大型房企銷售下滑 樓市價(jià)格下行趨勢已經(jīng)形成

　　“金九”未來“銀十”也恐難再現(xiàn)，樓市陰跌或?qū)⒊掷m(xù)加深。剛剛過去的國慶長假期間，全國熱點(diǎn)城市樓市成交大幅縮量，部分城市同比跌幅逾9成。新近公布的9月份房企銷售業(yè)績也遭遇“滑鐵盧”，保利、萬科等龍頭企業(yè)銷售面積、銷售金額同比雙降。

　　接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)(微博)》采訪的專家認(rèn)為，樓市價(jià)格下行的趨勢已經(jīng)確立，未來房地產(chǎn)市場或?qū)l(fā)生實(shí)質(zhì)性的變化。在持續(xù)高壓的調(diào)控之下，資金鏈深度承壓的房地產(chǎn)企業(yè)做出實(shí)質(zhì)性價(jià)格調(diào)[最新消息價(jià)格戶型點(diǎn)評]整的概率逐漸增加。

　　“黃金周”多地樓市成交跌至冰點(diǎn)

　　原本為銷售旺季的國慶長假樓市卻遭遇“黃梅天”。多地住宅市場成交量低迷不振，京滬穗深等一線城市成交量全線下跌。

　　據(jù)披露，截至10月上旬，北京“金九銀十”新入市的34個(gè)項(xiàng)目中，有六成新入市項(xiàng)目出現(xiàn)零成交尷尬局面。另據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)，國慶前七天，北京新建住宅成交量為894套，日均成交量僅為百余套，與去年同期相比，下降24%；其中二手住宅網(wǎng)簽總量為90套，與去年同期相比下跌了近28%。

　　上海、廣州、深圳等地行情也不樂觀。中原監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，10月1至7日一線城市新房成交尤為慘淡，7天成交量較2010年同期降幅達(dá)68%，較9月前7天大幅下降了63%。二手住宅方面，10月1至7日，京、滬等5大重點(diǎn)城市總體成交量較9月同期下滑了60%，其中廣州和深圳降幅均超過90%。

　　同樣的情形還出現(xiàn)在國內(nèi)其他熱點(diǎn)城市。根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，此前一周(10月3日-10月9日)監(jiān)測的33個(gè)城市，31城市樓市成交量同比下降，20城市成交量跌幅在50%以上，其中揚(yáng)州同比跌幅最大，達(dá)到86.94%。其次是大連，同比跌幅達(dá)82.41%。九大重點(diǎn)城市成交量均同比下 跌， 其中 重慶 跌幅 最大 ，達(dá)74.44%，其次成都和南京同比下降幅度亦皆超過70%。

　　中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，導(dǎo)致成交萎靡的一個(gè)主要因素是，市場各方的觀望情緒依舊十分濃郁。從政策角度來看，目前從嚴(yán)從緊的政策基調(diào)沒有變，政策松動(dòng)的可能性不大，這樣的政策環(huán)境決定了目前的市場狀態(tài)，從開發(fā)商、購房者到地方政府都對后市發(fā)展持謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　美聯(lián)物業(yè)全國研究中心高級主任徐楓接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪時(shí)分析認(rèn)為，眼下開發(fā)商推出的主力戶型的房價(jià)還是超出了多數(shù)購房者的承受能力，也就是說供求之間的關(guān)系是扭曲的。再者，開發(fā)商推盤的積極性也不是特別高，從部分樓盤的銷售節(jié)奏來看，推出的精品比例較低，相當(dāng)一部分要么是尾盤，要么就是位置不是特別好的盤，所以，購房者的積極性自然也就難以提振。

　　對于未來一段時(shí)間的成交走勢，徐楓預(yù)測，“銀十”恐難再現(xiàn)，至少在明年上半年之前樓市成交都可能處于低迷狀態(tài)。在陳國強(qiáng)看來，決定接下來市場低迷的局面有無可能被打破的一個(gè)關(guān)鍵的因素還是開發(fā)商。

　　大房企9月銷售業(yè)績集體下滑

　　隨著成交持續(xù)乏力，房企業(yè)績也有所下滑。根據(jù)保利地產(chǎn)[簡介最新動(dòng)態(tài)]11日發(fā)布的銷售數(shù)據(jù)，今年9月公司實(shí)現(xiàn)簽約面積58 .75萬平方米，同比下降33 .14%；實(shí)現(xiàn)簽約金額67 .36億元，同比下降26.21%。另一龍頭公司萬科在稍早些時(shí)候也發(fā)布了銷售數(shù)據(jù)，與去年同期相比亦呈頹勢：實(shí)現(xiàn)銷售面積108萬平方米，銷售金額125.1億元，分別比2010年同期減少4 .9%和12%。此外，中海、碧桂園、富力、合景泰富等大型房企9月份銷售業(yè)績同比均出現(xiàn)下滑。

　　鏈家地產(chǎn)分析師張?jiān)抡J(rèn)為，從公布9月銷售業(yè)績的房企來看，超過半數(shù)的大型房企業(yè)績出現(xiàn)同比下滑，而且還是萬科、中海等龍頭房企，這說明隨著調(diào)控的持續(xù)，不僅僅許多中小房企面臨破產(chǎn)、轉(zhuǎn)型抉擇，長期的樓市僵持使大型房企的銷售節(jié)奏也大幅減慢。

　　在銷售不暢的局面下，房地產(chǎn)企業(yè)還不得不面對信貸緊縮、融資成本高企 等情 形。 廣發(fā) 證券 此前 根據(jù)2011年上市房地產(chǎn)公司披露的中期業(yè)績報(bào)告統(tǒng)計(jì)指出，上半年上市房企平均資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到75%，創(chuàng)近5年來新高，負(fù)債總額突破1.09萬億元，同比上漲41%。另有數(shù)據(jù)披露，上半年106家上市房企存貨上漲39%，達(dá)到9640億元。超萬億的負(fù)債和近萬億元的存貨，讓房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈承受著巨大的壓力。

　　標(biāo)普9月底發(fā)布的中國房地產(chǎn)測試報(bào)告提出預(yù)測，未來6個(gè)月至1年內(nèi)，疲軟的銷售和趨緊的信貸政策將給中國房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性造成壓力。隨著信貸政策越來越緊，將迫使開發(fā)商降價(jià)或者尋找其他融資渠道，其中不少渠道代價(jià)高昂。目前，標(biāo)普共對29家在港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行評級，大部分房企的評級為等于或低于BB+級別的“投機(jī)”級。

　　“資金狀況的確是考驗(yàn)開發(fā)商的一個(gè)非常關(guān)鍵的因素。”陳國強(qiáng)說，特別是快到年底，開發(fā)商將面臨各種支付方面的壓力。一方面資金回籠變得更加艱難，各種常規(guī)融資渠道可以說已經(jīng)不具備融資的條件，另一方面，各種工程款、銀行短期貸款、各項(xiàng)稅費(fèi)、員工的年終獎(jiǎng)金等等，都需要開發(fā)商在年底有系統(tǒng)安排。他認(rèn)為，在年底前這段時(shí)間內(nèi)，其他前提不變尤其是政策面繼續(xù)保持高壓態(tài)勢的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)做出價(jià)格調(diào)整或者說有更多企業(yè)加入降價(jià)行列的概率是比較高的。

　　價(jià)格下行趨勢確立

　　隨著房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力逐漸加大，有研究預(yù)測，未來一段時(shí)間內(nèi)房價(jià)拐點(diǎn)將至。中國銀行11日發(fā)布的2011年第四季度中國經(jīng)濟(jì)金融展望季報(bào)預(yù)測，商品住宅價(jià)格調(diào)整拐點(diǎn)可能會(huì)在2012年春節(jié)前后到來。

　　的確，最近一段時(shí)間內(nèi)房價(jià)數(shù)據(jù)表明松動(dòng)跡象已開始顯現(xiàn)。中國指數(shù)研究院近日公布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2011年9月，全國100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8877元/平方米，與8月相比下降0.03%，為去年9月以來的首次下降。

　　另據(jù)北京中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至10月9日，從9月開始的“金九銀十”中，合計(jì)有銷售記錄的項(xiàng)目為191個(gè)住宅項(xiàng)目，其中均價(jià)相比8月份下調(diào)的達(dá)到了14個(gè)項(xiàng)目，降價(jià)的項(xiàng)目數(shù)量明顯在增加。

　　世聯(lián)地產(chǎn)研究部一份最新研究報(bào)告認(rèn)為，未來房地產(chǎn)市場或?qū)l(fā)生實(shí)質(zhì)性的變化。一方面，調(diào)控政策效力猶存，且在相當(dāng)長一段時(shí)期內(nèi)不會(huì)放松，這將導(dǎo)致購房者需求萎縮，給開發(fā)商帶來較大的存貨壓力；另一方面，購房者預(yù)期房價(jià)下跌的可能性增加。在此心理影響下，通過打折促銷等手段迎合其此種心理，才有助于消化存貨，實(shí)現(xiàn)供銷兩旺的局面。

　　徐楓預(yù)測，在目前的基礎(chǔ)上，房價(jià)松動(dòng)的幅度可能會(huì)維持在10%以內(nèi)。不過，她同時(shí)提醒說，降價(jià)的趨勢是形成了，但目前來看，實(shí)質(zhì)性降價(jià)還沒有真正來臨，至于人們的預(yù)期能否形成現(xiàn)實(shí)還需要時(shí)間。

　　陳國強(qiáng)也表示，房價(jià)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性調(diào)整的可能性在增大，但沒法確定時(shí)間點(diǎn)在哪里，變數(shù)太多，除了開發(fā)商，地方政府也是一個(gè)非常關(guān)鍵的角色，如果地方政府抱著救市的心態(tài)，那么開發(fā)商也會(huì)有更多的底氣。

　　廣東省佛山市住建局網(wǎng)站11日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市房地產(chǎn)市場調(diào)控有關(guān)問題的通知》，規(guī)定于10月12日起放寬限購條件。具體政策包括，非佛山市戶籍引進(jìn)人才購房時(shí)可不受個(gè)人所得稅證明以及社保證明的限制；已辦理房地產(chǎn)權(quán)證超過5年(含)的住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，不納入限購范圍等，這條被稱為樓市限購放寬令的通知被暫緩執(zhí)行。

　　“這反映了在調(diào)控過程中，地方與中央在政策訴求、追求目標(biāo)上是有分歧的。”陳國強(qiáng)說。在他看來，雖然調(diào)控從嚴(yán)從緊的基調(diào)未變，但不排除一些地方政府暗中放松調(diào)控力度的可能。相比開發(fā)商，可能有的地方政府更擔(dān)心市場的低迷會(huì)給當(dāng)?shù)貛砀黠@的消極影響，如果地方政府在執(zhí)行力度、調(diào)控手段上做出一些調(diào)整，就有可能影響調(diào)控的最終效果，就會(huì)有更多開發(fā)商選擇繼續(xù)扛，那么，樓市出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性價(jià)格調(diào)整也就需要更長時(shí)間。