承和·書香庭
7000元/m2
3室(4) 4室(1)
九江市八里湖新區(qū)八里湖大道以南,安居路以西,通湖路以東,八里湖大道加油站兩側(cè)
即使在當(dāng)前對房地產(chǎn)市場進(jìn)行嚴(yán)厲調(diào)控的背景下,金融機(jī)構(gòu)管理部門尚未明顯提出商業(yè)地產(chǎn)信貸縮緊要求前,各商業(yè)銀行主動(dòng)出手的情形也并不多見,房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)向更深層次延伸?什么原因致使銀行暗中提高商業(yè)地產(chǎn)貸款門檻甚至停貸?對部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,目前的住宅銷售狀況本來就讓他們焦頭爛額,此次商業(yè)地產(chǎn)信貸政策的變化,無異于雪上加霜,哪些商業(yè)地產(chǎn)銷售會(huì)受到重創(chuàng)?
樓市調(diào)控?cái)U(kuò)至商業(yè)地產(chǎn)
“近期的確有對商業(yè)地產(chǎn)信貸的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)提示。”市銀監(jiān)局一知情人士向重慶晚報(bào)記者證實(shí)了該消息的真實(shí)性。
我市不少銀行人士對此次商業(yè)地產(chǎn)信貸門檻的提高卻描述得非常輕松。一股份制銀行信貸人士稱:“主要是信貸額度緊張。歷來到年底時(shí)信貸額度都會(huì)自然收緊,加之今年受央行信貸收縮政策影響,資源更為缺乏。銀監(jiān)會(huì)關(guān)于商業(yè)貸款的警示或在一定程度上加劇了市場對商貸資金的缺口。”
此前有媒體報(bào)道稱,銀監(jiān)會(huì)對商業(yè)地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)提示,來源于今年以來陸續(xù)上報(bào)的幾宗貸款違規(guī)案例。據(jù)了解,今年4月曾有一家小型商業(yè)銀行被內(nèi)部披露,商業(yè)抵押貸款的貸款用途審核不嚴(yán)格,貸款資金被查到違規(guī)流入樓市和股市。今年5月,曾有一家股份制商業(yè)銀行通過陰陽合同,違反商業(yè)貸款期限不得超過10年的規(guī)定。這兩個(gè)案例均發(fā)生在東部沿海的二線城市。
“這些案件促使銀監(jiān)會(huì)對商業(yè)地產(chǎn)貸款做了較為深入的檢查稽核,引發(fā)了監(jiān)管高層的注意。”中國銀監(jiān)會(huì)法規(guī)部人士曾表示。
“事實(shí)上一直以來,各大銀行對商業(yè)地產(chǎn)投資貸款的審核都比較嚴(yán)格,如今再次傳出收緊商業(yè)地產(chǎn)貸款的信號,這也是銀行降低自身風(fēng)險(xiǎn)的一種手段。”東原商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃發(fā)展部總監(jiān)董渝焱表示,他很清楚地記得,2007年時(shí)他所負(fù)責(zé)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,銀行都組織專門團(tuán)隊(duì)對貸款人資質(zhì)進(jìn)行審核,甚至還專門邀請第三方機(jī)構(gòu)參與評估。
收緊信貸資金防范過熱風(fēng)險(xiǎn)
然而,更多業(yè)內(nèi)人士并不認(rèn)為上述理由是我市銀行緊縮商業(yè)地產(chǎn)信貸的真正原因。
“上半年商業(yè)地產(chǎn)的‘火’是因?yàn)樽≌袌鲑Y金的‘擠出’效應(yīng)。投資住宅市場的資金被調(diào)控政策擠出來了,流向股市,不景氣,流向商業(yè)的優(yōu)勢就非常明顯了。”策源地產(chǎn)副總經(jīng)理徐波昨日在接受重慶晚報(bào)記者采訪時(shí)形象地說:“我認(rèn)為信貸資金收緊,在一定程度上也可以抑制流向商業(yè)地產(chǎn)的資金變得過熱,防范商業(yè)地產(chǎn)過熱的風(fēng)險(xiǎn)。”
重慶中原地產(chǎn)副總經(jīng)理何偉堅(jiān)稱,從今年初開始,各路專家和業(yè)內(nèi)人士高調(diào)宣揚(yáng)“不限購、不限貸”、“住宅市場遭遇國家政策的嚴(yán)厲調(diào)控而商業(yè)地產(chǎn)卻是本輪調(diào)控的‘避風(fēng)港’”等觀點(diǎn),導(dǎo)致大量資金開始由住宅向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移。
在各路資金的熱炒下,商業(yè)地產(chǎn)升溫迅速,部分城市已現(xiàn)過熱苗頭,因此管理層必須對此現(xiàn)象提出預(yù)警,謹(jǐn)防商業(yè)地產(chǎn)的過度投資炒作。
上海同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉在接受重慶晚報(bào)記者采訪時(shí)也稱,在住宅市場受到限購、限貸的遏制后,投資者開始將目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。
如果銀行放貸放松,將會(huì)導(dǎo)致下半年信貸增長過快,為確保金融市場穩(wěn)定,勢必會(huì)對這部分有過熱跡象的商業(yè)地產(chǎn)投資進(jìn)行降溫。
銷售型商業(yè)地產(chǎn)最受傷
何偉堅(jiān)在接受重慶晚報(bào)記者采訪時(shí)分析認(rèn)為,商業(yè)地產(chǎn)信貸新政對于一些以自己持有的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商而言,并無什么影響,反而對于一些以銷售為主的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)帶來最為直接的影響。“以銷售為主的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,項(xiàng)目銷售和資金將面臨新的考驗(yàn)。”
業(yè)內(nèi)人士告訴重慶晚報(bào)記者,目前重慶的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,大多數(shù)都是銷售型,真正開發(fā)者自持物業(yè)的比例相當(dāng)小。
“對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,最不希望看到的是自己籍以救命的商業(yè)地產(chǎn)成為壓跨企業(yè)的致命稻草。”我市一大型房地產(chǎn)企業(yè)副總裁很是擔(dān)心這種結(jié)局的產(chǎn)生。
他告訴記者,在住宅市場遭遇國家系列的調(diào)控政策后,不少開發(fā)商已經(jīng)暗調(diào)盈利方向,將商業(yè)地產(chǎn)的銷售資金作為企業(yè)完成年度銷售目標(biāo)的主要支撐。
據(jù)了解,“招保萬金”四大龍頭房企公布2011年發(fā)展規(guī)劃及行業(yè)展望顯示,謹(jǐn)慎擴(kuò)張土地儲(chǔ)備,轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)是其戰(zhàn)略選擇之一。
比如,以前堅(jiān)持純住宅開發(fā)的金地集團(tuán)提出以“住宅業(yè)務(wù)為核心,以商業(yè)地產(chǎn)和金融業(yè)務(wù)為兩翼”的戰(zhàn)略構(gòu)想,向復(fù)合型房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型。
而現(xiàn)在各大銀行紛紛提高商業(yè)地產(chǎn)信貸門檻,“這對于開發(fā)商來說并不是好事,會(huì)對項(xiàng)目銷售和房企資金鏈造成沖擊。”該人士表示。
明年初商業(yè)按揭貸款或增多
特別是在對預(yù)售商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目暫停放貸,會(huì)直接影響開發(fā)企業(yè)的資金面,造成資金鏈緊張。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,對開發(fā)商而言,重慶本土目前僅有幾家房地產(chǎn)企業(yè)上市,大多數(shù)本地房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道還是銀行貸款。但是今年以來央行七次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,也是對房地產(chǎn)行業(yè)的警示,希望能夠抑制房貸沖動(dòng)、控制貸款規(guī)模。融資渠道較少的開發(fā)商的資金利用成本還將進(jìn)一步增加。
“在樓市住宅調(diào)控密集的政策接連出臺(tái)背景下,貨幣政策是影響樓市調(diào)控的關(guān)鍵因素。”我市某商業(yè)銀行長期從事金融政策研究的凌明認(rèn)為,頻繁上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、加息、縮減利率優(yōu)惠幅度等進(jìn)行信貸調(diào)控,直接導(dǎo)致了用于發(fā)放貸款的資金減少,因此流向商業(yè)地產(chǎn)的資金也受到影響。
凌明表示,對于購房者而言,年內(nèi)獲得貸款的難度還將加大,成本也逐步提高。但是,凌明認(rèn)為這只是暫時(shí),到明年初時(shí)住房貸款政策完全放松的可能很小,但獲得商業(yè)按揭貸款的機(jī)會(huì)則將增多。
據(jù)了解,目前貸款購買鋪面、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)的利率普遍在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上要上浮20%~30%,最高可能上浮40%。因此,部分投資客戶因?yàn)殂y行貸款條件審批苛刻,放款時(shí)間過長,投資需求正在逐步轉(zhuǎn)向其他行業(yè),如投資旅游地產(chǎn)、收藏品等。