龍湖等民營房企集體降價(jià) 最大規(guī)模降價(jià)潮正到來

    不僅負(fù)債成本過高、銷售困難、融資渠道不暢，就連銷售款回籠也遇到了障礙，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈正面臨越來越嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。而從佛山放松限購的朝令夕改可以看出，政府調(diào)控樓市的決心十分堅(jiān)定。在這種背景下，以龍湖為首的品牌房地產(chǎn)商掀起了新一輪降價(jià)潮。

    龍湖地產(chǎn)青島新盤降價(jià)超過10%；重慶龍湖千套房源降價(jià)8%；合生創(chuàng)展]部分樓盤降價(jià)超過10%；世茂房地產(chǎn)部分內(nèi)地樓盤計(jì)劃降價(jià)10%……

    “十一”長假之后，上證報(bào)對部分品牌房企價(jià)格策略進(jìn)行了調(diào)查。結(jié)果顯示，以民營房企為主，新一輪降價(jià)，也可以說是年內(nèi)最大規(guī)模和幅度的降價(jià)潮正在到來。

    龍湖領(lǐng)銜新一輪降價(jià)潮

    昨天，一則重磅炸彈在青島樓市被引炸。一直以價(jià)格略高于周邊物業(yè)著稱的高端物業(yè)開發(fā)商龍湖地產(chǎn)宣布，其在青島即將開盤的龍湖滟瀾海岸小高層項(xiàng)目，均價(jià)定在了6500元/平方米。這一價(jià)格較周邊同檔物業(yè)價(jià)格降低了1000元左右，降價(jià)幅度超過10%。

    除了均價(jià)降低外，有消息稱，在10月12日、13日兩天內(nèi)現(xiàn)場登記的客戶還可享受總房款1%的優(yōu)惠，同時(shí)贈(zèng)送一個(gè)價(jià)值10萬元的停車位。另外，在10月15日舉辦的認(rèn)籌活動(dòng)上交5萬元認(rèn)籌金的客戶，可在享受以上優(yōu)惠的同時(shí)，再享5000元/套的總價(jià)優(yōu)惠；當(dāng)天交10萬元認(rèn)籌金的客戶，可再獲得10000元/套的總價(jià)優(yōu)惠。

    消息傳出，青島原本低迷的樓市像被炸開了一個(gè)缺口。有分析人士稱，或許有更多房企將在青島進(jìn)行降價(jià)銷售，以應(yīng)對客戶流失。

    這已經(jīng)不是龍湖第一次大手筆低價(jià)入市了。數(shù)日前，重慶龍湖宣布啟動(dòng)“易房節(jié)”，上千套房源降價(jià)3%至8%，最高每套優(yōu)惠40萬元。有消息稱，部分房企連夜召開會議研究對策。

    對于此次龍湖的高調(diào)出擊，龍湖新聞發(fā)言人許桐輝向記者介紹，這不代表龍湖啟動(dòng)全集團(tuán)的統(tǒng)一降價(jià)，而是龍湖一直秉持的靈活定價(jià)策略。根據(jù)每個(gè)城市和樓盤的不同性質(zhì)，爭取主動(dòng)出擊，搶占市場。“目前的形勢已經(jīng)十分明確，回籠資金以保持流動(dòng)性成為企業(yè)頭等大事。”許桐輝稱。

    據(jù)介紹，龍湖的低價(jià)入市策略只針對新盤，“以往龍湖定價(jià)都是略高于周邊房價(jià)，也就是說，龍湖新盤入市，價(jià)格沒有比周邊高已經(jīng)相當(dāng)于降價(jià)，而一旦大幅低于市場價(jià)，說明較龍湖原本計(jì)劃入市的價(jià)格，下降幅度更大。”一位接近龍湖的房地產(chǎn)人士稱。另據(jù)了解，接下來龍湖仍可能在其他城市展開降價(jià)活動(dòng)。

    除龍湖外，有消息稱，世茂房地產(chǎn)計(jì)劃部分樓盤降價(jià)10%左右。甚至有消息稱，在內(nèi)地有較多項(xiàng)目的和記黃浦也已經(jīng)開始考慮降價(jià)促銷。“可以肯定的是，和黃在全國的項(xiàng)目賣得都很差，上海的兩個(gè)物業(yè)每個(gè)月只能賣出一、兩套。如果降價(jià)，應(yīng)該會有效果，但降幅起碼要在20%左右。”一位上海房地產(chǎn)專家表示。

    “以前降價(jià)的多是普通住宅，現(xiàn)在連高端物業(yè)和豪宅也不得不降價(jià)回款，這就很可怕了。對于豪宅開發(fā)商來說，他們一直認(rèn)為小幅降價(jià)也不會有效果，所以都挺住不降。如果現(xiàn)在他們也啟動(dòng)降價(jià)，那說明資金鏈?zhǔn)钦娴暮芫o了。”北京中原高層表示。

    房企資金危機(jī)加劇是降價(jià)主因

    我們在關(guān)注房企降價(jià)策略的同時(shí)，也在探究這一輪更猛烈降價(jià)的真實(shí)原因。這些企業(yè)的統(tǒng)一特征是香港上市、民營背景、在內(nèi)地有較大體量的開發(fā)項(xiàng)目，且此前融資策略較為激進(jìn)。

    以合生創(chuàng)展為例，有業(yè)內(nèi)人士評價(jià)，合生創(chuàng)展將是繼綠城之后又一個(gè)可能出現(xiàn)現(xiàn)金流高危的企業(yè)。據(jù)了解，上半年，合生創(chuàng)展?fàn)I業(yè)收入僅為48億港元，但總負(fù)債高達(dá)334億港元，兩年內(nèi)的短期負(fù)債已經(jīng)超過200億港元。

    也因?yàn)榇耍?月底，標(biāo)準(zhǔn)普爾宣布，將合生創(chuàng)展的評級展望由“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”，將合生創(chuàng)展的大中華區(qū)信用體系評級由“cnBB”下調(diào)至“cnBB-”，債務(wù)評級由“cnBB-”下調(diào)至“cnB+”。標(biāo)準(zhǔn)普爾信用分析師符蓓表示，合生創(chuàng)展的流動(dòng)性和財(cái)務(wù)實(shí)力可能將在2012年進(jìn)一步削弱。主要信用風(fēng)險(xiǎn)因素包括激進(jìn)地通過發(fā)債進(jìn)行擴(kuò)張、銷售的執(zhí)行情況疲弱以及持續(xù)的公司治理問題。

    昨天，記者致電合生創(chuàng)展在北京的樓盤合生麒麟社，數(shù)月前網(wǎng)上銷售均價(jià)為30000元/平方米的項(xiàng)目，目前均價(jià)在2.6至2.8萬元/平方米，降價(jià)幅度在10%左右。據(jù)了解，合生創(chuàng)展這一輪降價(jià)早于其他企業(yè)，在第三季度就已經(jīng)展開。

    可見，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)與房企銷售策略直接相關(guān)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)期，在今年年底和明年年初，房企的現(xiàn)金流危機(jī)可能達(dá)到最高峰。

    其中原因之一是融資非常艱難。一般來說，房企在年底前需要償還短期銀行貸款、支付工程款、農(nóng)民工工資，以及拖欠的政府稅費(fèi)等。第二年年初，將進(jìn)行新一輪融資，以支付新一年的運(yùn)營成本。今年以來，隨著銀行貸款收緊，房企最倚重的融資路徑是房地產(chǎn)信托和海外發(fā)債。不過，從目前趨勢看，這兩條路徑明年都可能出現(xiàn)阻礙。

    “目前幾大信托公司的房地產(chǎn)信托已經(jīng)全部叫停。而海外發(fā)債也隨著近期國際市場看淡內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)而被迫中止。”一位房地產(chǎn)專家表示。

    美銀美林?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月30日以來的三個(gè)月時(shí)間內(nèi)，中資地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)行公司債券整體跌幅高達(dá)19.9%，創(chuàng)下自2008年3月以來最大單季跌幅。外資看空內(nèi)地樓市，擔(dān)心信用危機(jī)成為這輪下跌的主要原因。

    由于國內(nèi)融資渠道不暢，今年以來，碧桂園、世茂房地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、方興地產(chǎn)、華潤置地等房企在海外密集發(fā)債，融資額超過了1000億元，幾乎所有在港上市內(nèi)地大型房企都完成了一輪融資。“對于房企來說，債已經(jīng)發(fā)完了，目前的債券價(jià)格下跌對企業(yè)其實(shí)影響不大，最主要的影響是這種下跌趨勢和預(yù)期將給房企未來新的海外融資帶來困難。”一家香港上市的民營房企高層表示。

    在這種金融形勢下，房企在第四季度大范圍降價(jià)回款就很可以理解了。而目前房企最為擔(dān)心的是萬一價(jià)降了銷量仍上不去怎么辦？“集團(tuán)在考慮哪些區(qū)域可以啟動(dòng)降價(jià)時(shí)，一定會考慮這一因素，像北京這種可能降價(jià)也不會跑量的，就不會在這一輪降價(jià)的考慮范圍之內(nèi)。”一家計(jì)劃降價(jià)的房企內(nèi)部人士告訴記者。