部分城市因土地財(cái)政大幅下滑轉(zhuǎn)向“溫柔”限購(gòu)

   在樓市調(diào)控政策不斷加碼的背景下，今年以來(lái)開發(fā)商資金回籠緩慢，市場(chǎng)預(yù)期悲觀，拿地?zé)崆轶E降，流拍、底價(jià)成交屢見(jiàn)不鮮。除了土地市場(chǎng)、住宅市場(chǎng)持續(xù)慘淡之外，樓市深度調(diào)控的最顯著特征就是土地財(cái)政的大幅下滑。高度依賴土地出讓金的地方財(cái)政，今年遭遇更大壓力。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，部分二三線城市迫于各種因素對(duì)限購(gòu)的執(zhí)行力度較寬松，對(duì)這種“溫和”限購(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止。

土地市場(chǎng)寒風(fēng)陣陣

    長(zhǎng)沙市國(guó)土資源局網(wǎng)上出讓系統(tǒng)最新資料顯示，9月中旬長(zhǎng)沙有6幅土地掛牌轉(zhuǎn)讓，其中4幅以底價(jià)成交，而此前的8月，長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)剛剛出現(xiàn)住宅用地零成交的尷尬。但冷清的土地交易市場(chǎng)顯然未能阻止地方政府推地的熱情。長(zhǎng)沙在9月推出聲勢(shì)浩大的千畝土地供應(yīng)計(jì)劃，僅大河西地區(qū)的7幅土地“底價(jià)”總計(jì)就超過(guò)40億元。

    隨著手中現(xiàn)金日趨緊張，越來(lái)越多的開發(fā)商已無(wú)暇攻城略地，土地市場(chǎng)寒意漸濃。在拿地?zé)崆槿諠u消退、土地出讓收入迅速下滑的大背景下，長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)遭遇“寒流”。

   9月以來(lái)，長(zhǎng)沙加快了拍地的步伐，但籠罩在土地市場(chǎng)上的低迷氣氛并未打破，地方政府的土地財(cái)政也將經(jīng)歷嚴(yán)峻考驗(yàn)。

   以浙江省臺(tái)州市為例，2010年臺(tái)州財(cái)政總收入310.62億元，增長(zhǎng)18.04%。其中土地出讓金收入250.46億元，增長(zhǎng)225.09%，土地出讓金占財(cái)政收入80%。如果實(shí)行嚴(yán)格的樓市調(diào)控，其財(cái)政收入一定會(huì)受影響。此外，2011年杭州市上半年土地收入大減，同比下降62%。

    與此相對(duì)應(yīng)的是，今年以來(lái)，浙江地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收一路下探。中國(guó)證券報(bào)記者了解到，2010年上半年浙江房地產(chǎn)行業(yè)的稅收收入增長(zhǎng)82%，對(duì)地方財(cái)政的貢獻(xiàn)率達(dá)到63.7%。根據(jù)公開信息，2011年上半年4月、5月、6月，浙江房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅環(huán)比分別下降17%、16%、8.1%。今年上半年，浙江省房地產(chǎn)對(duì)地方財(cái)政的收入增長(zhǎng)貢獻(xiàn)已經(jīng)下滑至27.9%。

警惕“溫和”限購(gòu)

   由于市場(chǎng)成交低迷、貨幣緊縮政策導(dǎo)致資金鏈趨緊及后續(xù)政策預(yù)期的不確定因素，全國(guó)城市的土地出讓金出現(xiàn)了明顯下跌，特別是二三線城市的土地出讓金的縮水給地方財(cái)政帶來(lái)重重隱憂。

   業(yè)內(nèi)人士分析指出，部分二三線城市對(duì)限購(gòu)的執(zhí)行力度較寬松問(wèn)題早已出現(xiàn)。例如，有些地區(qū)是“部分限購(gòu)”，如臺(tái)州的“限新房不限二手房、限市區(qū)不限郊區(qū)”；有些地區(qū)則“以限價(jià)代替限購(gòu)”，如遼寧丹東、廣東韶關(guān)等；而佛山擬推“松綁令”則體現(xiàn)了直接放寬限購(gòu)措施的心態(tài)，限購(gòu)執(zhí)行寬松問(wèn)題大有從隱性變?yōu)轱@性之勢(shì)。這三個(gè)類型的“限購(gòu)”模式，似乎體現(xiàn)了部分地方對(duì)限購(gòu)政策不同程度的“解讀”。

    中房信集團(tuán)分析師薛建雄表示，在這種形勢(shì)下，限購(gòu)令的推行肯定會(huì)遇到地方政府的阻力。出于對(duì)政績(jī)考核的擔(dān)心，又迫于調(diào)控不力而被問(wèn)責(zé)的壓力，一些地方政府最終選擇了相對(duì)溫和的“限價(jià)令”或“限購(gòu)令”。如果任由這股風(fēng)氣蔓延，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果打折扣。

   業(yè)內(nèi)人士表示，佛山放寬限購(gòu)令一旦執(zhí)行，將會(huì)給各地繼續(xù)落實(shí)政策帶來(lái)一個(gè)不好的示范。這有可能會(huì)影響其他城市繼續(xù)執(zhí)行政策的決心，進(jìn)而給整個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控成果打折扣。