楊紅旭：首套房貸大漲價(jià)是個(gè)天大的錯(cuò)

　　近期，關(guān)于多家銀行提高房貸利率的新聞?lì)l現(xiàn)。比如，北京建行已上浮首套房利率至1.05-1.1倍，廣州工商銀行、建設(shè)銀行等房貸利率每周都在調(diào)整，10月均將首次置業(yè)房貸利率上浮20%至30%不等。而且，即便是這么高利率，也不見得立即就能放貸。等貸款，已成為同時(shí)困擾購房人和開發(fā)商的共同難題。

　　自2009年底房地產(chǎn)調(diào)控以來，有點(diǎn)像溫水煮青蛙，很多通過貸款購房的人們，對于一點(diǎn)點(diǎn)積少成多的按揭貸款利息，并無太多感覺。一方面，五次加息，貸款利率明顯提高；另一方面，往昔最低七折（以基準(zhǔn)利率為準(zhǔn)）的房貸利率，已劇增至目前的1.1-1.2倍。對于那些2010年以前購房的人們而言，多數(shù)還能按照當(dāng)初合同中約定的（多為七折或八五折）來付按揭，而去年4月“國十條”出臺后的購房者，多數(shù)須按基準(zhǔn)利率或以上付息了。

　　對三套房停貸，我們支持，因?yàn)槿J及以上多屬投資投機(jī)性購房需求；對于二套房首付提至六成，貸款利率1.2倍以上；我們有點(diǎn)無奈，但也能理解；可對首套房實(shí)行四成首付（平均值），利率提高至1.1-1.2倍，我們可就有些難以接受了。此輪房地產(chǎn)調(diào)控的主要目標(biāo)是穩(wěn)定房價(jià)，打擊重點(diǎn)是投資投機(jī)性需求，但緣何對非常合理、純屬自住的第一套房貸如此苛刻? 諸多政策文件中都冠冕堂皇的說：實(shí)行差別化住房信貸政策。

　　由當(dāng)前事實(shí)來看，所謂“差異化的住房信貸政策”，差異化的特征未免太不顯眼了吧?；蛟S，政府確也有意，在打壓投資投機(jī)需求的同時(shí)，繼續(xù)保護(hù)合理的自住需求；然而，這事最終還得由商業(yè)銀行說了算。去年以來，銀根持續(xù)緊縮，信貸額度壓了再壓又壓，商業(yè)銀行可資放貸的指標(biāo)越來越少。在此形勢下，在商言商的商業(yè)銀行，自然“嫌貧愛富”，在民間借貸利息平均高達(dá)15-20%的情況下，商業(yè)銀行隨便放貸，也能找到10%以上的去處，而五年以上期貸款利率只有7.05%。不能全怪商業(yè)銀行唉。

　　那該怪誰？只能怪制度不健全。舉目全球，文明程度但凡還能說得過去的國家，政府無不對基本住房需求提供支持。方式有兩種，一種是對比較困難的群體直接提供住房保障，另一種是通過稅收信貸優(yōu)惠政策扶助首次置業(yè)群體。后者是具有一定購房能力，但尚屬政府幫扶一把。基本住房需求事關(guān)民生，是所有政府必須盡全力去做的事。

　　當(dāng)前，我國住房保障力度超大，值得褒揚(yáng)，這事暫不展開。對于首次置業(yè)的信貸支持，我國并非沒有考慮，1999年出臺的《住房公積金管理?xiàng)l例》，主要目的正是為了支持民眾購房。不過，如今這一制度已離初衷越來越遠(yuǎn)。因?yàn)檫@一制度面向所有公積金繳交者，當(dāng)前現(xiàn)實(shí)是很多中高收入者利用公積金買過幾次房，而部分困難職工連一次使用公積金的機(jī)會都沒有。僵化的制度，已到了必須改革的時(shí)候。

　　就算有小部分人使可以使用公積金貸款首次置業(yè)，也省不了多少利息。當(dāng)前五年以上期公積金貸款利率為4.9%，比同期商業(yè)貸款低2.15個(gè)百分點(diǎn)，相當(dāng)于打七折。關(guān)鍵是，首次置者多屬年輕人，或者低薪群體，他們的公積金繳交量少，可貸額度非常有限，絕大多數(shù)仍需組合部分商業(yè)貸款。

　　國際通行做法，是對首置群體給予貸款低首付、低利率的支持。不妨舉幾個(gè)例子。澳大利亞最低首付5%，利率低于正常0.5-1個(gè)百分點(diǎn)；加拿大和美國甚至允許零首付；美國政府先后成立聯(lián)邦國家房貸聯(lián)合會（房利美）和聯(lián)邦住房貸款公司（房地美），為低首付和低息（比正常低30%）提供擔(dān)保，這樣商業(yè)金融機(jī)構(gòu)更愿放貸，雖然次貸危機(jī)暴露了美國房貸方面的一些問題，但不能因此全盤否定政府支持首置的做法；澳大利亞、美國、英國等很多國家，都允許用個(gè)調(diào)稅抵扣房貸利息。

　　我國相關(guān)政府部門，以及地方政府，只有當(dāng)樓市低迷、經(jīng)濟(jì)下滑時(shí)，如2000年前后，2008年下半年至2009年，才會急吼吼的放松房貸政策，首次置業(yè)者才能與投資投機(jī)者一道，享受好處。這真是一件悲哀的事。既然政府能夠通過信貸、稅收政策救助小微企業(yè)，為何就不能支持一下首次置業(yè)者（多屬弱勢群體）呢？這一問題，值得相關(guān)部門深思、反思。