承和·書香庭
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廣東佛山“限購松綁令”朝令夕改的風(fēng)波(下稱“佛山風(fēng)波”)過后，地方政府對于包括限購在內(nèi)的地方樓市調(diào)控政策的調(diào)整，或?qū)⒏嗍艿絹碜陨霞壵踔林醒胝闹苯痈深A(yù)。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱住建部)已經(jīng)開始考慮并提出建議，地市級政府在調(diào)整現(xiàn)有限購及其相關(guān)地方樓市調(diào)控政策之前，要知會省級政府并“聽取”相關(guān)意見；而直轄市政府調(diào)整相關(guān)地方樓市調(diào)控政策的，則要事先與中央政府進行溝通協(xié)調(diào)。
自最新一輪房地產(chǎn)調(diào)控以來，“限購”政策一直是包括地方政府在內(nèi)的各方利益群體博弈的焦 點所在。在各地方政府出臺限購政策近一年之時，佛山風(fēng)波所引發(fā)的可能的限購調(diào)整權(quán)“上收”，則意味著嚴(yán)厲限購將不會成為一項“一年屆滿，到期不續(xù)”的“短期政策”。
調(diào)整權(quán)“上收”可能
10月11日上午11時，佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局在其官方網(wǎng)站上發(fā)布《關(guān)于進一步加強我市房地產(chǎn)市場調(diào)控有關(guān)問題的通知》(下稱《通知》)，要求全市自次日起嚴(yán)格執(zhí)行。
根據(jù)該《通知》，限購政策從引進人才、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移年限豁免、本地居民增購一套商品住房、農(nóng)村流轉(zhuǎn)土地自建房豁免等四方面得以松綁。但不到10個小時后，佛山市政府即宣布暫緩執(zhí)行該通知，限購松綁曇花一現(xiàn)。
“別的我們不便發(fā)表評論，但佛山市出臺這個通知之前，沒有和我們知會溝通。”10月12日中午，住建部一位不愿具名的官員向《中國經(jīng)營報(微博)》記者表示，從國務(wù)院到住建部一直都是要求地方政府認(rèn)真落實包括限購在內(nèi)的各項調(diào)控政策，“限購政策不存在放松或退出的問題”。
記者了解到，針對佛山限購松綁風(fēng)波，作為房地產(chǎn)調(diào)控部際聯(lián)席會議的牽頭部門，住建部已在設(shè)計對策。10月12日，接近住建部的消息人士告訴記者，住建部已經(jīng)開始考慮，要求地方政府在調(diào)整已出臺的樓市調(diào)控政策時，須與上級政府知會并聽取意見，并將此作為一項“工作程序慣例”，包括限購政策在內(nèi)，加以貫徹。
“如果是地市一級政府要調(diào)整包括限購在內(nèi)的地方調(diào)控政策，那么要提前知會省政府，并聽取省級政府的意見，如果是直轄市，則要提前與中央級政府溝通，聽取中央政府的意見，然后再進行調(diào)整?？傊?，上一級政府要綜合權(quán)衡政策的各方面影響，然后給出意見，這就可以讓地方政府對限購政策的調(diào)整有所管制，而不是只考慮自己的問題。”上述消息人士說。
對此，前述住建部官員并未直接表態(tài)。他表示，房價上漲過快、房地產(chǎn)市場過熱的城市和地區(qū)實施限制性購買政策，是本輪調(diào)控最重要的手段之一。國務(wù)院一直高度重視，對于“應(yīng)出而未出”或者不能有效落實中央調(diào)控政策的，住建部聯(lián)合監(jiān)察部有權(quán)對其處以從約談到行政處分的“問責(zé)”。
限購“長期化”
10月12日，在被問及一天前佛山限購松綁風(fēng)波時，住建部辦公廳一位負(fù)責(zé)人向記者表示，調(diào)控的方向不會變、政策的導(dǎo)向也不會有更改。而在佛山發(fā)布限購松綁政策后，不少業(yè)界人士預(yù)計，限購政策將由此放松。
記者了解到，佛山市政府出臺《通知》并引發(fā)外界廣泛關(guān)注后，國務(wù)院辦公廳、住建部相繼向廣東省人民政府、廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳詢問佛山出臺限購松綁政策的背景、原因以及相關(guān)情況，并責(zé)成廣東省、佛山市相關(guān)部門，對此“做出解釋”。
21世紀(jì)(微博)不動產(chǎn)研究機構(gòu)分析師郭穎告訴記者，自國務(wù)院提出以限購為核心的新一輪調(diào)控政策以來，限購政策出臺、落實與執(zhí)行的權(quán)力，均在于地方政府，因此，按照行政權(quán)力的授予原則，地方政府也擁有直接調(diào)整包括限購政策在內(nèi)的一系列地方調(diào)控政策的權(quán)力，而從法律層面上，無須獲得上級政府的行政許可或者認(rèn)可。
“也就是說，地方政府想調(diào)整，就調(diào)整了。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者。他認(rèn)為，也恰是這一原因，導(dǎo)致了佛山限購松綁風(fēng)波的出現(xiàn)。
對于佛山調(diào)整限購政策之前廣東省政府以及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳是否知情，10月13日上午，廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳的一位官員不愿正面回答，但他承認(rèn)，10月10日佛山發(fā)布《通知》后，“廣東方面承受了來自北京的很大壓力”。
“目前調(diào)控的最根本問題是地方政府的執(zhí)行力度問題，雖然全國超過40個城市執(zhí)行了限購政策，但是其實松緊程度遠(yuǎn)不一樣，最嚴(yán)格的有北京的限購5年，也有本地戶籍只限購第四套房。雖然佛山并非一二線城市，但是在全國政策依然趨緊的情況下，出現(xiàn)放松可能會給市場帶來錯誤的信號。”張大偉說。
前述住建部官員則表示，佛山前9個月房價上漲幅度超過10%，已經(jīng)超出了房價控制的預(yù)期目標(biāo)，在這樣的情況下放開限購，不利于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的健康、穩(wěn)定，有違調(diào)控的初衷。
市場期望落空
“我們從來沒有認(rèn)為限購會是一項短期政策。”萬科股份執(zhí)行副總裁毛大慶(微博)向本報記者表示。但是，如毛大慶一般認(rèn)定的開發(fā)商并不是絕大多數(shù)，在佛山限購令松綁之初，不少開發(fā)企業(yè)還是認(rèn)為，限購不可能是長期政策。
北京市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志告訴記者，住房地品從本質(zhì)上說是一種公共產(chǎn)品，因此，從北京的角度而言，限購已經(jīng)可以確定會納入北京的基本住房制度，而不是一種短期的、臨時性的、隨時可以放松的政策。
正是基于此原因，萬科在北京公司的內(nèi)部考核，已經(jīng)開始將“去化率”作為內(nèi)部業(yè)績考核的唯一標(biāo)準(zhǔn)，以便加快庫存的消化速度。而對于市場判斷，毛大慶表示，萬科一向遵循的原則是順應(yīng)市場而不是預(yù)測市場。
記者了解到，萬科內(nèi)部“去化率”考核的核心，在于考核旗下在售樓盤的銷售速度。“這是自己和自己比，庫存是一個總數(shù)，賣掉多少形成一個數(shù)，兩者相比較得出一個比率，就是‘去化率’，這個‘去化率’和價格、戶型面積都沒有關(guān)系，所以銷售速度很重要。”北京萬科一位銷售負(fù)責(zé)人告訴記者。而在此之前，無論以銷售面積考核，還是以銷售金額考核，都與房屋戶型面積、單價、總價相關(guān)，而在目前的考核體系下，速度實際上是唯一重要的標(biāo)桿。
個中含義，不言自明。而在此之前，萬科、首創(chuàng)等北京一線房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高管均向記者表示，“限購實際上是規(guī)定了買房子的池子里魚有多少，限購政策不放開，賣掉一批就少一批，越到后面，市場壓力就越大。”
“在嚴(yán)厲的調(diào)控政策作用下，2011年房地產(chǎn)成交量大幅下降已是不可改變的事實，雖然幾乎所有城市都能完成其房價調(diào)控目標(biāo)，但房價的跌幅離大多數(shù)居民的心理預(yù)期還有較大距離，也因此，房地產(chǎn)調(diào)控政策延續(xù)到2012年也是難以抗拒的大勢。無論是開發(fā)商還是地方政府，都不應(yīng)再抱不切實際的幻想。”郭穎說。
