楊紅旭:樓市調(diào)控 不能總讓剛性需求受傷

　　近期，多家銀行提高房貸利率的新聞?lì)l現(xiàn)。比如，北京建行已上浮首套房利率至基準(zhǔn)利率的1.05-1.1倍，廣州工商銀行(601398,股吧)、建設(shè)銀行(601939,股吧)等房貸利率每周都在調(diào)整，10月均將首次置業(yè)房貸利率上浮20%至30%不等。而且，即便是這么高的利率，也不見(jiàn)得立即就能放貸。等貸款已成為同時(shí)困擾購(gòu)房人和開(kāi)發(fā)商的共同難題。

　　對(duì)停貸第三套房，我們支持，因?yàn)橘?gòu)買第三套及以上住房多屬投資投機(jī)性購(gòu)房。對(duì)于二套房首付提至六成，貸款利率為基準(zhǔn)利率的1.2倍以上，我們有點(diǎn)無(wú)奈，但也能理解?？蓪?duì)首套房實(shí)行四成首付（平均值），利率提高至基準(zhǔn)利率的1.1-1.2倍，我們就有些難以接受了。此輪房地產(chǎn)調(diào)控的主要目標(biāo)是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，打擊重點(diǎn)是投資投機(jī)性需求，但緣何對(duì)非常合理、純屬自住的第一套房貸如此苛刻？

　　諸多政策文件中都冠冕堂皇地說(shuō)：實(shí)行差別化住房信貸政策。由當(dāng)前事實(shí)來(lái)看，這“差別化”的特征未免太不顯眼了?；蛟S政府確也有意在打壓投資投機(jī)需求的同時(shí)保護(hù)合理的自住需求。但這事最終還得由商業(yè)銀行說(shuō)了算。去年以來(lái)，銀根持續(xù)緊縮，信貸額度壓了又壓，商業(yè)銀行可放貸的指標(biāo)越來(lái)越少。在此形勢(shì)下，商業(yè)銀行自然“嫌貧愛(ài)富”。在民間借貸利息平均高達(dá)15%～20%的情況下，商業(yè)銀行隨便放貸，也能找到10%以上的去處，而五年以上期貸款利率只有7.05%。目前的局面不能全怪商業(yè)銀行。 

　　那該怪誰(shuí)？只能怪制度不健全。舉目全球，文明程度但凡還能說(shuō)得過(guò)去的國(guó)家，政府無(wú)不對(duì)基本住房需求提供支持。方式有兩種，一種是對(duì)比較困難的群體直接提供住房保障，另一種是通過(guò)稅收信貸優(yōu)惠政策扶助首次置業(yè)群體。首次置業(yè)者是具有一定購(gòu)房能力，但尚需政府幫扶一把。

　　對(duì)以信貸支持首次置業(yè)，我國(guó)并非沒(méi)有考慮，1999年出臺(tái)的《住房公積金管理?xiàng)l例》，主要目的正是為了支持民眾購(gòu)房。不過(guò)，如今這一制度已離初衷越來(lái)越遠(yuǎn)。因?yàn)檫@一制度面向所有公積金繳交者，而當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)是很多中高收入者利用公積金買過(guò)幾次房，而部分困難職工連一次使用公積金的機(jī)會(huì)都沒(méi)有。制度已到了該改革的時(shí)候。

　　就算有小部分人可以使用公積金貸款首次置業(yè)，也省不了多少利息。當(dāng)前五年以上期公積金貸款利率為4.9%，比同期商業(yè)貸款低2.15個(gè)百分點(diǎn)，相當(dāng)于打七折。關(guān)鍵是，首次置業(yè)者多屬年輕人，或者低薪群體，他們的公積金繳交量少，可貸額度非常有限，絕大多數(shù)仍需組合部分商業(yè)貸款。

　　國(guó)際通行做法是對(duì)首次置業(yè)群體給予貸款低首付、低利率的支持。比如，澳大利亞最低首付5%，利率低于正常利率0.5到1個(gè)百分點(diǎn)；加拿大和美國(guó)甚至允許零首付；美國(guó)政府先后成立房利美和房地美，為低首付和低息（比正常低30%）提供擔(dān)保，這樣商業(yè)金融機(jī)構(gòu)更愿放貸，雖然次貸危機(jī)暴露了美國(guó)房貸方面的一些問(wèn)題，但不能因此全盤否定政府支持首次置業(yè)的做法。另外，澳大利亞、美國(guó)、英國(guó)等很多國(guó)家，都允許用個(gè)調(diào)稅抵扣房貸利息。

　　我國(guó)相關(guān)政府部門，以及地方政府，只在樓市低迷、經(jīng)濟(jì)下滑時(shí)，如2000年前后，2008年下半年至2009年，才急吼吼地放松房貸政策，首次置業(yè)者才能與投資投機(jī)者一道享受好處。這真是一件悲哀的事。既然政府能夠通過(guò)信貸、稅收政策救助小微企業(yè)，為何就不能支持一下首次置業(yè)者呢？