徐偉成：房企轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的腳步需要慢下來

    “商業(yè)地產(chǎn)的層次是比較高的，需要綜合素質(zhì)決策產(chǎn)品，資歷高的企業(yè)才可以進(jìn)去。”近日，第一太平戴維斯物業(yè)顧問有限公司項(xiàng)目策劃部總經(jīng)理徐偉成接受地產(chǎn)中國網(wǎng)獨(dú)家專訪時如是表示。

    目前，住宅地產(chǎn)屢遭調(diào)控，不堪重負(fù)的開發(fā)商們?yōu)橐?guī)避風(fēng)險紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)是否能成為調(diào)控下大多數(shù)房企的避風(fēng)港，目前還是個疑問。徐偉成認(rèn)為，房企轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，是抱著一種圈地投機(jī)的心態(tài)去做，這種心態(tài)做不好商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)本身是一個需要耐心和資本的項(xiàng)目。所以，目前房企應(yīng)該放慢腳步，若開發(fā)商真想成功轉(zhuǎn)型，既需要積累經(jīng)驗(yàn)、又需要儲備人才，包括開發(fā)、招商、運(yùn)營、管理，還有集團(tuán)內(nèi)部的資產(chǎn)管理。

    轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)需要耐心與資本

    地產(chǎn)中國網(wǎng)：在目前融資渠道被緊縮的情況下，大批房企轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)資金并不富余，商業(yè)地產(chǎn)又是吸金黑洞，密集轉(zhuǎn)型會否進(jìn)一步加劇房企的資金危險？

    徐偉成：分兩個問題去回答，第一個問題轉(zhuǎn)型，大批房企轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的趨勢已經(jīng)有一年多了，因?yàn)?9年底已經(jīng)有這個趨向，包括華潤，萬科，他們也是在轉(zhuǎn)型，其實(shí)他們也不是全部變臉轉(zhuǎn)型，他們只不過是局部的一些傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)，更多去做產(chǎn)業(yè)園地產(chǎn)、科技地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)，多元化業(yè)務(wù)的發(fā)展。

    商業(yè)地產(chǎn)也好，商務(wù)地產(chǎn)也好，本身在合理的地方做合理的產(chǎn)品。我舉一個例子，華潤轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)，在全國復(fù)制萬象城，他現(xiàn)在有新的產(chǎn)品是五彩城，而五彩城屬于家庭類型的，他這個新的產(chǎn)品市場細(xì)分非常有膽識，也是很聰明的決策。它分中高檔的、高檔、中檔的產(chǎn)品，我覺得是比較合理的。剛才你提到很多企業(yè)的資金風(fēng)險，現(xiàn)在融資渠道很少了，少數(shù)房地產(chǎn)上市企業(yè)和民營企業(yè)他們發(fā)行私募，也會發(fā)行信托資金去增加他們的融資渠道，但是我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)本身資金渠道不是這兩年的課題，其實(shí)從06、07年開始，業(yè)界已經(jīng)在反映這個問題，但經(jīng)歷了五年的時間都沒有辦法解決，這主要跟我們國家金融房地產(chǎn)資金、房地產(chǎn)融資金融證券化發(fā)展進(jìn)程慢有關(guān)系。

    因?yàn)槲覀儼l(fā)展了大量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，土地被大量拆遷，但是資金渠道很單一，就是靠銀行，所以它本身渠道就少了。更何況，現(xiàn)在很多企業(yè)也需要到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域分一杯羹，這就變成像電子老鼠一樣，哪一條路走不通，他就走哪條路。

    地產(chǎn)中國網(wǎng)：而且商業(yè)地產(chǎn)的資金回報還將是一個長期的過程，是這樣嗎？

    徐偉成：對，不是馬上形成商場以后，八千平米就能夠賣掉，后續(xù)可能也會產(chǎn)生很多市場因素了，例如或者沒有使市場價值，或者出現(xiàn)經(jīng)營問題，或者業(yè)主追討損失。商業(yè)地產(chǎn)本身應(yīng)該是投資金額相對量比較大，產(chǎn)品的形態(tài)定位跟過程決策須慎重，從它的開發(fā)、設(shè)計以及包括前期研究定位，直到招商、業(yè)態(tài)組合，直至開業(yè)周期時間很長，它的租金收益回報也受市場零售、包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，還有當(dāng)?shù)叵M(fèi)文化，還有市場環(huán)境變遷等新的因素影響。

    所以商業(yè)地產(chǎn)本身就是一個需要耐心和有資本的經(jīng)營項(xiàng)目，包括有企業(yè)管理人才文化，跟管理決策層有非常到位的決策成熟的產(chǎn)品。它的層次是比較高的，需要綜合素質(zhì)決策產(chǎn)品。當(dāng)然我們也不是說住宅開發(fā)需求就很低，住宅也需要天時因素跟基本需求因素結(jié)合起來，衣食住行相結(jié)合。

    地產(chǎn)中國網(wǎng)：要投資商業(yè)地產(chǎn)對房企要求很高，您覺得是不是有實(shí)力的房企才可以轉(zhuǎn)型？

    徐偉成：商業(yè)地產(chǎn)本身就是資金實(shí)力比較高的才可以進(jìn)去，這就像我要研究導(dǎo)彈技術(shù)，跟我研究怎么去炒菜是不一樣的。需要技術(shù)含量，需要資金含量，需要人才儲備，開發(fā)商還需要有經(jīng)驗(yàn)、有人才，不是說智商高的人才，而是懂得開發(fā)、招商、運(yùn)營、管理，還有集團(tuán)內(nèi)部資產(chǎn)管理一套運(yùn)作體系的，財政總監(jiān)最好是能夠管理過商業(yè)地產(chǎn)。這些投入很關(guān)鍵，因?yàn)榉康禺a(chǎn)本身就是一個資本運(yùn)營的游戲，它并不是一買一賣這么簡單的課題，尤其是商業(yè)地產(chǎn)這個領(lǐng)域要求很高。

    集體轉(zhuǎn)型或在2012灰飛煙滅

    地產(chǎn)中國網(wǎng)：目前房企轉(zhuǎn)型是為了規(guī)避風(fēng)險還是被迫轉(zhuǎn)型？

    徐偉成：我的觀點(diǎn)比較極端了，我認(rèn)為大部分房企都是圈地的心態(tài)去圈商業(yè)地產(chǎn)，有一些國內(nèi)開發(fā)商、民營企業(yè)，包括部分國企，他們根本上是以圈地投機(jī)的形態(tài)，不管它好不好，先做了就好。這種心態(tài)，這種商業(yè)地產(chǎn)能夠維持多久呢？

    我認(rèn)為他們的投資不到2012年中旬就沒有人再提了，這是我的大膽預(yù)測，也就是說很快會灰飛煙滅。因?yàn)楫?dāng)你遇到真正暴風(fēng)雨、海嘯時，大家都會有如夢初醒的感覺。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)本身就是高階的，很多開發(fā)商雖然很聰明，但是進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)并不一定就會做好。因?yàn)檎嬲錾虡I(yè)地產(chǎn)的人要像拳擊手，既謙虛、慎重、如履薄冰，又要很有沖勁、有技術(shù)。

    轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)的腳步需要慢下來

    地產(chǎn)中國網(wǎng)：他們是否可以通過合作把商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)好？

    徐偉成：只能是看他們造化了，但是有些開發(fā)商并不愿意合作。

    地產(chǎn)中國網(wǎng)：商業(yè)地產(chǎn)合作也存在很大的困難？

    徐偉成：因?yàn)楹献飨衤?lián)姻一樣，他們要趣味相投，要有共同目標(biāo)和理念。所以我認(rèn)為在明年中旬，商業(yè)地產(chǎn)的這輪投資熱會變化，可能基本上銷聲匿跡了。不過整體來講，我對中國房地產(chǎn)開發(fā)商，尤其是一些國內(nèi)企業(yè)，我仍然會看好他們。因?yàn)槌砷L是必經(jīng)的代價，因?yàn)槲覀冏叩锰炝耍裨跉W洲、倫敦，很多設(shè)計師跟政府用五年時間設(shè)計，再用五年時間蓋一個樓，也就是說，蓋一個樓要有十年的時間。反觀我們，十年可能已經(jīng)做了一百個項(xiàng)目。中國速度其實(shí)隱含著褒和貶兩方面，所以說，太快的話，需要慢下來了。

    我做房地產(chǎn)18年了，我感覺有些本質(zhì)規(guī)律是很難改變的。我們現(xiàn)在發(fā)展這么快，會付出一些代價，或者產(chǎn)生一些后遺癥。所以我認(rèn)為，還是要允許中國的開發(fā)商、民營開發(fā)商、國營開發(fā)商經(jīng)歷一個成長期。如果長線來看的話，我會看好中國商業(yè)地產(chǎn)在2013年到2015年的發(fā)展。