巴曙松：房地產(chǎn)正走向大規(guī)模行業(yè)洗牌與結(jié)構(gòu)調(diào)整

2011年以來，當(dāng)針對(duì)房地產(chǎn)市場的緊縮調(diào)控政策與抑制通脹為核心的宏觀緊縮環(huán)境相疊加，當(dāng)加息、信貸控制與影子銀行體系監(jiān)管相疊加，當(dāng)針對(duì)開發(fā)商供給端的抑制與針對(duì)購房者需求端的抑制相疊加、當(dāng)市場化間接調(diào)控手段與行政化限購令的直接干預(yù)措施相疊加，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正面臨中國房地產(chǎn)市場起步以來最為嚴(yán)厲的市場與政策環(huán)境，中國房地產(chǎn)行業(yè)目前正逐步進(jìn)入行業(yè)洗牌與結(jié)構(gòu)調(diào)整階段，即將面臨第一次真正意義上的大調(diào)整。

當(dāng)前民間融資利率拉高的主要力量之一，就是房地產(chǎn)企業(yè)基于高盈利預(yù)期以及調(diào)控會(huì)短期結(jié)束的政策預(yù)期進(jìn)行的高成本融資，在貨幣政策不可能大幅放松時(shí)，這些房地產(chǎn)企業(yè)的洗牌不可避免。

短期來看，行業(yè)和企業(yè)層面供給相對(duì)過剩的格局已經(jīng)逐步形成，中國房地產(chǎn)行業(yè)正進(jìn)入去庫存階段：

（1）目前的周轉(zhuǎn)期即從拿地到銷售回款的周期約為40個(gè)月，與2008年房地產(chǎn)行業(yè)低谷時(shí)45個(gè)月的周轉(zhuǎn)期相比已經(jīng)相差無幾。

（2）2012年約計(jì)有近800萬套保障房竣工，這將改變房地產(chǎn)市場的供給結(jié)構(gòu)，對(duì)定位中低端的商品房供給形成直接沖擊。

中國房地產(chǎn)行業(yè)真正意義上的一次大調(diào)整正在發(fā)生，而調(diào)整的方式和開發(fā)商的應(yīng)對(duì)策略則可能是：

（1）降價(jià)，從城市居民收入可承受能力測算，一線城市的平均房價(jià)降幅應(yīng)在20%～30%之間，二線城市則在10%～20%之間，三線城市基本合理，降價(jià)空間不大。

（2）布局三四線城市；

（3）產(chǎn)業(yè)外資本進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的趨勢將逆轉(zhuǎn)；

（4）金融資本與產(chǎn)業(yè)資本的互動(dòng)將可能激發(fā)部分上市企業(yè)退市或私有化傾向。

（5）定位高端的開發(fā)商將以品牌和效率而非擴(kuò)張土地儲(chǔ)備來實(shí)現(xiàn)價(jià)值的提升。

從這輪調(diào)整的宏觀沖擊看，房地產(chǎn)銷量增速已經(jīng)開始明顯下滑、保障房全開工后對(duì)沖效應(yīng)減弱之后四季度房地產(chǎn)新開工也將出現(xiàn)明顯減速，進(jìn)一步考慮到2012年一季度限購、庫存明顯加大和季節(jié)性因素的影響下，如果房地產(chǎn)銷售同比增速從當(dāng)前10%左右大幅回落甚至負(fù)增長，且信貸條件以及限購約束等未能有所松動(dòng)，則2012年二季度房地產(chǎn)投資變成個(gè)位數(shù)甚至負(fù)增長的概率變大，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯行業(yè)洗牌的可能性在加大。

盡管市場廣泛預(yù)期，房地產(chǎn)投資出現(xiàn)顯著回落，進(jìn)而對(duì)土地出讓金收入、經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生明顯沖擊，由此帶來房地產(chǎn)調(diào)控政策如限購令的放松，雖然這種可能性存在，但是考慮到未來房地產(chǎn)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)中的地位趨于弱化趨勢，針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策難以重演2009年的“旱澇急轉(zhuǎn)”，即使是政策階段性的局部放松也難以改變行業(yè)調(diào)整的總體方向以及分化與整合的行業(yè)洗牌趨勢。

總體上，基于短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)基本面供給相對(duì)過剩的格局，即使考慮到2012年對(duì)需求抑制最直接的限購政策不再續(xù)期，或者限購政策的局部放松，然而未來一年或較長時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)市場的供求結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生重要變化，在一系列約束政策的推動(dòng)下，房地產(chǎn)將從居民財(cái)富配置的“超配資產(chǎn)”變成“標(biāo)配資產(chǎn)”，房地產(chǎn)行業(yè)將一改過去10多年高成長的趨勢性增長格局，企業(yè)的成長將主要來自于行業(yè)內(nèi)的分化與整合所產(chǎn)生的經(jīng)營效率的提高，從依賴地價(jià)與房價(jià)的上漲獲得高毛利轉(zhuǎn)向依賴綜合開發(fā)能力的提高，完成從地產(chǎn)到房產(chǎn)的轉(zhuǎn)變，最終成為以房產(chǎn)開發(fā)為核心的加工制造業(yè)。