樓市限購的三種命運

    近段時間，房地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)聲再緊。表現(xiàn)有二，一是佛山放松限購被迫“朝令夕改”；二是一線城市多家銀行上調(diào)首套房貸利率，平均已高出基準利率10%-20%。兩種信號的性質(zhì)略有差別，前者反映了國家相關(guān)部門對調(diào)控的態(tài)度；后者代表了商業(yè)銀行對于房貸的看法。

    商業(yè)銀行的做法，并不代表調(diào)控政策進一步收緊，主要是商業(yè)銀行的逐利行為。而關(guān)于限購這件事，值得重點關(guān)注和深入思考。據(jù)媒體報道，佛山放松限購并引發(fā)媒體廣泛關(guān)注后，國務(wù)院辦公廳、住建部向廣東省政府、省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳詢問此事，并責成廣東省、佛山市對此作出解釋；住建部已開始考慮，要求地方政府在調(diào)整已出臺的樓市調(diào)控政策時，須知會上級政府并聽取意見，并將此作為一項“工作程序慣例”，加以貫徹。

    顯而易見，對佛山的行為，國家相關(guān)部門一是問責，二是收權(quán)。限購這池水，可謂越攪越渾。在筆者看來，很多政府部門、房地產(chǎn)企業(yè)、行業(yè)從業(yè)者以及專業(yè)人士，對于限購的誤解正越來越深。至少，多數(shù)人都認為限購將是長期行為，而且由國家說了算，地方?jīng)]有調(diào)整或退出的決定權(quán)。

    限購政策，最早是去年“國十條”中提出來的，其后經(jīng)歷過三次升級：去年9月底、今年1月和今年7月。升級的原因很簡單，穩(wěn)定房價的效果不佳。但無論如何，在幾個官方政策文件中，都明確注明政策是有期限的，即“在一定時期內(nèi)”。至于這一時期的長短，國家并無明確界定，這就意味著給地方政府留有一定自主決策的空間。

    所以我們看到，去年實行限購以來，每個城市的限購政策條文，都是在大體完成國家 “規(guī)定動作”的基礎(chǔ)上，增加了多少不等的“自選動作”。比如部分城市只限城區(qū)，不限郊區(qū)，還有個別城市只限新房，不管二手房。尤其重要的是，部分地方文件中，還明確了退出時間——比如濟南、貴陽是至今年12月31日，南寧至2012年2月29日。

    不妨作個小推理。這些城市，在今年初出臺文件的過程中及其后，相關(guān)主管部門或上級單位，皆未對他們的“自選動作”進行干預(yù)，那也就是承認了他們自我調(diào)整、明確限購時間的合理性。既然如此，又何來限購調(diào)整權(quán)收歸中央、限購令將長期化等奇談怪論呢？除非國家相關(guān)部門對于前期政策“突生悔意”。我覺得這種可能性并不大，近幾年國家的調(diào)控政策更多地尊重地區(qū)差異性，而不像2006年著名的“90/70”政策那樣“一刀切”，最終一臉尷尬地不了了之。

    最后，總結(jié)一下限購令的特點，并預(yù)測一下其命運。

    第一，無論中央還是地方，都認為限購并非長久之策，它只是一種行政干預(yù)手段，退出與否、何時退出、如何退出，最終取決于是否達到目的——穩(wěn)定房價。一旦任務(wù)完成，或者基本完成，多數(shù)城市皆有可能取消。

    第二，我國區(qū)域經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場存在顯著的地區(qū)差別，決定了限購城市的退出，會有先后順序，預(yù)計中西部城市要早于東部城市，二三線城市會早于一線城市。限購令的取消，國家可能不會統(tǒng)一出文件，而由地方政府相機決策。很多城市的退出過程可分為兩個階段：先暗地里放松，后明確放松或取消。個別城市或許長期都不會退出，比如北京，可能會被當成控制城市人口的一種手段。

    第三，限購政策也有可能不會徹底退出，而是演變成一種抑制投資投機需求的長期之策，但不可能像當前國家“規(guī)定動作”這么嚴格，而是會適度放松限購的條件。比如，限制購買第四套及以上住宅。另外，隨著全國主要城市房產(chǎn)權(quán)籍信息聯(lián)網(wǎng)工作的推進，未來可能會規(guī)定在全國范圍內(nèi)限購第幾套以上住宅。而筆者認為，長期來看，房產(chǎn)稅會在一定程度上代替限購的功能。