上海租房市場新規(guī)：嚴(yán)控“租金貸” 租金押金專戶監(jiān)管

2月4日，上海市住建委、市房管局、市地方金融局等十部門印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范本市住房租賃市場秩序的實(shí)施意見》（以下簡稱《意見》），從加強(qiáng)住房租賃市場主體管理、加強(qiáng)住房租賃交易資金監(jiān)管等9個方面做出了具體規(guī)定，加強(qiáng)維護(hù)上海住房租賃市場秩序。

四天三城，這也是繼深圳、北京之后，第三個一線城市發(fā)文“強(qiáng)監(jiān)管”租房市場！

加強(qiáng)住房租賃交易資金監(jiān)管

《意見》要求住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)需在上海市開立唯一的住房租賃資金監(jiān)管賬戶，收取的租金和押金應(yīng)當(dāng)由承租人直接存入監(jiān)管賬戶；住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)向所收儲房源的出租人支付租金和押金，應(yīng)當(dāng)通過監(jiān)管賬戶支付。

同時，嚴(yán)格資金收付要求。承租人支付租金周期在三個月以上的，租金應(yīng)當(dāng)按月劃轉(zhuǎn)至住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)；承租人支付租金周期不超過三個月的，由住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)與承辦銀行約定按月或按季劃轉(zhuǎn)。

此外，嚴(yán)控租金貸款業(yè)務(wù)。未開展個人“租金貸”業(yè)務(wù)的住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)，原則上不得新增該項(xiàng)業(yè)務(wù)。按照本市有關(guān)規(guī)定已開展個人“租金貸”業(yè)務(wù)的住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)，應(yīng)于2021年一季度前向市房屋管理部門報備貸款規(guī)模壓降計劃，確保2022年底前貸款金額調(diào)整到占企業(yè)租金收入比例15%以下。

加強(qiáng)住房租賃交易服務(wù)管理

《意見》指出，住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)實(shí)行明碼標(biāo)價。收費(fèi)前應(yīng)當(dāng)出具收費(fèi)清單，列明全部服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)金額等內(nèi)容，并由當(dāng)事人簽字確認(rèn)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得賺取住房出租差價，租賃合同期滿承租人和出租人續(xù)約的，不得再次收取傭金。

同時，住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)不得強(qiáng)迫或以租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人一次性支付超過3個月的長周期租金；房屋管理、市場監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)在合同示范文本中增加特別告知內(nèi)容，提示承租人一次性支付長周期租金，可能產(chǎn)生租金損失風(fēng)險。

另外，還要求住房租賃企業(yè)依法辦理市場主體登記和開業(yè)報告或備案手續(xù)；推行房源核驗(yàn)碼制度，未取得房源核驗(yàn)碼不得發(fā)布房源信息；優(yōu)化完善住房租賃合同網(wǎng)簽備案制度，不斷提升網(wǎng)簽備案便利化程度，擴(kuò)大覆蓋面等。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從政策內(nèi)容看，其實(shí)強(qiáng)調(diào)了兩點(diǎn)：一是禁止增量，換言之，后續(xù)住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)，要想?yún)⑴c租金貸業(yè)務(wù)，應(yīng)該說空間不大，這也是長租公寓融資方面所需要關(guān)注的內(nèi)容；二是壓縮存量，此次政策明確“租金貸/租金”的比重不能超過15%，實(shí)際上也是租賃市場首個壓縮租金貸占比的信貸政策，有助于規(guī)范此類業(yè)務(wù)。