土地市場(chǎng)開(kāi)年遇冷，長(zhǎng)三角熱度仍保持高位

2020年8月末，房地產(chǎn)調(diào)控融資新規(guī)“三道紅線(xiàn)”一鳴驚人；2020年最后一天，銀行涉房貸款“兩道紅線(xiàn)”破土而出。一條關(guān)于房企，一條涉及銀行，均劍指房地產(chǎn)資金鏈，融資難度持續(xù)升級(jí)。

在房地產(chǎn)融資日漸趨緊的大環(huán)境下，開(kāi)年房企拿地更加審慎。而在這種背景之下，也只有部分區(qū)域的土地市場(chǎng)熱度繼續(xù)保持高位。

開(kāi)年地市低位運(yùn)行，長(zhǎng)三角熱度維系高位

雖然受結(jié)構(gòu)性等因素影響，地價(jià)和溢價(jià)率有所回升，但房企整體拿地意愿仍不強(qiáng)烈，1月份土地市場(chǎng)成交規(guī)模處于低位。

克而瑞日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1月份全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地總成交建筑面積僅12248萬(wàn)平方米，同環(huán)比分別下降30%和70%；成交總金額3676億元，環(huán)比下降近7成。

從各類(lèi)城市來(lái)看，一線(xiàn)城市成交建面504萬(wàn)平方米，環(huán)比下降29%；二線(xiàn)城市成交建面2504萬(wàn)平方米，環(huán)比下降75%；三四線(xiàn)城市成交建面9239萬(wàn)平方米，環(huán)比下降75%，同比下降34%。

從百?gòu)?qiáng)房企的拿地動(dòng)作來(lái)看，似乎更青睞二線(xiàn)及三四線(xiàn)城市。根據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)，1月份百?gòu)?qiáng)房企拿地建面中三四線(xiàn)城市占比為57%，同比提升幅度較大。二線(xiàn)城市占比達(dá)到42%，僅有1%位于一線(xiàn)城市。

具體到區(qū)域看，1月份百?gòu)?qiáng)房企拿地中43%位于長(zhǎng)三角地區(qū)，24%位于中西部，環(huán)渤海和珠三角占比相對(duì)較低，分別為18%和15%。

值得注意的是，2021年以來(lái)長(zhǎng)三角地區(qū)的土拍熱度繼續(xù)保持高位。其中，杭州成交異?；钴S，共計(jì)出讓59宗地，成交總建面高達(dá)405萬(wàn)平方米。且半數(shù)地塊以最高限價(jià)+競(jìng)自持出讓?zhuān)罡呦迌r(jià)成交已成市場(chǎng)常態(tài)，并且商辦地塊競(jìng)拍顯著升溫。與此同時(shí)，寧波、合肥等城市土拍溢價(jià)率都在20%以上。

此外，上海更是在新年首拍中推出了臨近城市中心人民廣場(chǎng)的黃浦豫園地塊，該地塊的起拍樓面價(jià)是上海有史以來(lái)出讓地塊中起拍樓板價(jià)最高的地塊，其出讓總價(jià)也高達(dá)176億元，最終由上海城投競(jìng)得，成交樓板價(jià)為89567元/平方米，而該價(jià)格已經(jīng)超過(guò)2020年全國(guó)成交地塊的最高單價(jià)。

規(guī)模房企仍是拿地主力

隨著地市整體低位運(yùn)行，房企分化也更加明顯。1月份，在百?gòu)?qiáng)房企拿地中，品牌房企占比仍較大，尤其是頭部房企。

其中，綠城中國(guó)、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)單月拿地金額分別超過(guò)170億元、150億元和80億元，位列前三；TOP15房企單月拿地投入均超過(guò)50億元；TOP100中40%房企單月拿地投入不足10億元。

整體來(lái)看，三道紅線(xiàn)之下，仍有部分企業(yè)尚未進(jìn)入拿地狀態(tài)。從克而瑞發(fā)布的《2021年1月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100排行榜》來(lái)看，有22家項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商入榜也足以見(jiàn)得當(dāng)前企業(yè)投資的謹(jǐn)慎態(tài)度。

另一方面，國(guó)企央企拿地還呈現(xiàn)相對(duì)積極的態(tài)度，拿地金額排名靠前。浙系房企在長(zhǎng)三角供地較多的情況下，投資搶先一步，綠城、濱江等房企拿地銷(xiāo)售比顯著高于行業(yè)平均和梯隊(duì)平均。

最近一段時(shí)間以來(lái)，主管部門(mén)多次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，金融部門(mén)多次加強(qiáng)管控、預(yù)防金融風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴(yán)?？硕鹧芯恐行姆治稣J(rèn)為，在2月份春節(jié)假期影響下，預(yù)計(jì)房企投資力度將持續(xù)維持低位。但隨著節(jié)后各城市供地恢復(fù)正常，想要在上半年快速補(bǔ)充貨值的企業(yè)將迎來(lái)窗口期。

另外值得注意的是，1月31日，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)體系行動(dòng)方案》中明確，將進(jìn)一步推動(dòng)經(jīng)營(yíng)性土地要素市場(chǎng)化配置，開(kāi)展土地指標(biāo)跨區(qū)域交易試點(diǎn)。易居研究院分析認(rèn)為，這將會(huì)對(duì)東部沿海重點(diǎn)城市、都市圈城市、省會(huì)城市產(chǎn)生較大影響，此舉有助于增加用地緊張區(qū)域的土地供應(yīng)。從土地投資和城市投資角度看，2021年的土地市場(chǎng)尤其值得關(guān)注。