè)用地為主，住宅用地則被“雪藏”。10月份，杭州主城區(qū)共有9宗地塊掛牌出讓，幾乎是商業(yè)用地獨(dú)撐大局，只有一宗為宅地。

　　“這是成交倒逼供應(yīng)。”陳煥春認(rèn)為，房地產(chǎn)政策調(diào)控的目的是擠出投機(jī)性需求，同時(shí)增加土地供應(yīng)量。但在目前市場走低的前提下，土地價(jià)格勢必走低，地方政府并不愿意承擔(dān)賤賣土地的代價(jià)。