政策已“見底” 樓市將降溫

    夏去秋來，房地產(chǎn)調(diào)控正在步入下半場。自去年初開始，至今年上半年，可稱為上半場，其特征是：政策持續(xù)加碼，成交量萎縮，價格漲幅回落。下半場的特征將是：政策緊縮至高限，成交量趨于平穩(wěn)，部分城市價格有所下跌。

    近期，宏觀政策面，貨幣政策已不太可能大力度加強了；房地產(chǎn)政策面，“二三線限購”有“雷聲大、雨點小”之嫌。臺州、衢州等出臺的限購令，明顯屬于“從寬發(fā)落”。而相當(dāng)一部分房價漲幅偏高的城市，諸如廊坊、韶關(guān)、秦皇島、煙臺等，紛紛主打“限價牌”，限制新售樓盤的預(yù)售備案價，而對限購則敬而遠之。

    其實，很多人沒搞清楚一點，限購只是手段，而目標(biāo)卻是房價。房價控制目標(biāo)才是關(guān)鍵，因為今年初的“新國八條”，明確提出將“此物”列為問責(zé)對象。遺憾的是，600多個城市政府，都將房價控制目標(biāo)定為不高于GDP或收入增幅，僅有北京限定普通住房價格“穩(wěn)中有降”。那么，限購與否的主動權(quán)，其實是握在地方手中的，若能完成房價控制目標(biāo)，憑什么一定要被限？在中央與地方的博弈中，正由于在房價控制目標(biāo)制定中落于下風(fēng)，才導(dǎo)致當(dāng)前限購上的被動。政策緊縮的力度，到此也就終結(jié)了。

    中國樓市是政策市，政策一旦松動，則市場離復(fù)蘇也就不遠了。比如，2008年月10月，國家出臺4萬億元經(jīng)濟刺激計劃，房地產(chǎn)調(diào)控也大大松綁，而樓市在2009年3月迎來持續(xù)反彈。值得關(guān)注的是，本輪經(jīng)濟政策和樓市政策已經(jīng)“見底”，但接下去的放松節(jié)奏，卻沒2008年那么快，力度也沒后者那么大。

    在此影響下，未來半年左右，房地產(chǎn)市場總體上仍呈探底態(tài)勢。

    至于價格，上一輪樓市調(diào)整，是在2008年8月下拐，持續(xù)小跌了6個月時間。本輪房價調(diào)整，預(yù)計比上一輪跌幅小、步調(diào)慢。明年下半年，早則二季度，將步入小步復(fù)蘇、回暖通道。