品牌房企降價“被動變主動” 或引領大規(guī)模調(diào)整

    兩個月前，富力地產(chǎn)董事長李思廉關于“降價”的表態(tài)，如今有了越來越多的追隨者。

    《每日經(jīng)濟新聞》記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，進入傳統(tǒng)“金九銀十”的后半段，越來越多的房企開始作出價格調(diào)整，其中不乏萬科、保利、龍湖等大型房企。

    8月23日，富力地產(chǎn)董事長李思廉在中報業(yè)績發(fā)布會上說，“價格在政府的號召之下，大家只能作出向下的調(diào)整。價格方面，我們現(xiàn)在下調(diào)了10%；估計會慢慢跌，下半年可能會再跌10%。”這也是今年初房地產(chǎn)調(diào)控以來，大型開發(fā)商高管首次公開表態(tài)“降價”。

    近期，保利地產(chǎn)旗下的“西山林語”項目推出優(yōu)惠房源，優(yōu)惠幅度超過3000元/平方米；合生創(chuàng)展在北京的樓盤“合生麒麟社”，均價也有小幅下調(diào)。此外，龍湖地產(chǎn)在青島的一棟高檔住宅擬低價開盤，同樣被解讀為“降價”。

    業(yè)內(nèi)人士分析，與此前經(jīng)貿(mào)國際城的被動降價不同，此輪降價的房企業(yè)績出色，資金面也較為寬松，帶有更多“主動調(diào)整”的意味。而在政策面繼續(xù)從緊的情況下，這一動作或?qū)痈喾科筮M行價格調(diào)整。

    10月16日，新華社發(fā)表題為《樓市“冰點”背后  警惕“變相寬松”》的文章，強調(diào)房價正呈現(xiàn)出從“止?jié)q”向“下跌”轉(zhuǎn)化的苗頭，應打好樓市調(diào)控的“持久戰(zhàn)”。

降價“多米諾骨牌”啟動

    今年5月以來，北京樓市的降價現(xiàn)象一直在持續(xù)，且有擴大之勢。

    《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，位于海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)的“保利西山林語”項目推出部分2居特價房，均價為19999元/平方米，與其在售房源23000元/平方米的均價相比，每平方米下降了4000元。

    事實上，這一價格在其所在的區(qū)域，算不上“低價”。其之所以受人關注，在于該項目一度是北京樓市最重要的價格堅守者之一。

    去年4月25日，保利西山林語取得12號樓和14號樓的預售許可證，共計222套房源，同時取得301個地下車庫車位的銷售許可證，但4個多月后，成交記錄一片空白。頓時，它成為業(yè)界關注的焦點。

    今年以來，該項目仍堅持不降價。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，其整體銷售狀況仍不足50%。不過，其多棟小戶型項目銷售稍好，均價不到23000元/平方米。

    除此之外，位于昌平縣城的“金隅萬科城”項目4期，據(jù)稱均價將定在14000元/平方米，較前期下降了4000元/平方米。金隅地產(chǎn)旗下的另一熱銷項目“金隅花石匠”，近期爆出的均價比此前直降2000元/平方米，且享受全款優(yōu)惠。

    同時，合生創(chuàng)展在北京的樓盤“合生麒麟社”，目前均價在2.6萬~2.8萬元/平方米，較之數(shù)月前的30000元/平方米的項目，有明顯下調(diào)。

    降價現(xiàn)象不只發(fā)生在北京。近日，龍湖地產(chǎn)在青島即將開盤的龍湖滟瀾海岸小高層項目，均價定在6500元/平方米。盡管屬首次開盤，鑒于龍湖旗下項目一貫高出周邊的價格，業(yè)界仍將其解讀為“降價”。

    此外，綠城、富力等上市房企也在各地爆出促銷、價格優(yōu)惠的消息。中海地產(chǎn)在杭州的一個項目，據(jù)傳降幅最高達5000元/平方米。萬科在深圳啟動的“萬團大戰(zhàn)”，也將持續(xù)到今年底。

    事實上，房地產(chǎn)價格調(diào)整早在今年一季度就初現(xiàn)端倪，但品牌房企的普遍降價還是最近兩個月的事情。有業(yè)內(nèi)人士直指，推倒“多米諾骨牌”的，就是富力地產(chǎn)董事長李思廉的一番表態(tài)。

房企降價“被動變主動”

    盡管關于富力地產(chǎn)的“降價”行為，曾有“真降”還是“假摔”的爭議，但在房企的降價陣營中，業(yè)績分化現(xiàn)象已十分明顯。

    與萬科、龍湖等房企相比，綠城等企業(yè)的銷售萎縮，資金壓力凸顯，已是不爭的事實。

    中報顯示，富力地產(chǎn)今年的銷售目標是400億元，上半年只完成了34%。綠城地產(chǎn)遭證監(jiān)會調(diào)查的消息甚囂塵上，盡管當事方矢口否認，但其資金鏈的緊張已是業(yè)內(nèi)皆知。

    進入第三季度，不少房企的月度銷售情況仍未根本改觀。近日公布的9月份9大上市房企的銷售業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，萬科、中海、碧桂園、富力和合景泰富5家業(yè)績均同比下滑。

    北京中原地產(chǎn)三級市場總監(jiān)張大偉向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，盡管上半年房企銷售情況不錯，但從最近兩個月看，后勁明顯不足，且上半年的業(yè)績中，也有去年結算的成分。

    但在降價隊伍中，業(yè)績出色者同樣存在。其中，今年前9月，萬科累計實現(xiàn)銷售面積841.2萬平方米，銷售金額970.8億元，同比分別上升39.9%和35.9%。

    另外，9月份龍湖實現(xiàn)合同銷售金額42.3億元，按月增長31.8%，并連續(xù)3個月保持增長。今年1~9月，其累計實現(xiàn)合同銷售金額282.5億元，按年增長50.9%，成為前三季度業(yè)績最好的上市房企之一。

    以上述企業(yè)的業(yè)績來看，似乎沒有降價的理由。張大偉指出，萬科、龍湖、保利等房企的降價，更多是出于主動選擇。“近期的政策風向從緊，外部環(huán)境不佳，企業(yè)預感到‘寒冬’將持續(xù)，便提前作好‘過冬’準備。”

    他認為，如果等到企業(yè)的資金緊張時再作價格調(diào)整，那就為時已晚。

    對于青島項目的低價開盤，龍湖方面的相關負責人向記者表示，龍湖的定價策略是  “根據(jù)每個城市和樓盤的不同性質(zhì)，爭取主動出擊，搶占市場。”

    按這一說法，這已不是龍湖第一次“主動出擊”。9月下旬，重慶龍湖宣布為回饋市民，啟動“易房節(jié)”，上千套房源降價3%~8%，最高每套優(yōu)惠40萬元。

大規(guī)模調(diào)整不可避免

    政策方面的不確定，無疑來自于發(fā)生在廣東佛山的放松限購風波。本月11日，佛山發(fā)布文件，明確放寬對四類情況的房屋限購。但新政出臺不到一天，信息發(fā)布方佛山市住房和城鄉(xiāng)建設局便緊急叫停，并稱將繼續(xù)征求意見。

    佛山快速叫停放松，被認為具有明顯的信號意義，即中央在短期內(nèi)不會放松樓市調(diào)控政策。

    10月16日，新華社發(fā)表題為《樓市“冰點”背后  警惕“變相寬松”》的文章，稱隨著近期一些地方樓市交易持續(xù)走低，房價呈現(xiàn)出從“止?jié)q”向“下跌”轉(zhuǎn)化的苗頭，強調(diào)各地要“嚴格執(zhí)行信貸、稅收、土地供應等‘治本之策’，做好房地產(chǎn)調(diào)控‘持久戰(zhàn)’的準備”。

    事實上，從去年開始，房地產(chǎn)開發(fā)貸款就已暫停發(fā)放，繼2009年的上市熱潮之后，房企的IPO步伐大大放緩，企業(yè)的資金渠道繼續(xù)緊張，近期甚至爆出有房企通過高利貸募資的現(xiàn)象。

    即便對于業(yè)績良好、計劃在海外募資的房企來說，政策面似乎也成為不利因素。今年7月，國際評級機構穆迪發(fā)布對61家民營企業(yè)的評級報告，包括龍湖、恒大在內(nèi)的企業(yè)都被插上了“紅旗”予以警告，部分房企的海外融資計劃還因此受到影響。

    就在此前兩個月，龍湖地產(chǎn)被穆迪給予最高公司評級（Ba2/穩(wěn)定），成為最優(yōu)質(zhì)的民營房企。盡管穆迪被攻擊有“做空中國”的嫌疑，但政策面的不明朗仍被看成是  “拖累”的因素。

    國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年8月，全國70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市有16個，持平的有30個，比7月共增加了15個。其中，北京、上海、廣州、深圳4個一線城市房價持平，這是一線城市的房價連續(xù)兩個月出現(xiàn)“停漲”。

    10月14日，北京市房協(xié)秘書長陳志在出席“西二環(huán)價值成長潛力發(fā)展論壇”時表示，在華業(yè)玫瑰園、京貿(mào)國際城等通州項目降價的基礎上，未來將會有更多的企業(yè)跟進，北京房價場穩(wěn)中有降的態(tài)勢將延續(xù)。

    張大偉也認為，在房價下行壓力大、政策長期不明朗的情況下，企業(yè)為獲得外部資金保障，必須在公報中維持良好的業(yè)績和合理的資產(chǎn)負債率。他表示，未來還將有更多的房企加入降價行列，尤其是追求業(yè)績的上市房企。